资本弱化规则变化对房地产开发领域的影响

《2023年财政法修正案(未来法案措施)》是一项重要立法，目的是限制实体可申请减税的利息支出金额。

该立法旨在防止实体利用过度的债务融资和利息扣除以减少其应税收入。

资本弱化规则已在澳实施多年，但该项新立法希望相关规则在限制实体可申请减税的利息金额(以及经济上等同于利息的支出)方面，发挥更加有效的作用。

该项立法预计将对澳洲房地产行业造成重大影响。本文就将探讨2023年资本弱化立法草案对澳房地产业的潜在影响。

背景

资本弱化属税务策略，实体使用这种策略来减少总体税务负债。

资本弱化涉及相关实体以高于自身的债务比例为其资产和业务运营进行融资，并将该债务的利息支出用作税收减免的做法。尽管目前已有基于资产的资本弱化规则、转让定价规则、混合错配目标融资完整性规则，以及大量其他解决债务减扣的完整性规定，但联邦政府认为国内税基存在风险，并希望进一步改革资本弱化规则，从而符合经合组织(OECD)最佳实践指南。

总体来说，当前的资本弱化规则要求实体保持一定水平的股本，股本需与其债务成比例。如果实体的债务水平超过允许限度，那么超额债务的利息支出就不能用于税收减免。新立法旨在通过引入资本弱化利息限制(简称“TCIL”)条款，使现有规则更加有效。

变化有哪些？

TCIL条款将改写澳洲资本弱化规则的运作方式。

当前规则旨在通过限制相关实体根据其资产水平可获得的利息扣除额，从而限制该实体基于其运营融资的债务额与其股本水平相比可申请的债务扣除额。

此前该方法间接限制了相关实体可用来产生允许利息扣除的债务金额。然而，经合组织税基侵蚀与利润转移(BEPS)行动项目4规定了更加直接的方法，以此限制实体可申请减税的利息支出。

拟议的立法草案希望遵循经合组织的最佳实践指南，建议将实体的净利息扣除额(以及经济上等同于利息的支出)与其在澳经济活动水平相挂钩，使用实体的利息、税项、折旧和摊销前收益(即“税息EBITDA”)进行衡量。

立法草案将针对“一般类别投资者”使用默认基于收益的测试，这是一种固定比率测试（fixed ratio test），取代了现有的安全港测试（safe harbour test）。相关实体可选择应用集团比率测试（group ratio test），替代现有的全球负债比率测试（worldwide gearing test）。此外，该立法草案引入针对一般类别投资者和非吸储型(ADI)金融实体的第三方外部债务测试。

立法草案:

• 拟议引入“一般类别投资者”定义。该定义是对此前多项一般实体类别的合并，包括“对外投资者(一般)”、“对内投资工具(一般)”和“对内投资者(一般)”。
• 提出两种基于收益的测试(固定比率测试和集团比率测试)，两种测试不允许基于实体的收益或利润来扣除实体的债务金额。

固定比率测试(默认)

• 固定比率测试允许相关实体申请高达其“税息EBITDA”30%的净债务扣除额，这大致是指该实体的应税收入或税收损失加上利息、下降价值、资本工程和上年税收损失的扣除额(如果金额小于或等于零，该实体当年不能申请任何债务扣除)。
• 在固定比率测试中，如果实体在下年的固定比率测试中有剩余额度(即，实体的净债务扣除少于其收入年度“税息EBITDA”的30%)，则允许对以前固定比率测试不允许的债务扣除进行特殊扣除。过去15年中不允许的债务扣除，可根据这一特别扣除规则提出申请。然而，目前根据拟议草案，如果相关实体在下一收入年度不使用固定比率测试，那么该实体将不能将任何现有固定比率测试所不允许的金额结转到未来收入年度(即，相关实体必须每年继续使用固定比率测试，才能继续获得特别扣除限额)。
• 特别扣除是固定比率测试的一部分，目的是解决企业对年度收入波动的担忧，这限制了企业根据收入年度的经济表现申请债务扣除的能力，但只能向下年结转(不能向上年退算)。

集团比率测试(选用)

• 对于杠杆比率更高的集团，集团比率测试可作为固定比率测试的替代方法。集团比率测试允许高杠杆集团中的实体，根据全球集团的相关财务比率，扣除超出固定比率规则允许范围的净债务扣除额。
• 如果集团比率测试适用，那么某一收入年度不允许扣除的实体债务扣除额，为该实体的净债务扣除额超出该实体在该收入年度的集团比率收益限额的部分。

第三方外部债务测试(选用)

• 第三方外部债务测试允许属于第三方债务并满足某些其他条件的所有债务扣除。以前接受公平债务测试（arm’s length debt test）的所有实体都可进行该测试（即替代公平债务测试）。

对房地产行业的影响

TCIL条款对澳洲房地产行业的影响，将很大程度上取决于业内各企业(及其所属集团)的融资结构。

房地产行业通常严重依赖债务融资，因此特别容易受到新立法的影响。

在新立法中，房地产商不能再将那么多利息用于税收减免，因此可能会导致经济成本增加；这可能还会让某些开发商较难获得融资，尤其是对于已经债台高筑的开发商；并且还可能导致转向股权融资，这对某些企业来说，成本可能会更加高昂。

TCIL条款对房地产行业的另一个潜在影响是导致行业投资总体水平下降。如果新立法降低了澳洲房地产开发项目对外资投资的吸引力，就会发生这种情况。倘若投资者可申请减税的利息支出数额受到进一步限制，那么他们就可能不太可能投资于该行业。

另一方面，新立法也可能导致进入房地产行业的投资更加稳定。通过限制实体可申请税收减免的利息支出，拟议立法草案可能鼓励开发商进行更多的股权融资；这可能会为房地产企业带来较稳定的财务结构，让其不太容易受到市场利率波动的影响，总体风险敞口也可降低。

此外，新立法可能会导致房地产业内竞争加剧。相对于严重依赖债务融资的开发商而言，对债务融资依赖较少的开发商，竞争优势可能更强。从长远看，这可能会使房地产行业更高效、更具竞争力。

房地产开发商可采取的潜在策略

鉴于资本弱化立法草案内容，房地产开发商可能需要探索新的策略，从而保持盈利能力和竞争力。

潜在策略之一就是专注于股权融资，而非债务融资——这可能包括寻找新的股权合作伙伴或发行新股为项目筹集资金。

澳大利亚外资房地产开发商应考虑其当前融资安排，并了解是否需要针对预期的拟议规则来进行重组或再融资。

相关实体应谨慎评估选用集团比率测试的可行性以及使用该测试可能对固定比率测试下的任何结转扣减产生的影响。

另一策略是通过与贷方协商更好的贷款条件，降低整体借贷成本；这可能包括协商较低利率或较长还款期，以减少新立法对企业纳税的影响。开发商可能需考虑再融资策略，以长期保留已完成的开发项目，确保以前不被允许的已结转利息扣除能在未来几年得到利用。

面对利率上升、税收减免减少，房地产开发商需要关注降低整体成本，从而保持盈利能力；这可能包括简化流程、降低管理费用、采用新技术等。

结论

总体而言，TCIL条款可能对澳大利亚房地产行业产生巨大影响。

房地产行业依赖债务融资，因此极易受到新立法的影响，可能导致融资成本上升、投资减少。然而，该立法也可能会让房地产企业形成更稳定的财务结构。

新立法的影响最终将取决于业内企业各自的融资结构，以及各企业对新规则的适应方式。虽然规则草案正在协商中，但受到变化影响的相关开发商应采取积极措施，进行重组、再融资或通过其他方式将影响降至最低。

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