Update 15 november 2024: Op 14 november heeft de Tweede Kamer ingestemd met een amendement om de MKB-drempel van € 1 miljoen niet te laten vervallen voor vastgoedlichamen. Hierdoor kunnen vastgoedlichamen gebruik blijven maken van de MKB-drempel. Daarnaast is de renteaftrekruimte op basis van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA) licht versoberd, van 25% naar 24,5%. Deze verlaging moet nog wel goedgekeurd worden door de Eerste Kamer. We verwachten dat dit halverwege december zal gebeuren. 

De earningsstrippingmaatregel is een generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting. Deze maatregel bleef voor een groot deel van de vastgoedbeleggers lang onder de radar, maar daar gaat verandering in komen. Door aanzienlijke renteverhogingen en de plannen om de aftrek van rentelasten per 2025 verder te beperken, ligt er wederom een kostbare maatregel voor de vastgoedbelegger in het verschiet.

De earningsstrippingmaatregel

In de basis zijn rentelasten aftrekbaar van de fiscale winst. Op grond van de earningsstrippingmaatregel wordt – kort gezegd – de aftrek van rentelasten gemaximeerd op het hoogste bedrag van:

  • 20% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA); of
  • een rentesaldo van € 1 miljoen (de MKB-drempel).

De MKB-drempel van € 1 miljoen komt per 1 januari 2025 te vervallen voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed. Dit betekent dat rentelasten bij dergelijke vastgoedlichamen met ingang van 1 januari 2025 nog slechts tot 20% van de (fiscale) EBITDA in aftrek komen. Gezien de gestegen rentestanden kan dit grote gevolgen hebben. Overigens is in het hoofdlijnenakkoord van de huidige regering opgenomen dat de 20%-grens zal worden verhoogd naar 25%.

In een eerdere bijdrage hebben we middels een voorbeeldberekening inzichtelijk gemaakt dat het schrappen van de MKB-drempel voor vastgoedlichamen kan leiden tot een jaarlijkse afname van het rendement. Het is wel mogelijk om de in een jaar niet-aftrekbare rente in latere jaren alsnog in aftrek te brengen voor zover dan wel sprake is van voldoende aftrekcapaciteit. Dat laten we hieronder zien aan de hand van een rekenvoorbeeld.

Versimpeld rekenvoorbeeld bij verkoop vastgoed

Bij een vastgoedportefeuille ter waarde van € 30 miljoen, gefinancierd met 70% vreemd vermogen tegen een rentevoet van 5%, bedragen de jaarlijkse rentelasten € 1.050.000. Vanaf 2025 mag bij een fiscale winst (EBITDA) van, stel, € 2 miljoen, 25% van deze winst aan rente worden afgetrokken, ervan uitgaande dat de verhoging van de huidige 20%-grens zoals opgenomen in het hoofdlijnenakkoord daadwerkelijk wordt doorgevoerd. Dat is € 500.000 aan aftrekbare rente. Hierdoor is een bedrag aan rente van € 550.000 niet aftrekbaar. Dit bedrag wordt doorgeschoven naar volgende boekjaren.

Aan het begin van, stel, 2035 wordt de gehele vastgoedportefeuille verkocht voor € 40 miljoen, resulterend in een fiscale boekwinst van € 10 miljoen. Ervan uitgaande dat in 2035 geen overige resultaten worden behaald, bedraagt de renteaftrekruimte in dat jaar € 2,5 miljoen (25% van de EBITDA). Gedurende de voorgaande 10 jaar – van 2025 t/m 2034 – heeft het vastgoedlichaam jaarlijks € 550.000 aan rente niet in aftrek kunnen brengen en is een niet-verrekend rentesaldo opgebouwd van € 5,5 miljoen. In 2035 kan slechts 25% van de boekwinst (die gelijk is aan de fiscale EBITDA), zijnde € 2,5 miljoen, in aftrek worden gebracht terwijl het rentesaldo € 5,5 miljoen bedraagt. In het jaar van verkoop komt derhalve per saldo € 3 miljoen aan rente vooralsnog niet voor aftrek in aanmerking.

Let op bij verkoop van de aandelen

Ondanks de verkoop van het vastgoed blijft het niet-verrekende rentesaldo binnen de vennootschap beschikbaar voor verrekening met fiscale winsten uit andere (bestaande of nieuwe) activiteiten. 

Indien niet het vastgoed zelf maar de aandelen van de vennootschap die het vastgoed houdt (of hield) worden verkocht, bestaat het risico dat het niet-verrekende rentesaldo volledig komt te vervallen. Een wijziging van 30% in het belang van de vennootschap kan al voldoende zijn om dit te laten gebeuren.

Toekomst

Al vele jaren wordt gesproken over de verdere beperking van de aftrek van rentelasten voor vastgoedlichamen en inmiddels is aangekondigd dat deze er per 2025 gaat komen. Alhoewel op het moment van schrijven nog geen (concept) wettekst is gepubliceerd waarin deze beperking is uitgewerkt, is al wel duidelijk dat de gevolgen voor vastgoedlichamen aanzienlijk kunnen zijn. Daarom moedigen wij met name vastgoedbeleggers en -ondernemers aan om met onze adviseurs een op maat gemaakte strategie te ontwikkelen om in te spelen op de gevolgen voor de korte en lange termijn.