De voorjaarsnota 2023 kent een aantal opvallende maatregelen voor de vastgoedsector. Wij berichtten er al eerder over (Voorjaarsnota 2023). Eén van die maatregelen betreft de aanpassing van de renteaftrekbeperking, ook wel bekend als de earningstrippingmaatregel.

De earningstrippingmaatregel 

De earningstrippingmaatregel zorgt dat vennootschappen beperkt hun rentelasten kunnen aftrekken van hun winst. De renteaftrek is gemaximeerd op het hoogste bedrag van:
I. 20% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA); of
II. een rentesaldo van €1 miljoen (de MKB-drempel).

De MKB-drempel van €1 miljoen komt per 1 januari 2025 te vervallen voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed. Dit kan een grote impact hebben op vastgoedondernemingen. Immers, vanaf 1 januari 2025 kunnen rentelasten slechts voor 20% van de gecorrigeerde winst in aftrek komen. Gezien de gestegen rentes kan dit grote gevolgen hebben. Dit illustreren we aan de hand van een voorbeeld.

Stel dat er een vastgoedportefeuille van €30 miljoen is met een leverage van 70% en een rentepercentage van 4%. De gecorrigeerde winst vóór belastingen bedraagt €2,5 miljoen, waarbij er €840.000 aan rente is afgetrokken.

Regels maximale renteaftrek 2023

Volgens de regels die geldend zijn voor het jaar 2023 is de maximale renteaftrek dan 20% van €2,5 miljoen, wat neerkomt op €500.000. Aangezien de aftrekbare rente lager is dan €1 miljoen (de MKB-drempel), heeft de aftrekbeperking in dit geval geen invloed. De volledige €840.000 kan in aftrek worden gebracht.

Stel dat deze € 2,5 miljoen belast is tegen 25% vennootschapsbelasting leidt dit tot een nettorendement van 6,25% in 2023.

Regels maximale renteaftrek 2025

Volgens de regels die geldend zijn voor het jaar 2025 is de maximale renteaftrek dan 20% van €2,5 miljoen, wat neerkomt op €500.000. Aangezien de MKB-drempel niet meer geldt voor vastgoedondernemingen kan nog maar €500.000 in aftrek worden gebracht, €340.000 aan rente is dus niet meer aftrekbaar.

Over de € 340.000 niet aftrekbare rente is 25% vennootschapsbelasting verschuldigd. Dit leidt tot een extra vennootschapsbelastinglast van €85.000, oftewel dit verlaagt het nettorendement met 0,29%. Het nettorendement bedraagt 5,96% in 2025.

Nuancering regels maximale renteaftrek 2025

Een kleine nuancering is dat niet-aftrekbare rente onbeperkt kan worden doorgeschoven naar volgende jaren, op voorwaarde dat er in volgende jaren onvoldoende rentelasten zijn om de volledige renteaftrek te kunnen benutten.

Wij verwachten dat deze renteaftrekbeperking concreet wordt gemaakt op Prinsjesdag 2024, om deze in te laten gaan op 1 januari 2025. Daarom raden wij aan om tijdig de vastgoedfiscalisten van RSM te benaderen, zodat een concreet stappenplan gemaakt kan worden. Denk aan een impactberekening en een mogelijke herstructurering van de vastgoedlichamen om de gevolgen zo goed als mogelijk te beperken.

Neem contact op met uw RSM adviseur indien u hierover van gedachten wilt wisselen.