Je transformeert een kantoorpand naar appartementen. Kan je de btw op de transformatiekosten terugvragen? Kan dat met shortstay-verhuur? Kan je daarna verhuren voor onbepaalde tijd? Gaat dat goed? Op deze vragen geven de vastgoedfiscalisten van RSM antwoord.

Inleiding

Er is een tekort aan woningen en een surplus aan leegstaande kantoorpanden. Daarom maken veel ontwikkelaars handig gebruik van die lege panden door deze te transformeren naar woningen. En dan? Verhuren, verkopen of een combinatie van beide? En wat te doen met de btw die de aannemer in rekening brengt? Aan de hand van recente rechtspraak leggen de vastgoedfiscalisten van RSM uit welke btw-besparing gerealiseerd kan worden. Eerst wordt shortstay behandeld, daarna de transformatie van een pand gevolgd met de btw-truc. 

Shortstay

De verhuur van woningen is doorgaans een btw-vrijgestelde prestatie. Er zijn uitzonderingen, zoals shortstay. Dit is een parapluterm voor de verhuur van onroerend goed in het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan huurders, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Dit is belast met 9% btw. Het is duidelijk dat een hotelovernachting onder shortstay valt en met 9% btw wordt belast. Over de verhuur van een woning of appartement via Airbnb zal ook weinig discussie ontstaan. Maar wat met de grensgevallen? Wanneer is shortstay geen shortstay meer?

Daarover worden met enige regelmaat discussies gevoerd met de belastingdienst, omdat de voorbelasting op kosten, zoals verbouwingskosten, die samenhangen met shortstay voor aftrek in aanmerking komen. Eén van die discussies heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank Gelderland welke op 18 augustus 2023 is gepubliceerd. In deze zaak is een kantoorpand verbouwd tot appartementen waarbij een aantal shortstay zijn verhuurd.

Rechtbank Gelderland

De rechtbank maakt een uitgebreide analyse en benoemt een aantal componenten waar de praktijk toch enigszins mee worstelt en geeft op deze manier duidelijkheid over shortstay. Volgens de rechtbank is er sprake van shortstay wanneer de tijdelijke verhuur zodanig vergelijkbaar is, dat in concurrentie wordt getreden met een hotelbedrijf. Dat is het geval als de woning dusdanig is uitgerust dat de huurder de woning direct kan gebruiken. Denk aan meubilair, maar ook aan het niet zelf hoeven af te sluiten van nutsvoorzieningen en internet. 

Wellicht is het navolgende belangrijker voor de praktijk. Vóór de uitspraak werd aangenomen dat de status van de huurder van belang was. Zo mocht de huurder niet zijn middelpunt van het maatschappelijke leven verplaatsen naar de woning. Dat is immers niet shortstay, maar ‘longstay’. Dat criterium vindt de rechtbank niet geschikt, omdat naar de aard van de prestatie zelf gekeken moet worden en niet naar de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Dit voorkomt dat er discussie ontstaat over de status van een huurder waar een verhuurder geen invloed op heeft, maar wel rekening mee moet houden.

Juist door als verhuurder te sturen op shortstay wordt er een btw-belaste prestatie gecreëerd. Zijn er nog mogelijkheden met de btw op de transformatiekosten?

Transformatie – verbouwing of in wezen nieuwbouw?

Een pand kan dusdanig ingrijpend worden verbouwd dat er door die verbouwing ‘in wezen nieuwbouw’ ontstaat. Het pand wordt dan opnieuw voor het eerst in gebruik genomen. In dat geval geldt er een herzieningstermijn van 10 jaar waarover later meer. In het geval de verbouwing niet dusdanig ingrijpend is, dan is er geen nieuwe ‘eerste’ ingebruikneming van het pand na de verbouwing en geldt er geen herzieningstermijn van 10 jaar.  

De Hoge Raad heeft twee significante arresten gewezen in november 2022 over de vraag wanneer zo’n verbouwing dusdanig ingrijpend is. In de arresten wordt expliciet benoemd dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, de conclusie kunnen rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.  De Hoge Raad voegt daar aan toe dat een verbouwing niet snel zó ingrijpend zal zijn dat daardoor in wezen een nieuw gebouw ontstaat.

Dit onderscheid tussen verbouwing en ‘in wezen nieuwbouw’ is van groot belang. Indien er sprake is van een verbouwing, dan is het moment dat de verbouwing ‘’in gebruik wordt genomen’’ (lees: er een huurder in gaat) bepalend om het recht op aftrek van voorbelasting te claimen. Als de verbouwing wordt gebruik voor btw-belaste prestaties, zoals shortstay dan is de btw op de verbouwingsdienst aftrekbaar. Is er sprake van ‘in wezen nieuwbouw’, dan geldt er een 10-jarige herzieningsregeling in de btw. Er moet dan 10 jaar lang gekeken worden of de woningen voor btw-belaste prestaties worden gebruikt. Als dit een jaar niet gebeurd, dan moet grofweg 1/10 van de btw op de transformatiekosten worden terugbetaald aan de belastingdienst. Daarom kan het in sommige situaties voordeliger zijn om een verbouwing te realiseren en niet ‘in wezen nieuwbouw’.

De btw-truc

Bovenstaande kan tot een aanzienlijk btw-voordeel leiden in het volgende geval. Wanneer een kantoorpand wordt getransformeerd tot appartementen waarbij géén sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ én deze appartementen worden na de verbouwing in gebruik genomen als shortstay-appartementen, dan mag de voorbelasting die op de transformatiekosten ziet in aftrek worden gebracht. De verbouwingsdienst van de aannemer wordt op deze manier direct aangewend voor btw-belaste prestaties. 

Na een aantal keren de appartementen shortstay te hebben verhuurd, kunnen de appartementen voor onbepaalde tijd verhuurd worden. Er geldt dan géén 10-jarige herzieningsregeling waarbij er btw terugbetaald moet worden. Als een ontwikkelaar dit beoogt, dan is dit natuurlijk niet in de geest van de wet, maar de huidige wet- en regelgeving biedt hier wel ruimte voor. Volgens de rechtbank is er dan ook geen sprake van misbruik van recht. 

Toekomst

Uiteraard kent de Staatssecretaris deze fiscaal voordelige route. Daarom wordt er in de praktijk al jaren gesproken over een herzieningsregeling op ‘dure’ diensten. Er wordt dan voorkomen dat bovenstaande truc niet meer opgaat. Zodra de woningen niet meer shortstay worden verhuurd, moet dienovereenkomstig btw worden herzien/ terugbetaald voor zover de woningen btw-vrijgesteld worden verhuurd. 

Aangezien de wetgever in de voorjaarsnota wederom melding heeft gemaakt van bovenstaande route en de uitspraak van de rechtbank wel heel voordelig is voor de praktijk verwachten wij dat er op korte termijn wetgeving komt om deze truc tegen te gaan. Vanzelfsprekend hangt dit af van de inhoud van de huurovereenkomsten en de vraag of de verbouwing heeft geleid tot in wezen nieuwbouw. Bovenstaande wet- en regelgeving is complex en roepen wellicht nog vragen op. Neem contact op met de Vastgoeddesk van RSM om uw situatie te bespreken.