Met ingang van 1 januari 2025 wordt de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties gewijzigd. Bij een levering van vastgoedaandelen wordt 4% overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijger van de vastgoedaandelen waar dat voorheen niet het geval was. Echter, afspraken tussen koper en verkoper die schriftelijk - in een LOI - zijn vastgelegd vóór 15:15 uur op 19 september 2023 (Prinsjesdag) worden geëerbiedigd. Middels overgangsrecht wordt daarin voorzien. Zo kunnen partijen alsnog gebruik maken van de huidige gunstige samenloopvrijstelling t/m eind 2029, indien deze schriftelijke afspraak vóór eind maart 2024 bij de inspecteur is gemeld. 

De samenloopvrijstelling vanaf 2025

In een eerder gepubliceerd artikel gaven wij extra achtergrondinformatie aangaande de samenloopvrijstelling. Hieronder een korte samenvatting.

Tot 1 januari 2025 blijft de gunstige samenloopvrijstelling voor de levering van vastgoedaandelen van kracht. De  levering van vastgoedaandelen in een vastgoedlichaam die nieuwe woningen verhuurt kan zonder heffing van omzetbelasting en zonder heffing van overdrachtsbelasting worden overgedragen. 

Vanaf 2025 wordt de overdracht van vastgoedaandelen in een vastgoedlichaam belast met 4% overdrachtsbelasting in situaties waarin het vastgoed op het moment van overdracht van de vastgoedaandelen of tot twee jaar na de overdracht van de vastgoedaandelen voor minder dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties, bijvoorbeeld woningverhuur. Er wordt dan geen omzetbelasting geheven, maar er wordt wel 4% overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijger van vastgoedaandelen. 

Met behulp van het overgangsrecht geldt de nieuwe regeling nog niet voor reeds gemaakte afspraken tussen koper en verkoper.

Overgangsrecht

Om aanspraak te maken op het overgangsrecht moeten onderstaande voorwaarden worden vervuld:

  1. Koper en verkoper moeten vóór 15:15 uur op 19 september 2023 schriftelijk de transactie zijn overeengekomen, bijvoorbeeld door middel van een LOI (Letter of Intent); 
  2. De beoogd verkrijger moet vóór eind maart 2024 melding hebben gemaakt van de verkrijging.
  3. Het moet aannemelijk zijn dat het sluiten van de LOI niet hoofdzakelijk is gericht op het gebruikmaken van het overgangsrecht;
  4. De uiteindelijke verkrijging van de vastgoedaandelen moet vóór 1 januari 2030 plaatsvinden;

De bewijslast rust bij de inspecteur om aan te tonen dat de overeenkomst niet hoofdzakelijk is gericht op het benutten van het overgangsrecht. Zodoende probeert men misbruik te voorkomen. Als er bijvoorbeeld in een LOI meerdere potentiële kopers worden genoemd, dan is dat een aanwijzing voor misbruik. 

Meld eind maart de vastgoedaandelentransactie bij de inspecteur

De koper verzoekt de inspecteur om toepassing van het overgangsrecht middels een formulier. Op de website van de Belastingdienst is het formulier te downloaden. De inspecteur neemt vervolgens een beslissing op het verzoek op basis van een voor bezwaar vatbare beschikking.

Heeft u nog vragen over het overgangsrecht en/ of de samenloopvrijstelling, neem dan contact op met de specialisten van de RSM Vastgoeddesk.