Eiendomsskatt Oslo

I denne artikkelen om eiendomsskatt i Oslo gjennomgår vi hvilke eiendommer det skrives ut eiendomsskatt på, hvordan de takseres og hva man må betale, samt noen erfaringer vi har gjort oss gjennom vår bistand med på klage på eiendomsskattetakster. Vi har også utarbeidet en generell artikkel om eiendomsskatt, som du finner her.

Grunnleggende om eiendomsskatt i Oslo

I Norge er eiendomsskatt en kommunal skatt. Oslo innførte eiendomsskatt på boliger (ulovlig utskrevet for 2016, men tilbakebetalt) og næringseiendom fra 2017. Takstene vil i utgangspunktet ligge fast i ti år, men det kan gjøres ny taksering innenfor tiårsperioden i spesielle tilfeller.

Oslo kommune sender hvert år ut en skatteseddel som viser hva man skal betale i eiendomsskatt, normalt i februar måned.

I 2024 er skattesatsen 2,8 promille for boliger/fritidsboliger og 3,7 promille for andre eiendommer som tomter og næringseiendom.

Eiendommer Oslo kommune utskriver eiendomsskatt på

Oslo kommune utskriver eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og på næringseiendom. I tillegg er det utskrevet eiendomsskatt på ubebygde tomter, både boligtomter og næringstomter.

Les mer: Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt og hvilke er fritatt?

Ved siden av de obligatorisk fritatte eiendommene, har kommunestyret også mulighet til å frita enkelte andre eiendommer. Disse er fritatt i Oslo kommune:

Eiendom eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige
Bygninger med historisk verdi, i Oslo definert som eiendommer som er vernet etter forskrift (ikke eiendommer som står på «gul liste» o.l.)

Taksering av boligeiendommer

Oslo kommune benytter seg av Skatteetatens formuesverdier som skattegrunnlag for boliger. Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende:

Boligtype (enebolig, rekkehus, tomannsbolig, kjedet enebolig eller leilighet)
Opprinnelig byggeår
Boligens areal (P-ROM eller BOA)
Beliggenhet (kommune, samt om det er tett eller spredt bebyggelse)

For eiendomsskatteformål skal verdien settes til 70 % av den beregnede eiendomsverdien for 2023, i motsetning til for formuesskatteformål der boligverdien settes til 25 % for primærboliger og 90 % for sekundærboliger.

Det er ikke alle eiendommer som har en formuesverdi fra Skatteetaten. For slike må kommunen fastsette en takst etter Oslo kommunes retningslinjer for boliger.

Kommunen kan innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet. Det må derfor avgjøres hva som er en selvstendig boenhet, ettersom mange eiendommer har krav på flere bunnfradrag. I 2024 er bunnfradraget i Oslo kr 4,7 millioner.

Taksering av næringseiendommer

Oslo kommune har taksert alle næringseiendommer etter kommunens retningslinjer for næringseiendom ved hjelp av takstmenn. Næringseiendom sjablong-takseres basert på areal og en beregnet kvadratmeterpris. Kvadratmeterprisen varierer med bygningstype og beliggenhet. Eiendommene deles inn i kontor, handel, hotell, parkeringshus og lager. Handel er videre delt opp i undergrupper Handel high street, navngitte kjøpesentre og øvrig handel. Det er eiendommens faktiske bruk som avgjør takseringen. Benyttes eiendommen til flere formål skal den takseres konkret etter areal for de aktuelle eiendomstypene.

Sjablongtaksten er grovmasket og basert på skjønn. Eiendomsskattetakstene kan derfor justeres for såkalte indre og ytre faktorer. Dette er skjønnsmessige korreksjonsfaktorer som tillater at taksøren kan justere den sjablongmessige fastsatte kvadratmeterprisen opp eller ned, dersom det er forhold ved eiendommen som gir grunnlag for det. Dette kan for eksempel være dårligere/bedre beliggenhet, høyere/lavere standard enn det som er gjennomsnittet for sonen og/eller bedre/dårligere eksponering av for eksempel handelslokaler.

Det er også fastsatt særskilte retningslinjer for taksering av ubebygde tomter, bygg under oppføring og festetomter.

Krav om omtaksering

Man kan også kreve omtaksering i tiden mellom de alminnelige takseringene, dvs. tiårsperioden. Dette vil være tilfellet dersom:

Eiendommen er delt eller er vesentlig endret siden forrige taksering
Påstående bygning på eiendommen er for eksempel revet, ødelagt i brann e.l.
Det er oppført nye bygninger eller gjort betydelige endringer på eiendommen

I en byggeperiode der påstående bygning enten er fullstendig revet eller det er grunnlag for totalrehabilitering, bør eiendomsskatten søkes omtaksert og redusert frem til ferdigstillelse. God dokumentasjon om forhold ved eiendommen per 1. januar i skatteåret, herunder innvendig eller fullstendig rivning, vil kunne gi eiendomsskattekontoret nyttig informasjon ved en omtaksering.

RSM Advokatfirma bistår gjerne med å gjøre en vurdering av utskrevet eiendomsskatt, og eventuelt også påklage eiendomsskatten. Vi bistår videre med å kreve dekning av sakskostnader ved medhold i klagen.

Erfaringer med eiendomsskatt

RSM har bistått med å klage på over 200 eiendomsskattetakster i Oslo. Våre erfaringer har vist at det er vel anvendt tid å gjennomgå eiendomsskattetaksten om det ikke allerede er gjort, og særlig for næringseiendom. Taksering blir typisk gjennomført på kort tid gjennom utvendig besiktigelse, og eiendomsskattetakstene har derfor ofte vist seg å inneholde feil. For større næringseiendommer vil selv mindre korrigeringer få store utslag på eiendomsskattetaksten.

Vi har sett mange eksempler på at taksøren har lagt til grunn feil arealstørrelse eller brukstype. Det har også vist seg å være store forskjeller i bruken av indre og ytre korreksjonsfaktorer, både om faktorene overhodet er brukt og i hvilken utstrekning det er brukt. Retningslinjene angir at en opp- eller nedjustering normalt ikke bør overstige 50 %, men praksis fra Oslo kommune viser at de i enkelte tilfeller har oppjustert med mer enn dette. Hvis eiendomsskatteseddelen ikke gir klare holdepunkter for at det er grunnlag for en slik økning, bør klage vurderes.

RSM bistår jevnlig med gjennomgang av eiendomsskattetakster. Vi har database med ca. 1000 eiendomsskattetakster i Oslo, og har dermed et godt grunnlag for å gjøre nye analyser.

Vi bistår gjerne med å gjennomgå din eiendomsskattetakst og i den videre saksgangen dersom det kan være grunnlag for å klage.