Fideicomisos de construcción al costo

Novedades importantes para los inversores

Los Fideicomisos en Uruguay fueron creados por la Ley 17.703, publicada el 4 de noviembre de 2003. La figura del fideicomiso se ha convertido en nuestro país en una herramienta muy utilizada debido a que resulta muy conveniente por su flexibilidad para estructurar operaciones e inversiones. Permite regular en forma clara y precisa todos los derechos y obligaciones de las partes durante la vida del fideicomiso, como ser la administración de los bienes fideicomitidos, la distribución de los beneficios y el destino de los bienes al final del contrato de fideicomiso.

En los fideicomisos de construcción al costo, el objeto es la construcción de inmuebles, los fideicomitentes se obligan a realizar integraciones que cubran la totalidad de los costos incurridos por el fideicomiso, con la finalidad de que, una vez finalizada la construcción, se le asigne uno o más de los referidos inmuebles a los fideicomitentes.

La norma definió a los fideicomisos de construcción al costo como aquellos que cumplan simultáneamente las siguientes condiciones:

a) Tengan por objeto la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los fideicomitentes en cumplimiento del contrato de fideicomiso.

b) En virtud del referido contrato, los fideicomitentes se obliguen a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso para la consecución de su objeto.

Asimismo los aportes de los fideicomitentes deberán cumplir las siguientes condiciones:

a) El monto de los mismos deberá estar establecido en el contrato de fideicomiso, así como la forma de aplicación de los ajustes que correspondan.

b) En el caso de los fideicomitentes que aporten el terreno al fideicomiso, el valor de tales aportes será el equivalente al monto establecido en la correspondiente escritura. En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

De acuerdo al artículo 14 del Decreto Nº 150/007, la renta bruta correspondiente a las transferencias de los bienes inmuebles realizadas a los fideicomitentes en cumplimiento del fideicomiso, se determinará como la diferencia entre los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes y el valor fiscal de los bienes transferidos. La introducción de esta disposición en la normativa, que constituye una excepción a las normas generales, busca que la renta a computar al momento de la adjudicación del o de los inmuebles a los fideicomitentes sea cero o muy cercana a dicho valor, siendo esto un beneficio importante al momento de invertir.

Recientemente, y por Decreto 185/021 publicado el 22 de junio pasado, se establece que para los inmuebles recibidos por adjudicación de un fideicomiso de construcción al costo, su valor estará constituido por la suma de los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes, debiéndose considerar como fecha de adquisición, la del otorgamiento de la respectiva escritura de adjudicación.

En el caso de los fideicomitentes que hayan aportado el terreno al fideicomiso, el valor de tales aportes será el equivalente al monto establecido en la correspondiente escritura, que en ningún caso podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

Esto viene a resolver un tema de valuación en una venta posterior de los bienes adjudicados, ya que de ahora en más con esta modificación, se podrán valuar los bienes recibidos en la adjudicación del Fideicomiso al Costo por los aportes oportunamente pactados (costo real), y no por el valor catastral (situación vigente hasta la aprobación del Decreto 185/021), lo cual implica subsanar la distorsión que significaba asimilar el costo de construcción al valor catastral, con la consecuente disminución de la carga fiscal.