Location meublée : propriétaires, quels enjeux fiscaux ?

Congés estivaux, rentrée scolaire, évènements sportifs… Toutes ces périodes sont propices à la recherche d’un logement meublé. Pour les propriétaires, la gestion de la fiscalité d’une location meublée peut vite devenir complexe. Alors que la location est une activité civile, lorsqu’elle est appliquée à la fourniture de logements meublé, cette activité devient commerciale au regard de la fiscalité !  Ce qui explique l’imposition de ces résultats dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comment bien le déclarer à l’administration fiscale ?

La location meublée, c’est quoi ?

Il s’agit de fournir un logement à usage d’habitation pour une courte durée ou une longue durée. Le bien doit être équipé d’au moins des 14 éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou un four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur/balai/serpillière…).

A noter : la location de bureaux équipées est également considérée comme une activité de location meublée.

2 régimes possibles : la location meublée professionnelle ou non professionnelle

Il existe 2 régimes de location meublée : la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP).

Les critères des 2 régimes selon la fiscalité appliquée :

L’avantage du régime micro BIC

En cas de location meublée non professionnelle (LMNP) et si les recettes n’excèdent pas 72k€, il est possible d’opter pour le régime du micro BIC si les frais réels, amortissement compris, représentent moins de 50% des recettes. Ce régime permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes encaissées sans aucune formalité. Ce régime peut s’évérer avantageux pour les locations touristiques de résidence secondaire dans des régions où l’immobilier ne s’est pas « envolé », dès lors que le nombre de semaines mis à la location est très faible et les charges pouvant être déduites sont donc également faibles.

Les pièges du régime réel d’imposition

Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) réel consiste à tenir une comptabilité et déposer une déclaration distincte de l’impôt sur le revenu. Il n’a de sens que si le résultat obtenu est inférieur à 50 % des recettes car dans le cas contraire, le régime du micro BIC est plus avantageux ! Le principe du régime contraint à constater la dépréciation du bien dans les comptes.

Contrairement à un bien, un terrain ne s’amortit pas. Il est également important de ne pas calculer la dépréciation du bien de façon systématique et de pratiquer la bonne répartition du prix du terrain et de la construction. En effet, l’administration fiscale porte une attention particulière sur la valeur du foncier. 

Concernant la quote-part afférente au foncier rattaché au bien immobilier, il convient d’étudier le marché immobilier local pour déterminer la valeur du terrain. Cette valeur est comparable à celle d’un terrain à bâtir pour localisation et superficie comparable :

• A titre d’exemple, un terrain à bâtir en Corrèze se vend 15€ m². Pour une maison de 150 000 € de 100 m², la quote-part terrain représente 10%.
• Pour un appartement parisien, c’est bien plus compliqué à déterminer car il n’existe pas d’offre de terrain à bâtir. L’appréciation de la copropriété, la situation géographique, et de nombreux facteurs permettent de déterminer une quote-part de terrain qui reste bien plus subjective du fait de l’absence de comparables en terrain.

Points d’alerte sur les déclarants au sein d’un foyer fiscal

Lorsque qu’un même foyer fiscal dispose de différents biens loués meublés, il convient de préciser que les biens détenus par les mêmes propriétaires (Monsieur seul ou Madame seule ou indivision M/Mme) doivent tous suivre le même régime fiscal : un régime fiscal unique par exploitant au sein du foyer fiscal. L’administration fiscale impose un régime fiscal unique par exploitant du bien au sein du foyer fiscal. Il est donc possible que les régimes de location meublée exercée indépendamment par l’un ou l’autre soit différent : Monsieur en BIC réel et Mme en micro BIC. 

Dans un environnement fiscal qui est nécessite une maîtrise de différentes notions fiscales et juridiques, il semble judicieux de comparer les régimes applicables à chaque situation pour déterminer le plus avantageux à chaque contribuable.

Détails sur la création d’une société pour son patrimoine immobilier

Il peut être judicieux de recourir à une société pour exercer l’activité de location meublée. La transmission d’un patrimoine tant en conservant le contrôle et la gestion des biens immobiliers constitués les principaux attraits de cette organisation juridique (en cas de financement par endettement, envisager la transmission des parts sociales rapidement pour bénéficier d’une valeur des parts réduites ; régir un parc immobilier de façon homogène en cas de pluralité d’associés). Les formes de sociétés adaptées pour exercer une activité de location meublée sont les sociétés commerciales (SARL, SAS, SNC).

Cas particulier : l’affiliation au régime des travailleurs indépendants

Depuis le 1^er janvier 2021, toute personne exerçant toutes activités de locations de locaux d’habitation meublés dont les recettes annuelles pour l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € est affiliée au régime des travailleurs indépendants (Sécurité Sociale des Indépendants) dès lors qu’il remplit l’une des conditions suivantes :

• Les locaux sont loués pour une courte durée et dont les locataires n’y élisent pas leur domicile
• Les recettes BIC LMP sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’IR (traitements et salaires, revenus de gérants, pensions retraites, autre BIC, BNC, BA)

Cette disposition s’applique de toute évidence aux non-résidents ayant souvent pour seuls revenus imposables en France les recettes d’un bien loué meublé à coute durée ou longue durée. Il convient de voir cette disposition comme une façon pour certains exploitant de valider des trimestres de retraite.

Fiscalité : la location meublée inéligible au Pacte Dutreil

L’administration fiscale a mis fin au débat, la location meublée n’est plus une activité éligible au Pacte Dutreil comme le prévoit la doctrine. La position de l’Administration est opposable aux contribuables à compter du 6 avril 2021.

RSM peut vous accompagner dans la gestion fiscale de vos investissements locatifs.