VERKOOP EN OVERDRACHT VAN VASTGOED

DIRECTE VERKOOP VAN VASTGOED

Binnenlands natuurlijke personen

Kapitaalwinsten
Indien vastgoed kwalificeert als onderneming of ondernemingsvermogen zijn kapitaalwinsten onderworpen aan de inkomstenbelasting in box 1 tegen een oplopend tarief van maximaal 49,5%. De aankoopkosten en ontwikkelingskosten zijn in dat geval aftrekbaar van de kapitaalwinsten. 

Indien het vastgoed niet kwalificeert als onderneming of ondernemingsvermogen zijn de kapitaalwinsten niet onderworpen aan de inkomstenbelasting. Het vastgoed valt voor de inkomstenbelasting in het regime van box 3. In plaats van de kapitaalwinsten, wordt een fictief rendement belast tegen een vlak tarief van 36%. 

BTW
De levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld voor de BTW. Uitzondering betreft echter de levering van nieuw onroerend goed en de levering van een bouwterrein binnen twee jaar na eerste ingebruikname welke wel zijn belast met BTW. De BTW wordt door de verkoper in rekening gebracht en afgedragen. Na de periode van twee jaar kunnen de leverancier en ontvanger opteren voor een BTW belaste levering van het onroerend goed. Het toepasbare BTW tarief is in dat geval 21%. Een natuurlijk persoon is een ondernemer voor de BTW als diegene zelfstandig een beroep of bedrijf uitoefent. Door het verhuren van een pand (standaard woningverhuur uitgezonderd) , kwalificeer je als een ondernemer voor de BTW.

Indien ter zake van de levering van nieuw onroerend goed of ter zake van de levering van een bouwterrein door de verkoper btw in rekening is gebracht, is er door de verkrijger in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Verliezen
Verliezen die worden behaald door de verkoop van het vastgoed door natuurlijke personen die geen handel of onderneming drijven worden genegeerd. Indien het vastgoed echter wel kwalificeert als ondernemingsvermogen, kunnen de verliezen die ontstaan bij de verkoop of verhuur van het onroerend goed worden afgezet tegen ander belastbaar inkomen uit de voorgaande drie jaren of de volgende negen jaren.

Buitenlandse natuurlijke personen
Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse natuurlijke personen. Echter kunnen verliezen enkel worden afgezet tegen Nederlands inkomen.

Binnenlandse rechtspersonen

Kapitaalwinsten

Kapitaalwinsten gerealiseerd bij de verkoop van Nederlands vastgoed zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting als bedrijfsinkomsten. Bedrijfsinkomsten tot EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 19%. Winsten boven de EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 25,8%. 

De vennootschapsbelasting over de kapitaalwinsten is gebaseerd op het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de fiscale boekwaarde. 

Fiscale eenheid
Onder Nederlands recht is het mogelijk om een fiscale eenheid te vormen indien de houdstermaatschappij ten minste 95% van het aandelenkapitaal bezit in zijn dochteronderneming(en). Transacties die plaatsvinden binnen de fiscale eenheid zijn als het ware onzichtbaar voor fiscale doeleinden. Dit betekent dat de overdracht van vastgoed binnen een fiscale eenheid niet onderworpen is aan belastingheffing, aangezien de fiscus deze transactie niet ziet. Er zijn echter verschillende antimisbruik maatregelen indien de fiscale eenheid ophoudt te bestaan binnen een bepaalde periode na de overdracht van vastgoed binnen de groep. 

BTW
De levering en verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld voor de BTW. Uitzondering betreft echter de levering van nieuw onroerend goed en de levering van een bouwterrein binnen twee jaar na eerste ingebruikname welke wel zijn belast met BTW. De BTW wordt door de verkoper in rekening gebracht en afgedragen. Na de periode van twee jaar kunnen de leverancier en ontvanger opteren voor een BTW belaste levering van het onroerend goed. Het toepasbare BTW tarief is in dat geval 21%.

Indien ter zake van de levering van nieuw onroerend goed of ter zake van de levering van een bouwterrein door de verkoper btw in rekening is gebracht, is er door de verkrijger in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Uitstel van belastingheffing/ herinvesteringsreserve
Rechtspersonen kunnen onder bepaalde voorwaarden de belastingheffing over kapitaalwinsten uitstellen door een herinvesteringsreserve (HIR) te vormen. Wanneer binnen drie jaar wordt geherinvesteerd in een soortgelijk bedrijfsmiddel, wordt de waarde van de herinvesteringsreserve afgetrokken van de waarde van het nieuwe bedrijfsmiddel. Hierdoor vallen de afschrijvingskosten in de toekomst lager uit, wat resulteert in een hogere fiscale winst in latere jaren vanwege het doorgeschoven bedrag aan te betalen belasting.

Indien binnen drie jaar geen herinvestering plaatsvindt, wordt de herinvesteringsreserve direct belast, zonder de mogelijkheid van verdere spreiding via afschrijvingskosten.

Verliezen – voortwenteling en terugwenteling
Verliezen die worden bewerkstelligd worden bij de verkoop van vastgoed kunnen worden verrekend met alle Nederlandse belastbare winsten van het voorgaande jaar en de winsten in de toekomst zonder dat hier een termijn aan is verbonden. Voor zover de fiscale winst over een jaar €1.000.000 of minder bedraagt, kan die fiscale winst in zijn geheel worden aangewend om een verlies uit een voorgaand jaar te compenseren. Voor zover de fiscale winst over een jaar meer dan €1.000.000 bedraagt, kan slechts 50% van die fiscale winst boven €1.000.000 worden aangewend om een verlies uit een vorig jaar te compenseren. Dit geldt ook voor voortwenteling. De voortwenteling van de verliezen kan echter worden geweigerd indien het uiteindelijke belang in de verliesmaatschappij voor meer dan 30% is gewijzigd. Hierdoor komen de verliezen te vervallen.

Buitenlandse rechtspersonen

Buitenlandse rechtspersonen worden op dezelfde manier behandeld als binnenlandse rechtspersonen, aangezien Nederlands vastgoed gehouden door een buitenlandse onderneming wordt behandeld als een Nederlandse onderneming van de buitenlandse rechtspersoon. Echter kunnen verliezen enkel worden afgezet tegen Nederlands inkomen.
Onder bepaalde omstandigheden is het mogelijk om een fiscale eenheid te vormen met een vaste inrichting gevestigd in Nederland. Verschillende gedetailleerde voorwaarden zijn echter hierop van toepassing.

INDIRECTE VERKOOP (AANDELENOVERDRACHT)

Binnenlandse natuurlijke personen

Kapitaalwinsten
Indien een natuurlijk persoon minder dan 5% van de aandelen bezit in een Nederlandse onderneming, zal er geen belasting worden geheven over de gegenereerde kapitaalwinsten bij de verkoop van de aandelen. Indien een natuurlijk persoon echter 5% of meer van de aandelen in een Nederlandse onderneming bezit, zullen de kapitaalwinsten onderworpen zijn aan de inkomstenbelasting in box 2. Het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs van de aandelen zal worden belast tegen een opstaptarief van 24,5% tot €67.000 en 31% vanaf €67.000. 

Overdrachtsbelasting
In beginsel is een aandelenoverdracht niet onderworpen aan overdrachtsbelasting. Dit is echter anders indien het gaat om aandelen in een zogenaamde vastgoedonderneming. Een onderneming kwalificeert als vastgoedonderneming indien het vermogen van de onderneming gebaseerd op de marktwaarde voor ten minste 50% bestaat uit vastgoed waarvan minimaal 30% in Nederland ligt. Daar komt bij dat de hoofdactiviteit van de onderneming moet bestaan uit het verwerven, verkopen en/of de exploitatie van vastgoed. Dit betekent dat de rechtspersoon beoogt voor 70% of meer het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken. Bij de overdracht van vastgoedaandelen kan een tarief van 4% of een tarief van 10,4% van toepassing zijn.

Verliezen
Indien een natuurlijk persoon ten minste 5% van het geplaatste kapitaal van een onderneming bezit en deze aandelen verkoopt, wordt de opbrengst van deze vervreemding belast in de inkomstenbelasting in box 2. Indien de vervreemding van de aandelen leidt tot een verlies, kan dit verlies worden verrekend met andere inkomsten die in box 2 worden behaald in het voorgaande jaar en de komende zes jaren.

Buitenlands natuurlijk persoon
Buitenlandse natuurlijke personen worden op dezelfde manier behandeld voor fiscale doeleinden als binnenlandse natuurlijke personen voor zover deze Nederlands belastbaar inkomen genereren.

Binnenlandse rechtspersonen

Kapitaalwinsten
Kapitaalwinsten gerealiseerd bij de verkoop van Nederlands vastgoed zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting als bedrijfsinkomsten. Bedrijfsinkomsten tot EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 19%. Winsten boven de EUR 200.000 zijn belast tegen een tarief van 25,8%. 

De deelnemingsvrijstelling is van toepassing indien een Nederlandse onderneming aandelen verkoopt in een andere Nederlandse onderneming waar zij een belang van 5% belang in houdt. De winsten die behaald worden door middel van aandelenverkoop zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. 

Fiscale eenheid
Onder Nederlands recht is het mogelijk om een fiscale eenheid te vormen indien de houdstermaatschappij ten minste 95% van het aandelenkapitaal bezit in zijn dochteronderneming(en). Transacties die plaatsvinden binnen de fiscale eenheid zijn als het ware onzichtbaar voor fiscale doeleinden. Dit betekent dat de overdracht van vastgoedaandelen binnen een fiscale eenheid niet onderworpen is aan belastingheffing, aangezien de fiscus deze transactie niet ziet. Er zijn echter verschillende antimisbruik maatregelen indien de fiscale eenheid ophoudt te bestaan binnen een bepaalde periode na de overdracht van vastgoed binnen de groep. 

Overdrachtsbelasting
In beginsel is een aandelenoverdracht niet onderworpen aan overdrachtsbelasting. Dit is echter anders indien het gaat om aandelen in een zogenaamde vastgoedonderneming. Een onderneming kwalificeert als vastgoedonderneming indien het vermogen van de onderneming gebaseerd op de marktwaarde voor ten minste 50% bestaat uit vastgoed waarvan minimaal 30% in Nederland ligt. Daar komt bij dat de hoofdactiviteit van de onderneming moet bestaan uit het verwerven, verkopen en/of de exploitatie van vastgoed. Dit betekent dat de rechtspersoon beoogt voor 70% of meer het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken. Bij de overdracht van vastgoedaandelen kan een tarief van 4% of een tarief van 10,4% van toepassing zijn.

Uitstel van belastingheffing
In tegenstelling tot een directe verkoop van vastgoed, is het bij de verkoop van aandelen niet mogelijk om een herinvesteringsreserve te vormen. Het is mogelijk om de heffing van vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting uit te stellen indien aandelen worden overgedragen aan een Nederlandse rechtspersoon in ruil voor aandelen in overnemende rechtspersoon. Er zijn echter verschillende gedetailleerde voorwaarden van toepassing.

Verliezen
Als de deelnemingsvrijstelling van toepassing is, kan een rechtspersoon die het belang in dochteronderneming verkoopt een verlies niet verrekenen met andere jaren. Bij aandeelpakketten onder de 5% speelt dit geen rol.

Buitenlandse rechtspersonen

Vennootschapsbelasting
Buitenlandse rechtspersonen zijn enkel belastingplichtig in Nederland voor zover zij Nederlands inkomen genereren. Onder bepaalde omstandigheden is het mogelijk om een fiscale eenheid te vormen met een vaste inrichting gevestigd in Nederland. Verschillende gedetailleerde voorwaarden zijn echter hierop van toepassing.