Op 14 december 2023 heeft het Ministerie van Financiën het geactualiseerde Besluit onroerende zaken voor de omzetbelasting gepubliceerd. Dit besluit is een actualisering van de 2013-versie van het zogenoemde vastgoedbesluit. De actualisering houdt verband met gewezen jurisprudentie, gewijzigde regelgeving en beleidsmatige wijzigingen. Het besluit treedt in werking op 1 januari 2024. Hierna leest u de naar onzes inziens belangrijkste wijzigingen voor de praktijk. 

Nutsvoorzieningen en servicekosten

Bij de verhuur van vastgoed brengt de verhuurder over het algemeen kosten voor nutsvoorzieningen of zogenoemde servicekosten aan de huurder in rekening. Nutsvoorzieningen en servicekosten kunnen in de huurprijs zijn verdisconteerd of los van de huur in rekening worden gebracht. In beide gevallen is het de vraag welk btw-regime hier aan de orde is: is er sprake van een afzonderlijke prestatie of is er sprake van een bijkomende prestatie bij de verhuurdienst?

Bij de kwalificatie van leveringen of diensten als afzonderlijke prestaties of als bijkomende prestaties bij de verhuurdienst kan de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing vormen. Naar aanleiding van jurisprudentie is in het vastgoedbesluit opgenomen dat sprake is van een van de verhuur te onderscheiden prestatie als (1) de huurder vrij zijn verbruik van de nutsvoorziening of aangeboden services kan bepalen en (2) de servicekosten apart op de factuur worden vermeld. Dat een individuele meter is geïnstalleerd en dat de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijke verbruik, vormt een belangrijke aanwijzing dat sprake is van een afzonderlijke prestatie.

Voornamelijk woningverhuurders zullen de facturatie aan moeten passen en in mindere mate verhuurders van commerciële ruimtes. Om iedereen tegemoet te komen, is er besloten dat heel 2024 gebruikt mag worden om bovenstaande beleid te implementeren. 

Verhuur van vakantiewoningen voor korte periode via een tussenpersoon

De verhuur van vakantiewoningen via een tussenpersoon kan op twee manieren plaatsvinden. Wanneer de tussenpersoon niet op eigen naam optreedt, is sprake van rechtstreekse verhuur door de eigenaar aan de tijdelijke huurder waarbij de verhuur is belast met 9% btw. Wanneer de tussenpersoon een overeenkomst afsluit op eigen naam, maar voor rekening en risico van de verhuurder, vindt de verhuur plaats aan de tussenpersoon en vervolgens door de tussenpersoon aan de tijdelijke huurder. Dit geldt ook als de eigenaar van de vakantiewoning zijn eigen vakantiewoning op commerciële basis verhuurt aan een tussenpersoon en de eigenaar de vakantiewoning zelf alleen kan gebruiken via het afsluiten van een verhuurovereenkomst op commerciële basis met de betrokken tussenpersoon.

Indien de tussenpersoon op eigen naam verhuurt, kan het 9% btw-tarief worden toegepast mits uit objectieve gegevens blijkt dat de woning uitsluitend wordt verhuurd aan personen die daar voor korte periode verblijven. Wanneer dit niet het geval is, is de verhuur vrijgesteld. Om het risico op een vermindering van het recht op aftrek van voorbelasting tegen te gaan, is het aan te bevelen om in het huurcontract met de tussenpersoon te opteren voor btw-belaste verhuur.

Verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen bij woningen

Bij de verhuur van een woning met niet-geïntegreerde zonnepanelen volgt de verhuur van zonnepanelen de btw-vrijstelling van de verhuur van een woning. Tot op heden ging de Belastingdienst uit van een afzonderlijke btw-belaste prestatie. Dit kan voor verhuurders invloed hebben op het recht op aftrek van voorbelasting dat betrekking heeft op de zonnepanelen. Om de verhuurders tegemoet te komen is overgangsrecht opgenomen in het vastgoedbesluit. Met ingang van 1 januari 2023 valt de aanschaf van zonnepanelen onder het 0% btw-tarief waardoor de btw-gevolgen voor nieuw aangeschafte zonnepanelen beperkt zal zijn.

Nieuw vervaardigd vastgoed

Naar aanleiding van nieuwe jurisprudentie van de Hoge Raad is in het vastgoedbesluit vastgelegd dat een oud gebouw door een ingrijpende verbouwing kan kwalificeren als nieuw gebouw waarbij het gebouw opnieuw in gebruik wordt genomen. Het moment van eerste ingebruikneming is voor btw-doeleinden een belangrijk moment. 

Voor de beoordeling of de verbouwingswerkzaamheden aan een gebouw zodanig zijn dat in wezen een nieuw gebouw ontstaat, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen ertoe leiden dat in wezen sprake is van een nieuw gebouw.

Kwalificatie van bestrating als ‘gebouw’

In de wet is het begrip ‘gebouw’ omschreven als: ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het begrip ‘bouwwerk’ niet alleen betrekking heeft op woningen en bedrijfspanden, maar ook op constructies zoals bruggen, viaducten, straten, wegen, pleinen, atletiekbanen en kunstgrasvelden. In de praktijk komt regelmatig de vraag voor of klinkerbestrating en stelconplaten kwalificeren als gebouw voor btw-doeleinden. 

Volgens het vastgoedbesluit kwalificeert klinkerbestrating als een gebouw indien de bestrating onderdeel uitmaakt van een geheel, bijvoorbeeld wanneer de klinkerbestrating met fundering in asfalt is ingelegd. Als sprake is van een terrein met enkel klinkers die eenvoudig zijn te verwijderen, dan is er geen sprake van een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat enkel is voorzien van stelconplaten. 

Formele gebreken bij optie btw-belaste verhuur

De verhuur van vastgoed is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Wanneer aan specifieke voorwaarden wordt voldaan kunnen partijen opteren voor btw-belaste verhuur. Het opteren voor btw-belaste verhuur kan door middel van een verzoek aan de Belastingdienst of middels de huurovereenkomst. De optie btw-belaste verhuur is geldig wanneer deze aan formele voorwaarden voldoet. 

In de praktijk komt het regelmatig voor dat de huurovereenkomst niet alle formele voorwaarden bevat. Met de actualisering van het vastgoedbesluit is nu beleid opgenomen waarmee een dergelijk gebrek is te repareren.

Gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur
In de situatie waarin niet aan de formele voorwaarden is voldaan, maar wel is gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur wordt met het geactualiseerde vastgoedbesluit onder voorwaarden goedgekeurd dat de optie btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht alsnog rechtsgeldig kan worden gekozen. Het is wel van belang dat het 90% criterium wordt gehaald. 

Niet gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur
In de situatie waarin er niet is gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur is goedgekeurd dat alsnog sprake is van btw-belaste verhuur wanneer partijen hier op correcte wijze voor opteren door alsnog een verzoek in te dienen of de huurovereenkomst aan te passen. In dit geval kan de optie btw-belaste verhuur maximaal drie maanden terugwerkende kracht hebben.

Selectie van overige onderwerpen

  • Als bij een koop-/aannemingsovereenkomst de grondlevering en de nieuwbouw door eenzelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid), is er sprake van één met btw belaste oplevering van nieuw vastgoed. Als de (bebouwde) grond door een derde wordt geleverd en de bouw plaatsvindt door een niet gelieerde aannemer of meerdere niet gelieerde aannemers, dan kan de grond nog wel vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting worden geleverd. 
  • Ten aanzien van de optie voor belaste levering óf verhuur van vastgoed wordt niet voldaan aan de 90%-norm indien de afnemer de kleineondernemingsregeling (KOR) toepast. De afnemer heeft dan immers geen recht op aftrek van btw. 
  • De vrijstelling voor verhuur van vastgoed aan diplomatieke instellingen en internationale organisaties kan niet alleen worden geëffectueerd door een teruggaafprocedure maar ook door het toepassen van het btw-nultarief (indien voldaan aan gestelde voorwaarden).
  • De verhuur van een ligplaats voor een woonboot die bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven liggen, is btw-vrijgesteld. Een voertuig dat bestemd is voor stationair gebruik, kan voor de btw namelijk niet als voertuig worden aangemerkt.
  • Omtrent de veilingregeling bij vastgoed geldt vanaf nu dat degene die het vastgoed via de veiling verkrijgt, kwalificeert als ‘directe’ afnemer van het vastgoed.

Wat betekent dit voor u?

Aangezien het geactualiseerde Vastgoedbesluit tot complexe situaties kan leiden, raden wij u aan om te beoordelen of en in welke mate het besluit van toepassing is op uw activiteiten. Mocht dit van toepassing zijn, dan is het van belang om de btw-positie op basis van het nieuwe besluit te bepalen. Daarbij moet u er rekening mee houden dat wij ons in dit artikel hebben gericht op de naar onzes inziens belangrijkste wijzigingen voor de praktijk en er daarnaast dus nog andere onderwerpen voor u van belang kunnen zijn. 

Heeft u vragen? Neem dan gerust contact met ons op.