Eind februari 2023 werd de sector opgeschud door een wetsvoorstel aangaande vastgoedaandelentransacties. Voornamelijk projectontwikkelaars en (institutionele) beleggers dreigen de dupe te worden van de nieuwe wet. Het gevolg van het wetsvoorstel is dat de verkrijger van vastgoedaandelen 10,4% overdrachtsbelasting moet betalen, terwijl dat thans niet het geval is. Het wetsvoorstel had dusdanig veel scherpe randen dat de sector in beweging is gekomen. Inmiddels zijn we een aantal maanden verder en lijkt staatssecretaris Van Rij te hebben geluisterd naar de input van de sector. Wat is er gebeurd en waarom is dat voor u van belang? De vastgoeddesk van RSM legt het uit.

Huidige systematiek bij vastgoedaandelentransacties

Wanneer een projectontwikkelaar een nieuw gebouw (de stenen) verkoopt, is de verkoop normaliter belast met omzetbelasting. Bij de verkoop van vastgoedaandelen waar datzelfde nieuwe gebouw in zit, wordt geen omzetbelasting geheven, omdat de verkoop van aandelen vrijgesteld is van omzetbelasting. Er is ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd door de verkrijger van de vastgoedaandelen. Dit komt door de werking van de zogenoemde samenloopvrijstelling waarbij wordt beoogd om heffing van omzetbelasting en overdrachtsbelasting in verband met dezelfde transactie te voorkomen.

In de huidige wettelijke systematiek wordt geen overdrachtsbelasting geheven wanneer een nieuw gebouw dat nog geen zes maanden geleden in gebruik is genomen, wordt geleverd door middel van een aandelentransactie. Anders geformuleerd: bij een vastgoedaandelentransactie wordt er én geen omzetbelasting geheven én geen overdrachtsbelasting geheven in het geval  dat vastgoedlichaam een nieuw gebouw in eigendom heeft dat nog geen zes maanden in gebruik is genomen. 

Wetsvoorstel van februari 2023

Met het wetsvoorstel van februari beoogt de Staatssecretaris om vastgoedaandelentransacties waarbij én geen omzetbelasting én geen overdrachtsbelasting wordt geheven per 1 januari 2024 wel te belasten met overdrachtsbelasting. Hierdoor ontstaat een extra last voor een potentiële belegger van 10,4% aan overdrachtsbelasting die de meeste projectontwikkelaars en beleggers niet ingecalculeerd zullen hebben.

De sector leverde input met een aantal terechte punten van kritiek. Zo is de ingangsdatum van 1 januari 2024 te snel. Vastgoedprojecten nemen meerdere jaren in beslag. Lopende projecten die al verkocht zijn en worden opgeleverd in 2024 hebben geen kans gehad om een extra heffing van 10,4% overdrachtsbelasting in te prijzen. Met het wetsvoorstel van februari wordt ook niet voorzien in overgangsrecht wat een doorn in het oog is van de praktijk.  

Daarnaast is er met de nieuwe wet sprake van overkill. Samengevat komt dat op het volgende neer. Wanneer vastgoedaandelen worden verkocht waarbij het vastgoedlichaam woningen in eigendom heeft die btw vrijgesteld worden verhuurd, dan kan de omzetbelasting op de stichtingskosten niet in aftrek worden gebracht. Bij de verkoop van dergelijke vastgoedaandelen is geen omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting verschuldigd gedurende de eerste twee jaar van ingebruikneming. Het ‘’heffingslek’’ in de omzetbelasting is het verschil tussen de omzetbelasting die zou worden geheven wanneer de stenen worden verkocht en de in aftrek te brengen omzetbelasting op de stichtingskosten. Met andere woorden; de belastingdienst mist heffing omzetbelasting over de toegevoegde waarde die de projectontwikkelaar realiseert. 

Daarom beoogt de Staatssecretaris bij dergelijke vastgoedaandelentransacties overdrachtsbelasting te heffen. Echter, in de praktijk bedraagt het ‘’heffingslek’’ niet 10,4%, maar veel minder. Dat verschilt uiteraard van project tot project, maar Van Rij lijkt in zijn algemeenheid uit te komen op een ‘’heffingslek’’ van 4%. 

Wetsvoorstel na input

De Staatssecretaris heeft geluisterd en hij is van plan om het wetsvoorstel aan te passen aan de hand van de kritiek.

  1. De huidige samenloopvrijstelling blijft van toepassing bij een vastgoedaandelentransactie als het vastgoed twee jaar vanaf eerste ingebruikneming voor 90% of meer btw-belast wordt gebruikt. 
  2. Om overkill van omzet- en overdrachtsbelasting bij nieuw vastgoed bestemd voor btw-vrijgesteld gebruik (woningen) te voorkomen, wordt beoogd om een nieuw tarief in de overdrachtsbelasting te introduceren van 4%. Exact het ‘’heffingslek’’ volgens Van Rij.
  3. Lopende projecten waarvoor op zijn minst een intentieverklaring is getekend vóór Prinsjesdag 2023 komen in aanmerking voor overgangsrecht. De levering van de vastgoedaandelen moet dan wel hebben plaatsgevonden ultimo 2029. Aan het overgangsrecht is geen concrete invulling gegeven, maar wij verwachten dat wordt aangesloten bij de huidige wet- en regelgeving. 
  4. In februari wilde Van Rij de nieuwe wet in laten gaan per 1 januari 2024. Dat wordt nu beoogd op 1 januari 2025.

Toekomst en alternatief

Het is nog onduidelijk hoe de Staatssecretaris de nieuwe samenloopvrijstelling precies vorm zal geven. De contouren zijn wel zichtbaar. Een directe oplossing voor deze extra heffing van overdrachtsbelasting lijkt er op dit moment niet te zijn. Naast fiscale redenen zijn er echter bredere argumenten te vinden om de aandelen over te dragen in plaats van de stenen. Denk hierbij aan aansprakelijkheidsaspecten en contractovernames.