Indien een nieuw vervaardigd goed wordt geleverd, is dit een van rechtswege btw-belaste levering (die veelal vrijgesteld is van overdrachtsbelasting). Voor onroerend goed geldt dat een verbouwing van een gebouw kan leiden tot de vervaardiging van een nieuw goed indien er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’. Een nadere invulling van deze norm heeft nog niet volledig en eenduidig plaatsgevonden. Onlangs zijn er echter twee belangwekkende uitspraken geweest van Hof ’s-Hertogenbosch waarvan er eentje in elk geval weer een nieuwe kijk op zaken geeft.

Verbouwing voormalig postgebouw

In de eerste uitspraak was sprake van een voormalig postgebouw dat dienst had gedaan als postkantoor, pakketpunt en telefooncentrale. Dit gebouw werd verbouwd om het geschikt te maken voor commerciële ruimten (winkels, restaurant, kantoren, parkeren). Van het gebouw bleven alleen delen van de gevel en het gestripte casco in stand. Na de verbouwing was het gebouw nog wel herkenbaar als het voormalige postgebouw.

Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde dat er in dit geval ‘in wezen nieuwbouw’ had plaatsgevonden. Hierbij speelden mee dat (i) de sloop-, bouw- en renovatiewerkzaamheden aan de binnenkant van een aanzienlijke omvang zijn geweest en het bruikbare oppervlakte van het gebouw daarmee is uitgebreid met 30%, en (ii) dat het gebruik van de zaak is gewijzigd van een typisch voormalig postgebouw (met onder meer smalle raampartijen en hoge verdiepingen) naar enkele specifieke vormen van bedrijfsmatig gebruik. Het feit dat het gebouw zijn herkenbaarheid heeft behouden, doet niet af aan deze conclusie.

Verbouwing voormalige wolstoffenfabriek

In de tweede uitspraak was sprake van een voormalige wolstoffenfabriek die werd verbouwd tot een retailcentrum. De verbouwingskosten waren aanzienlijk (meer dan zeven keer de aankoopsom) en de restauratie-, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden waren ingrijpend. In dat kader zijn onder meer dragende binnenmuren verwijderd, nieuwe staalconstructies aangebracht en is de fundering van de vloer aangepast en vervangen. Omdat sprake was van een Rijksmonument, waren alle verbouwingswerkzaamheden wel aan beperkingen gebonden zodat de identiteit van het gebouw behouden bleef. Zo was van belang dat de beeldbepalende elementen zoals het ketelhuis met schoorsteen en de fabrieksstraat zoveel mogelijk behouden bleven.

Hof ’s-Hertogenbosch stelt op basis van het feitencomplex vast dat de uitgevoerde werkzaamheden gericht zijn geweest op het terugbrengen dan wel behouden van de kenmerkende monumentale eigenschappen van het betreffende gebouw. In een dergelijk geval is geen sprake van ‘in wezen nieuwbouw”, hoe ingrijpend de restauratie-, onderhouds- en reparatiewerkzaamheden ook zijn geweest.

Toepassing in de praktijk

Uit de bovengenoemde zaken die op het eerste oog wat van elkaar weg lijken te hebben, blijkt maar weer dat de afweging van de deelnormen die relevant zijn bij de vraag of sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ een feitelijke kwestie blijft. Uit de tweede uitspraak zou ons inziens wel kunnen worden afgeleid dat de verbouwing van een monumentenpand nooit tot de vervaardiging van een nieuw goed kan leiden. Op basis van de regels die voor dergelijke panden gelden, moet bij verbouwingen ervan immers altijd de oorspronkelijke aard van het gebouw worden behouden.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit nieuwsbericht? Neem dan contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.