Bij de overdracht van een onderneming is de ondernemer geen BTW verschuldigd. Dit geldt in principe ook bij de overdracht van een pand in verhuurde staat. Hoe zit dit echter als een projectontwikkelaar het pand alleen maar verhuurd om bij de kort daaropvolgende verkoop een hogere winst te realiseren? Een belangrijke vraag voor projectontwikkelaars. Op 15 mei 2020 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over dit onderwerp.

Wat speelde er precies in de zaak die aanhangig is gemaakt bij de Hoge Raad? Een projectontwikkelaar heeft een kantorencomplex gebouwd en vervolgens verhuurd aan een verzekeringsmaatschappij. Na het sluiten van de huurovereenkomst is dit pand, inclusief huurovereenkomst, verkocht aan een derde partij. De projectontwikkelaar stelt zich op het standpunt dat sprake is van een overdracht (van een gedeelte) van een onderneming. Hierdoor zou geen BTW verschuldigd zijn door de koper. De inspecteur is echter van mening dat geen sprake is van de overdracht (van een gedeelte) van een onderneming.

Oordeel Hoge Raad

Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat in een dergelijk geval de regeling uit de BTW voor de overdracht van een onderneming niet van toepassing is. Volgens het Hof was in deze casus sprake van de verkoop van een goed uit de voorraad van de projectontwikkelaar en niet de (gedeeltelijke) overdracht van een onderneming. Een belangrijk detail voor het Hof was dat het pand niet is gebouwd en ontwikkeld voor eigen exploitatie maar met het oogmerk om verkocht te worden. De Hoge Raad volgt de argumentatie van Hof Arnhem-Leeuwarden. Hiermee is het gelijk aan de inspecteur, er is dus BTW verschuldigd over de verkoop van het verhuurde kantorencomplex.

Gevolgen voor de praktijk

Ondanks dat de zaak ging over de periode waarin de zogenoemde integratieheffing nog bestond, kan de huidige uitspraak nog steeds vergaande gevolgen hebben voor projectontwikkelaars. Immers snijdt het mes aan twee kanten. Enerzijds kan de projectontwikkelaar de betaalde btw op de stichtingskosten niet per definitie in aftrek brengen en anderzijds wordt de koper geconfronteerd met een eventueel niet verrekenbare btw last of een herzieningstermijn.

Daarnaast is het belangrijk om te onthouden dat het eigenlijk niet van belang is of en voor hoe lang een nieuw ontwikkeld pand wordt verhuurd voorafgaande aan de verkoop. Het gaat namelijk om het oogmerk waarmee het pand is gebouwd. Is het pand destijds aantoonbaar ontwikkeld met het oog op de verhuur, dan kan een projectontwikkelaar wel een beroep doen op de overgang van een algemeenheid van goederen, ook als het pand kort na de verhuur wordt verkocht. De bewijslast is hierbij van groot belang.

Vragen?

Heeft u nog vragen over deze uitspraak of heeft u momenteel een dergelijke casus aan de hand? Neem dan contact op met uw vaste RSM-adviseur of bel de vastgoeddesk van RSM op telefoonnummer 030 231 73 44.