RSM har sett på utviklingen av de ulike kostnadskomponentene innenfor eier- og felleskostnader i handels- og kontorsegmentet, og analysen for 2023 inkluderer totalt 89 næringseiendommer med BTA på over 1 million kvadratmeter.​

Analyseintroduksjon​

Formålet med RSMs analyse er å presentere et normalt kostnadsnivå per bruttoareal (BTA) for eier- og felleskostnader innenfor næringseiendom. Analysen for 2023 omfatter 89 eiendommer og over 1 million kvadratmeter (kvm) innen handels- og kontorsegmentene. For sammenligningsformål inkluderer analysene tall fra regnskapsårene 2019 til 2022.
 

Geografisk spredning​

Eiendommene som er inkludert i analysen har en variert geografisk spredning, men med en klar overvekt lokalisert i Oslo.

Historisk utvikling​

Analysen av utviklingen i den historiske perioden innenfor eier- og felleskostnader i næringseiendom har visse utfordringer. Kostnader knyttet til energi utgjør den største enkeltkomponenten i felleskostnadene for både handels- og kontorsegmentet. En bør derfor merke seg at kostnadskomponentene i 2020 er påvirket av vesentlig lavere strømpriser enn året før og de etterfølgende årene. Samtidig er kostnadskomponentene for både 2020 og 2021 sannsynligvis påvirket av Covid-19, noe som kan ha medført uforutsigbare variasjoner og gjort tallene for disse årene mindre sammenlignbare med 2019 og 2022-2023. 

Utviklingen i felleskostnader fra 2022 til 2023, spesielt for kontorsegmentet, er sensitiv for endringer i datagrunnlaget. Dette forklarer en del av den kraftige nedgangen fra 2022 til 2023. Øvrig endring er i hovedsak drevet av lavere strømpriser. 

En annen viktig faktor å merke seg er endringen i utvalget av eiendommer over tid. Antallet eiendommer varierer noe fra år til år, noe som vil påvirke sammenlignbarheten av dataene mellom årene. Dette dynamiske aspektet av utvalget kan medføre variasjoner i kostnadssammensetningen og bør tas i betraktning ved tolkningen av tallene.
Vi vil i de følgende sidene gå nærmere inn på utviklingen av de ulike kostnadskomponentene innenfor eier- og felleskostnader i både handels- og kontorsegmentet.
 

Handel 
 

Kommentar​

Beregningene for de ulike kostnadslinjene i tabellene er gjort separat. For eksempel inkluderes kun eiendommer med felleskostnader knyttet til heis i beregningen for median heiskostnad per kvm. Sumlinjene for totale felleskostnader og eiendomskostnader per kvm representerer separate beregninger og reflekterer ikke summen av kolonnene. Derimot representerer totale felles- og eierkostnader per kvm medianen for hver enkelt eiendoms totale felles- og eierkostnader per kvm.

De største kostnadspostene inkludert i felleskostnader knytter seg til energi, renhold, vaktmester og eiendomsskatt. Det er en betydelig variasjon i kostnadene, spesielt innenfor «andre felleskostnader», som kan indikere ulikheter i eiendomsforvaltningen.

Det er noe større sprik mellom kvartilene for tilleggskostnadene sammenlignet med kjernekostnadene. Dette kan delvis forklares av tilfeldigheter, da eiendommene ikke nødvendigvis har de samme kostnadene knyttet til juridiske honorarer eller megler- og konsulenthonorarer hvert år.
 

Handel – historisk utvikling

Kommentar​

Generelt bør det merkes at median felleskostnader og eierkostnader i 2020 og delvis 2021 er preget av Covid-19 og medfølgende nedstengninger.

Medianen for totale felleskostnader per kvm har økt fra 2022 til 2023. Dette er drevet av økte kostnader knyttet til vaktmestertjenester, samt andre felleskostnader. Som forventet er medianen av energikostnader redusert i 2023 sammenlignet med 2022, hvor strømprisene var relativt høye.

Medianen for totale eierkostnader per kvm viste en nedgang i 2020 og 2021, men økte igjen i 2022 og har økt marginalt fra 2022 til 2023. Særlig merkbart er variasjonene knyttet til kostnader for reparasjoner og vedlikehold. Denne posten vil ha svingninger med tanke på variasjoner i bygningenes alder og standard. En bør også merke seg at en del av kostnadene vil aktiveres og dermed vil kostnadslinjene reparasjoner og vedlikehold ikke nødvendigvis vise totalbildet.

Ettersom utvalget er relativt sett lite kan det oppstå naturlige svingninger i kostnadslinjene, og dette bør tas i betraktning ved tolkningen av forskjeller mellom periodene.
 

Kontor

Kontor - 2023

Kommentar​

Datagrunnlaget for felleskostnadene er basert på 39 eiendommer, mens for eierkostnadene inngår alle de 73 eiendommene.

For felleskostnader per kvm ser vi relativt stort sprik mellom øvre kvartil og medianen, sammenlignet med spriket mellom nedre kvartil og medianen. Dette tilsier at det er noe skjevhet i utvalget, og at det finnes eiendommer med svært høye felleskostnader som påvirker spredningen. 

Eierkostnader som forsikring, regnskap og revisjon per kvm ligger på et relativt lavt nivå for kontorsegmentet sammenlignet med handel. Likevel kan det ligge en feilkilde ved å uttrykke disse kostnadene per kvm. For eksempel vil et revisjonshonorar ikke nødvendigvis avhenge av bruttoareal, og skal en sammenligne segmentene bør det merkes at kontoreiendommene i snitt er en del større enn handelseiendommene i BTA.
 

Kontor – historisk utvikling​
 

Kommentar​

For kontorsegmentet inkluderer analysen flest eiendommer, med 73 eiendommer i 2023. Det er viktig å være oppmerksom på at utvalget av eiendommer varierer hvert år, noe som påvirker den historiske utviklingen. En direkte sammenligning av tallene for de samme eiendommene over de fire årene ville derfor kunne gi et annet bilde.

Utviklingen i felleskostnader fra 2022 til 2023 er sensitiv for endringer i datagrunnlaget. Dette forklarer en del av den kraftige nedgangen fra 2022 til 2023. Øvrig endring er i hovedsak drevet av lavere strømpriser. 

Eierkostnader per kvm har økt noe fra 2022 til 2023, men ser generelt ut til å ha hatt en jevn økning i den historiske perioden. Kostnader knyttet til reparasjoner og vedlikehold som eierkost ble redusert fra 2021 til 2022, samtidig som det var en økning i tilsvarende kostnader som dekkes gjennom felleskostnader. Denne trenden ser vi at delvis reverseres i tallene for 2023. 
 

Metodikk

Utvalg

Metode - kvartiler

Metode ​

Analysen for 2023 inkluderer totalt 89 næringseiendommer med BTA på over 1 million kvadratmeter.

Felles- og eierkostnader presenteres i denne analysen per kvadratmeter, basert på bruttoarealet til eiendommen (BTA). Det er vår oppfatning at dette generelt sett er den best egnede måten for å uttrykke driftskostnadene. En potensiell feilkilde ved å uttrykke kostnadene på denne måten, er likevel at enkelte kostnader knyttet til driften av et eiendomsselskap ikke nødvendigvis vil avhenge av bruttoarealet – et eksempel er regnskapshonorarer. 

Videre er kostnadene presentert basert på teksting av regnskaper på saldobalansenivå. Kostnadene er allokert til de ulike kostnadsgruppene utelukkende basert på vår forståelse av tekstingen av ulike konti. 

Datasettet er inndelt i kvartiler, som vil si at dataen er sortert i stigende rekkefølge og deretter inndelt i fire like store deler. Figuren til venstre illustrerer dette. Nedre kvartil (Q1) skiller den laveste 50 % av dataen, og kan betegnes som medianen av den laveste halvparten av datasettet. 25 % av dataen er altså lavere enn nedre kvartil. På samme måte ligger 25 % av dataen høyere enn øvre kvartil (Q3). Med nedre og øvre kvartil menes altså punktestimater som skiller inndelingen. 

Vi benytter median fremfor gjennomsnitt da medianen ikke er påvirket av ytterpunkter og ekstremverdier i datasettet, samt at datasettet vi har arbeidet med ikke er normalfordelt.

Differansen mellom øvre og nedre kvartil kalles kvartilsbredden. Leseren bør merke seg at størrelsen på kvartilsbredden sier noe om spredningen av datapunktene i datasettet, altså større kvartilsbredde tilsier at det er større spredning av datapunktene med flere «outliers», og en mindre kvartilsbredde tilsier at de midterste verdiene klynger seg tettere. 

Felleskostnader​

Felleskostnader er basert på avregnede felleskostnader ved årsslutt for hvert regnskapsår, og inkluderer alle kostnader uavhengig av om de dekkes av leietakere eller eier. Eiers andel av felleskostnadene er inkludert under eierkostnader.

Hvilke type kostnader som inngår som felleskostnader og eierkostnader vil naturligvis avhenge av hvordan pliktene mellom utleier og leietaker er regulert i leiekontrakten. Allokeringen i vår analyse er som hovedregel bestemt etter om kostnadene er ført som felleskostnader eller eierkostnader i regnskapet. Et unntak er eiendomsskatt, selv om dette for enkelte eiendommer er en eierkostnad er den likevel inkludert under felleskostnader. Dette gjøres for å reflektere ny meglerstandard for leieavtaler, som oppfattes å gi uttrykk for gjeldende markedspraksis i perioden denne analysen dekker.

Kostnader referert til som andre felleskostnader er kostnader som ikke faller innunder de øvrige definerte kostnadslinjene, og kan typisk inkludere diverse driftskostnader og administrasjonstillegg. I noen tilfeller kan det også inkludere kantinedrift. 
 

Eierkostnader​

Eierkostnader er definert som driftskostnader som eier ikke kan viderefakturere til leietaker. Kostnadene inkluderer også eiers eventuelle andel av felleskostnader. Festeavgift gjelder kun for et fåtall av eiendommene og er holdt utenfor analysen. 

Kjernekostnader og tilleggskostnader​

For eierkostnader skiller vi mellom kjernekostnader og tilleggskostnader. Kjernekostnader er definert som kostnadene vi anser å gjelde de fleste eiendommer og er vanskelig å unngå i driften av en eiendom, for eksempel kostnader knyttet til  forsikring, reparasjon og vedlikehold. Tilleggskostnader er definert som kostnader som det er mulig å unngå ved at selskapet selv står for utføringen, eller kostnader som typisk kan knytte seg til engangshendelser. Eksempler er advokat-, megler- og konsulenthonorarer.

De største eierkostnadene knytter seg til de to gruppene reparasjoner og vedlikehold, og administrasjon og forvaltning. Reparasjoner og vedlikehold er ansett for å være kjernekostnader da alle eiendommer krever dette i større eller mindre grad. Reparasjoner og vedlikehold finnes også blant felleskostnadene, så andelen her vil avhenge av hva som er kontraktsfestet mellom utleier og leietaker. Administrasjon og forvaltning er definert som tilleggskostnader ettersom dette er noe eier potensielt kan stå for selv.