Uno de los temas a los que se enfrenta cada vez más la población española es la dificultad de acceder a la compra o arrendamiento de una vivienda, principalmente en las grandes ciudades.

 

Esta situación ha motivado que el Estado haya adoptado determinadas medidas tendentes a facilitar una cierta estabilidad en el mercado inmobiliario, especialmente en lo referido al arrendamiento, -aunque para algunos, puede que esta no sea la solución más adecuada al provocar el efecto contrario al que se pretende debido a las limitaciones que se imponen a la propiedad-.

 

Sin embargo, es importante señalar que hay un colectivo que no se ve afectado por estas medidas al gozar de una situación privilegiada. Nos referimos a los contratos de arrendamiento denominados “contratos de renta antigua”, aquellos cuyo contrato se hubiera firmado antes de 1985, y a los que resulta de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por el Decreto 4104/1964, sin perjuicio de lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994).

 

Las principales especialidades de este tipo de contratos, frente a los actuales, son las siguientes:

 

  • ¿Cuál es la duración del contrato? Frente a la temporalidad de los contratos de arrendamiento actuales, los contratos de renta antigua garantizaban la vigencia del contrato durante la vida del arrendatario o, en caso de fallecimiento de este, permitía la subrogación en favor de su cónyuge y otros familiares (más allá del cónyuge e hijos) manteniendo la vigencia del contrato original.

 

  • ¿Cómo funciona la subrogación? Para el funcionamiento de la subrogación hay que tener en cuenta dos cuestiones:
    • El límite máximo de las subrogaciones permitidas es dos.
    • La limitación de las subrogaciones se debe aplicar atendiendo a la fecha en la que se efectúan, concretamente a partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, y así: 


(i) Si a fecha 1 de enero de 1995 se habían producido dos subrogaciones, no se podrían producir más. Si solo se hubiera producido una subrogación, cabría una segunda. Si no se hubiera producido ninguna subrogación, se podrían realizar las dos subrogaciones. 

 

ii) A partir del 1 de enero de 1995, la subrogación solo cabría a favor de determinados familiares: cónyuge no separado legalmente o separado de hecho; en ausencia del cónyuge, los hijos que convivieran con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento, y en su defecto, ascendientes del arrendatario que estuvieran a su cargo y conviviesen con él con al menos 3 años de antelación a su fallecimiento.

 

En todo caso, los familiares con derecho a subrogación que quisieran ejercer este derecho deben comunicar por escrito su voluntad a la propiedad en el plazo de tres meses desde 
el fallecimiento. En caso de no hacerse esta  comunicación, el contrato de arrendamiento se extinguirá. 

 

  • ¿Cómo se puede extinguir el contrato? Además de las causas generales de falta de pago, cesión o subarrendamiento de la vivienda no consentido, la extinción de este tipo de contratos solo puede producirse en una serie de supuestos tasados y que se encuentran contemplados en el artículo 62 de la LAU de 1964, que más que causas de extinción constituyen una denegación de la prórroga legal obligatoria, y que son los siguientes:
    • Cuando el arrendador necesite la vivienda para sí o sus familiares.
    • Cuando se produzca el derribo de la finca para edificar otra que cuente con más viviendas que las existentes.
    • Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el periodo de un año.
    • Cuando el arrendatario dispusiera de una vivienda desocupada y apta para sus necesidades de análogas características que la arrendada.
    • En caso de ocupación por el arrendatario de dos o más viviendas en la misma población, siempre que su uso no sea necesario para sus necesidades. 

 

  • ¿A cuánto asciende la renta en este tipo de contratos? La renta se mantiene a lo largo del contrato con la consiguiente actualización anual, pero lo cierto es que, en la mayoría de los casos y pese a que la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 estableció una fórmula de actualización de las rentas, así como la posibilidad de repercusión de determinados gastos (IBI y gastos de reparación de la vivienda), por la antigüedad de los contratos, la realidad es que las rentas distan mucho del precio actual del mercado.

 

En definitiva, estos contratos de arrendamiento de renta antigua garantizan a sus titulares y familiares más próximos una posición más ventajosa que cualquier contrato de arrendamiento actual.

 

Autor: Patricia López, abogada de Derecho Civil en RSM