Erwerb von Schweizer Liegenschaften

Immobilienmanagement

Direkter Erwerb von Liegenschaften

Vorüberlegungen aus Schweizer Sicht. Durch die Einführung der Lex Koller im Jahr 1985 schränkt das Schweizer Bundesrecht den Erwerb von Wohnimmobilien in der Schweiz durch ausländische Körperschaften und natürliche Personen ein. Die Möglichkeit, eine Immobilie im Rahmen dieser Regelung zu erwerben, muss stets im Voraus geprüft werden. Es können spezifische lokale Vorschriften gelten.

In diesem Abschnitt werden die wichtigsten steuerlichen Auswirkungen des direkten Erwerbs von Immobilien erörtert. Zunächst werden die Auswirkungen für gebietsansässige natürliche Personen behandelt, dann die Situation für nicht gebietsansässige natürliche Personen. Danach werden die Auswirkungen für gebietsansässige und gebietsfremde Unternehmen behandelt.

Ansässige Privatpersonen

Übertragungssteuern

Die Übertragung von Schweizer Immobilien unterliegt einer Grunderwerbssteuer, die in der Regel vom Erwerber zu entrichten ist. Die Steuer wird auf den Marktwert der Immobilie erhoben. Der übliche Steuersatz schwankt zwischen 0 und 3,3 %.

Mehrwertsteuer

Die Lieferung von Immobilien ist von der Mehrwertsteuer befreit, es sei denn, der Verkäufer entscheidet sich für eine Mehrwertsteuerregistrierung und unterwirft den Verkauf der Mehrwertsteuer. Diese Option gilt jedoch nur für Immobilien, die nicht nur für den privaten Gebrauch bestimmt sind. Der anwendbare Mehrwertsteuersatz beträgt 7,7 %.

Abzugsfähigkeit der Kosten

Festgestellte Schulden können vom Bruttobetrag des individuellen Vermögens abgezogen werden. Darüber hinaus können in einigen Fällen auch Sozialabzüge auf den Nettobetrag des Privatvermögens angewandt werden. Die Schuldzinsen können vom steuerpflichtigen Einkommen des Eigentümers abgezogen werden. Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie selbst (Maklerkosten, Notarkosten, Grunderwerbssteuer usw.) sind nur mit dem Veräußerungsgewinn aus dem Wiederverkauf der Immobilie abzugsfähig.

Nicht ansässige Privatpersonen

Nicht ansässige natürliche Personen werden genauso behandelt wie ansässige natürliche Personen. Darüber hinaus sind sie als Eigentümer einer Schweizer Immobilie in der Schweiz nur mit dem Einkommen und dem Vermögen aus der Immobilie steuerpflichtig.

Ansässige Unternehmen

Übertragungssteuern

Der Erwerb von Schweizer Immobilien unterliegt der Grunderwerbssteuer. Die Steuer wird auf der Grundlage des Marktwerts der Immobilie erhoben. Der übliche Steuersatz schwankt zwischen 1 und 3 %.

Mehrwertsteuer

Die Lieferung von Immobilien ist von der Mehrwertsteuer befreit, es sei denn, der Verkäufer entscheidet sich für eine Mehrwertsteuerregistrierung und unterwirft den Verkauf der Mehrwertsteuer. Diese Option gilt jedoch nur für Immobilien, die nicht nur für den privaten Gebrauch bestimmt sind. Der anwendbare Mehrwertsteuersatz beträgt 7,7 %.

Abzugsfähigkeit der Kosten

Zinsaufwendungen sind für das Unternehmen im Rahmen der Unterkapitalisierungsvorschriften abzugsfähig. Die Unterkapitalisierung zielt darauf ab, einen minimalen Betrag an Eigenkapital zu verlangen, auf den keine Zinsen gezahlt werden können. Wenn ein Unternehmen größtenteils von seinen Anteilseignern oder Verwandten finanziert wird, sind die Zinsen für Darlehen mit nahestehenden Personen möglicherweise nicht vollständig abzugsfähig. Nach der gleichen Regel können Darlehen von Dritten als Schulden betrachtet werden, während Darlehen von nahestehenden Personen als Eigenkapital gelten, sofern sie einen bestimmten Schwellenwert überschreiten. Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie werden in der Regel als mit der Immobilie verbundenes Anlagevermögen aktiviert und können im Laufe der Zeit abgeschrieben werden. Einige kleinere Ausgaben sind im Jahr des Erwerbs direkt abzugsfähig.

Nicht ansässige Unternehmen

Gebietsfremde Unternehmen werden genauso behandelt wie gebietsansässige Unternehmen, da gebietsfremde Unternehmen, die Immobilien in der Schweiz halten, aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit der Immobilie steuerlich als gebietsansässig gelten. Daher werden die üblichen Körperschafts- und Kapitalsteuern erhoben.

Indirekter Erwerb von Liegenschaften

Ansässige Privatpersonen

Übertragungssteuern

Die Übertragung von Aktien unterliegt in der Regel nicht der Grunderwerbsteuer. Eine wirtschaftliche Änderung des Eigentums an Grundstücken kann jedoch je nach den örtlichen Steuergesetzen ebenfalls eine Besteuerung auslösen. Ein Wechsel des wirtschaftlichen Eigentums findet insbesondere dann statt, wenn Anteile an einer Gesellschaft übertragen werden, die Immobilien hält (so genannte "Immobiliengesellschaften"). Im Allgemeinen löst nur die Übertragung aller oder der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft die Grunderwerbssteuer aus. Einige Kantone besteuern jedoch auch die Übertragung von Minderheitsbeteiligungen.

Persönliche Einkommensteuer

Auf der Ebene der natürlichen Person fällt keine Steuer an, wenn sie eine Immobilie über eine Kapitalgesellschaft erwirbt, außer der jährlichen Vermögenssteuer auf den Wert der Anteile.

Nicht ansässige Privatpersonen

Nicht gebietsansässige natürliche Personen werden beim Erwerb von Immobilien über eine Gesellschaft genauso behandelt wie gebietsansässige natürliche Personen, mit Ausnahme der Vermögenssteuer (Aktien unterliegen nicht der Schweizer Besteuerung).

Ansässige Unternehmen

Übertragungssteuern

Die Übertragung von Aktien unterliegt in der Regel nicht der Handänderungssteuer. Die wirtschaftliche Änderung des Eigentums an Grundstücken kann jedoch je nach den lokalen Steuergesetzen ebenfalls eine Besteuerung auslösen. Eine Änderung der wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse liegt insbesondere dann vor, wenn Anteile an einer Gesellschaft übertragen werden, die Immobilien hält (so genannte "Immobiliengesellschaften"). Im Allgemeinen löst nur die Übertragung aller oder der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft die Grunderwerbssteuer aus. Einige Kantone besteuern jedoch auch die Übertragung von Minderheitsbeteiligungen.

Körperschaftssteuer

In der Schweiz ansässige Unternehmen können eine Ermäßigung ihrer Körperschaftssteuer in Form einer "Beteiligungserleichterung" beantragen, wenn sie mindestens 10 % der Anteile an dem Unternehmen halten, das die Dividenden ausschüttet, oder wenn sie Anteile an dem ausschüttenden Unternehmen halten, die einen Marktwert von mindestens CHF 1'000'000 haben. In einigen Fällen kann die Steuererleichterung die Belastung durch die Bundeskörperschaftssteuer auf Null reduzieren.