Steuerliche Abzugsmöglichkeiten von Vorfälligkeitsentschädigungen bei Festhypotheken

Mit seinem neuerlichen Entscheid vom 16. Dezember 2019 (BGer, 16.12.2019, 2C_1009/2019) verdeutlichte das Bundesgericht seine bisherige Rechtsprechung zur einkommens- und grundstückgewinnsteuerrechtlichen Behandlung von Vorfälligkeitsentschädigungen:

• Bei der vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek ist bei den meisten Kreditinstituten eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten. Dabei handelt es sich laut Definition um ein Entgelt, dass vom Kreditinstitut als Entschädigung für die ausserplanmässige Zurückzahlung der Festhypothek erhoben wird.
• Die Vorfälligkeitsentschädigung kann abhängig vom Sachverhalt als Schuldzinsenabzug bei den Einkommenssteuern abgezogen oder bei den Grundstückgewinnsteuern als Anlagekosten geltend gemacht werden.

Die aktuelle Rechtsprechung lässt sich nun seit dem 16. Dezember 2019 in die folgenden drei Fallgruppen zusammenfassen:

• Fall 1 - Anpassung der Konditionen:

Das Darlehensverhältnis mit dem bisherigen Darleiher besteht weiter, es kommt aber vor Ablauf der Vertragsdauer zur Änderung des ursprünglichen Darlehensvertrags (bspw. hinsichtlich der Höhe des Darlehens und / oder des Zinssatzes), weshalb der Darleiher eine Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. In diesem Fall erfolgt eine Gleichstellung mit den Schuldzinsen, womit ein Abzug bei der Einkommenssteuer möglich ist (Konnex zwischen ursprünglicher Darlehensschuld und Vorfälligkeitsentschädigung bleibt unangetastet). Dafür ist keine Geltendmachung als Anlagekosten bei den Grundstückgewinnsteuern möglich.

• Fall 2 - Wechsel des Finanzinstituts:

Der Borger geht einen Darlehensvertrag mit einem anderen Darleiher ein, weshalb das Darlehensverhältnis mit dem bisherigen Darleiher vor Ablauf der Vertragsdauer aufgelöst wird und der Darleiher eine Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. In diesem Fall erfolgt keine Gleichstellung mit den Schuldzinsen, womit kein Abzug bei der Einkommenssteuer möglich ist (Konnex zwischen ursprünglicher Darlehensschuld und Vorfälligkeitsentschädigung fehlt). Dafür ist die Geltendmachung als Anlagekosten bei den Grundstückgewinnsteuern zu prüfen (dies ist immer dann anzunehmen, wenn der Veräusserer selber wertvermehrende Aufwendungen getätigt hat, die mit der Veräusserung des massgeblichen Grundstücks untrennbar verbunden sind).

• Fall 3 - Veräusserung des Objekts:

Das Darlehensverhältnis mit dem bisherigen Darleiher wird zwecks unbelasteten Verkaufs des pfandbelasteten Objekts vor Ablauf der Vertragsdauer aufgelöst, weshalb der Darleiher eine Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. Es erfolgt keine Gleichstellung mit den Schuldzinsen, womit kein Abzug bei der Einkommenssteuer möglich ist (Konnex zwischen ursprünglicher Darlehensschuld und Vorfälligkeitsentschädigung fehlt). Dafür ist die Geltendmachung als Anlagekosten bei den Grundstückgewinnsteuern möglich (da es sich um wertvermehrende Aufwendung handelt, die mit der Veräusserung des massgeblichen Grundstücks verbunden sind).

Sollten Sie Fragen zur steuerlichen Berücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.