ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS SUISSES

 

ACHAT DIRECT DE BIENS IMMOBILIERS

Considérations préliminaires d'un point de vue suisse. Suite à l'introduction de la Lex Koller en 1985, la loi fédérale suisse restreint l'acquisition de biens immobiliers résidentiels en Suisse par des entités et des personnes étrangères. La possibilité d'acheter un bien immobilier dans le cadre de cette réglementation doit toujours être analysée au préalable. Des règles locales spécifiques peuvent s'appliquer.

Cette section aborde les principales implications fiscales de l'achat direct de biens immobiliers. Elle aborde d'abord l'impact pour les personnes physiques résidentes, puis la situation pour les personnes physiques non résidentes. Ensuite, l'impact pour les sociétés résidentes et les sociétés non résidentes est abordé.

Personnes physiques résidentes

Droits de mutation

Le transfert de propriétés suisses est soumis à des droits de transfert qui sont généralement dus par l'acheteur. L'impôt est prélevé sur la valeur marchande de la propriété. Le taux d'imposition habituel varie entre 1 et 3 %.

Taxe sur la valeur ajoutée

La vente de biens immobiliers est exonérée de la TVA, sauf si le vendeur opte pour l'enregistrement à la TVA et soumet la vente à la TVA. Toutefois, cette option ne s'applique qu'aux biens immobiliers qui ne sont pas destinés à un usage privé uniquement. Le taux de TVA applicable est de 7,7 %.

Déductibilité des frais

Les dettes établies peuvent être déduites du montant brut de la fortune individuelle. De plus, les déductions sociales peuvent dans certains cas s'appliquer également sur le montant net de la fortune individuelle. Les intérêts de la dette peuvent être déduits du revenu imposable du propriétaire. Les frais liés à l'acquisition du bien lui-même (frais d'agence, frais de notaire, droits de mutation, etc.) ne sont déductibles que de la plus-value réalisée lors de la revente du bien.

Personnes physiques non résidentes

Les personnes physiques non résidentes sont traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes. En outre, le fait d'être propriétaire d'un bien immobilier suisse implique une obligation fiscale en Suisse limitée aux revenus et à la fortune attachés à ce bien.

Sociétés résidentes

Droits de mutation

L'acquisition de biens immobiliers suisses est soumise à des droits de mutation. L'impôt est prélevé sur la base de la valeur marchande du bien. Le taux d'imposition habituel varie entre 1 et 3 %.

Taxe sur la valeur ajoutée

La livraison de biens immobiliers est exonérée de la TVA, sauf si le vendeur opte pour l'enregistrement à la TVA et soumet la vente à la TVA. Toutefois, cette option ne s'applique qu'aux biens immobiliers qui ne sont pas destinés à un usage privé uniquement. Le taux de TVA applicable est de 7,7 %.

Déductibilité des frais

Les frais d'intérêts sont une dépense déductible pour l'entreprise dans la mesure des règles de la sous-capitalisation. La capitalisation restreinte vise à exiger un montant minimal de capitaux propres sur lesquels des intérêts ne peuvent pas être payés. Si une société est largement financée par ses actionnaires ou ses proches, les intérêts payés sur les prêts avec des parties liées peuvent ne pas être entièrement déductibles. Selon la même règle, si les prêts accordés par des tiers sont considérés comme des dettes, les prêts accordés par des parties liées peuvent être considérés comme des fonds propres s'ils dépassent un certain seuil. Les coûts liés à l'acquisition du bien sont généralement activés en tant qu'actifs fixes attachés au bien et peuvent être amortis dans le temps. Certaines petites dépenses sont directement déductibles l'année de l'acquisition.

Sociétés non résidentes

Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, puisque les sociétés non résidentes qui détiennent des biens immobiliers en Suisse sont considérées comme résidentes à des fins fiscales en raison de l'affiliation économique due au bien. Par conséquent, les impôts ordinaires sur le revenu et le capital des sociétés seront prélevés.

 

ACHAT INDIRECT DE BIENS IMMOBILIERS

Personnes physiques résidentes

Droits de mutation

En général, un transfert d'actions n'est pas soumis aux droits de mutation. Toutefois, le changement de propriété économique d'un bien immobilier peut également donner lieu à une imposition, selon la législation fiscale locale. Un changement de propriété économique se produit notamment lorsque des actions d'une société détenant des biens immobiliers (appelées "sociétés immobilières") sont transférées. En général, seul le transfert de la totalité ou de la majorité des actions d'une société immobilière entraîne le paiement de l'impôt sur les transferts. Certains cantons taxent toutefois également le transfert de participations minoritaires.

Impôt sur le revenu des personnes physiques

Il n'y a pas d'impôt au niveau de la personne physique si elle achète un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société, à l'exception de l'impôt sur la fortune annuel sur la valeur des actions.

Personnes physiques non résidentes.

Les personnes physiques non résidentes sont traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes pour l'achat de biens immobiliers par l'intermédiaire d'une société, à l'exception de l'impôt sur la fortune (actions non soumises à l'impôt suisse).

Sociétés résidentes

Droits de mutation

En général, un transfert d'actions n'est pas soumis aux droits de mutation. Toutefois, le changement de propriété économique d'un bien immobilier peut également donner lieu à une imposition en fonction de la législation fiscale locale. Un changement de propriété économique se produit notamment lorsque des actions d'une société détenant des biens immobiliers (appelées "sociétés immobilières") sont transférées. En général, seul le transfert de la totalité ou de la majorité des actions d'une société immobilière entraîne le paiement de l'impôt sur les transferts. Certains cantons taxent toutefois également le transfert de participations minoritaires.

Impôt sur le revenu des sociétés

Les sociétés résidentes suisses peuvent demander une réduction de leur impôt sur les sociétés sous la forme d'un "allégement de participation" lorsqu'elles détiennent au moins 10 % de la participation de l'entité distribuant les dividendes, ou lorsqu'elles détiennent des participations de l'entité distribuant les dividendes qui ont une valeur marchande d'au moins CHF 1'000'000. Dans certains cas, l'allégement fiscal peut réduire à zéro la charge de l'impôt fédéral sur les sociétés.

Sociétés non-résidentes

Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes, à l'exception de l'impôt à la source.