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Konjunkturpaket "Wohnraum und Bauoffensive" bringt steuerliche Erleichterungen

Vor dem Hintergrund der in die Krise geratenen Baubranche - ausgelöst durch gestiegene Zinsen wie auch erhöhte Material- und Lohnkosten - sollen mit dem Konjunkturpaket "Wohnraum und Bauoffensive" wichtige konjunkturelle Impulse gesetzt werden, leistbarer Wohnraum geschaffen und der Zugang zu Eigentum erleichtert werden. Die wichtigsten Eckpunkte wurden Ende Februar 2024 im Rahmen eines Vortrags an den Ministerrat vorgestellt - weite Teile des Konjunkturpakets wurden bereits im Nationalrat beschlossen. Wichtige ausgewählte Aspekte werden nachfolgend im Überblick dargestellt.

 

Erhöhte AfA für Wohngebäude

Bereits im Rahmen des Konjunkturstärkungsgesetzes 2020 ist eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für Gebäude eingeführt worden. Nun wurde die Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude im Betriebs- und im Privatvermögen weiter verbessert. Konkret kann in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung von Wohngebäuden der 3-fache Wert der Absetzung für Abnutzung (AfA) angesetzt werden. Im Rahmen der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt die AfA nunmehr jeweils 4,5% für drei Jahre. Die Halbjahresabschreibungsregelung ist nicht anwendbar. Die schnellere Abschreibung von Gebäuden ist für Neubauten möglich, welche zwischen 1.1.2024 und 31.12.2026 fertiggestellt werden und ist zudem an das Einhalten ökologischer Standards ("Klimaaktiv Bronze-Standard") geknüpft.

 

Bessere Abschreibungsmöglichkeit bei Sanierungsmaßnahmen

Grundsätzlich ist der Herstellungsaufwand im Wege der AfA auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. In gewissen Fällen − etwa bei Aufwendungen iZm Denkmalschutz − war schon bisher eine beschleunigte Abschreibung möglich. Diese beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen wurde nunmehr erweitert (erstmals anwendbar ab dem Kalenderjahr 2024), damit auch Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Fünfzehntelabsetzung beschleunigt abgesetzt werden können, sofern eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes ausbezahlt wird. Insbesondere sind ökologisch ausgerichtete "Nachverdichtungen" damit steuerlich begünstigt.

 

Ökozuschlag für Wohngebäude

Die Erreichung der Klimaziele ist eine wesentliche immanente Zielsetzung auch im Rahmen der "Wohnraum- und Bauoffensive". Deshalb wird auch die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und die Umrüstung auf klimafreundliche Heizungssysteme steuerlich begünstigt. Das "Öko-Sonderausgabenpauschale" hat schon bisher steuerliche Anreize für den privaten Wohnbereich geschaffen (Stichwort thermisch-energetische Sanierung und "Heizkesseltausch"). Mit einem neuen "Ökozuschlag" werden nun klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen bei vermieteten Wohngebäuden steuerlich attraktiver. Die Förderung besteht darin, dass bei vermieteten Wohnobjekten begünstigte Maßnahmen mit einem Zuschlag von 15% für die Jahre 2024 und 2025 gefördert werden (abzugsfähig als Betriebsausgaben oder Werbungskosten). Solche Maßnahmen sind zB die Dämmung von Außenwänden, der Fenstertausch, die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses mit dem Ziel, die Energie- und Wärmeeffizienz des Gebäudes zu verbessern.

 

Abschaffung von Nebengebühren beim Eigentumserwerb

Für 2 Jahre befristet (von 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026) werden die Nebengebühren beim Eigentumserwerb - das sind die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr - abgeschafft. Dies gilt für die Anschaffung des Eigenheims mit Hauptwohnsitzbegründung und ist technisch als Freibetrag bis zu 500.000 € (Anschaffungskosten) ausgestaltet. Sofern die 500.000 € überschritten werden, entfallen die Nebengebühren nur bis zu dieser Grenze - ab einem Erwerb von 2 Mio € entfällt die Begünstigung zur Gänze. Um diese Begünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss der bisherige Wohnsitz für zumindest 5 Jahre aufgegeben werden und der Hauptwohnsitz im neuen Eigenheim für zumindest 5 Jahre begründet werden. Der pfandrechtlich gesicherte Betrag muss für die Inanspruchnahme dieser Befreiung ausschließlich oder zu mehr als 90% zum Erwerb dieser Liegenschaft aufgenommen worden sein.

 

Erleichterungen bei niedrig verzinsten Förderdarlehen zur Wohnraumschaffung

Mittels Änderung des Finanzausgleichsgesetzes 2024 wurde auch eine Zinsunterstützung für Förderdarlehen zur Wohnraumschaffung beschlossen. Die Länder haben dadurch etwa die Möglichkeit, bis zum Jahr 2028 beim Bund Mittel aufzunehmen und damit niedrig verzinste Darlehen mit einem Maximalzinssatz von 1,5% und bis zu 200.000 € Kreditsumme für Wohnbauförderung an natürliche Personen vergeben zu können.

 

Änderung Liebhabereiverordnung - längere Betrachtungszeiträume

Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Gewinn bzw Gesamtüberschuss erwarten lassen, fallen unter den Begriff "Liebhaberei" und sind für die Einkommensteuer unbeachtlich. Daraus entstehende Verluste dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Eine große Rolle spielt die Liebhaberei im Bereich der Vermietung und Verpachtung, bei welcher typischerweise in den ersten Jahren regelmäßig Verluste auftreten.

Gestiegene Grundstückspreise und Baukosten sowie die rasant angestiegenen Zinsen haben in den letzten Jahren aber auch die Gesamtüberschusserwartungen bei Vermietungen unter Druck kommen lassen. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, wurde eine Anpassung der Zeiträume, innerhalb derer ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden muss, erforderlich. Mit dieser Maßnahme soll verhindert werden, dass Vermietungen nur aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht mehr als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt werden. Mit der Änderung der Liebhabereiverordnung gilt nunmehr folgendes:

Der Betrachtungszeitraum wird sowohl bei der entgeltlichen Gebäudeüberlassung ("große Vermietung") als auch bei der Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten ("kleine Vermietung") um jeweils fünf Jahre verlängert. Bei der "großen Vermietung" gilt als absehbarer Zeitraum nunmehr ein Zeitraum von 30 Jahren (bisher 25 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw maximal 33 Jahren (bisher 28 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Dies gilt für Gebäudeüberlassungen, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt. Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten ("kleine Vermietung") gelten als absehbarer Zeitraum 25 Jahre (bisher 20 Jahre) ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw maximal 28 Jahre (bisher 23 Jahre) ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Dies ist auf Betätigungen anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt.

Bei der Ermittlung des Gesamtüberschusses war es nach Ansicht der Finanzverwaltung im außerbetrieblichen Bereich bei der kleinen und großen Vermietung bislang unzulässig, Veräußerungsgewinne miteinzubeziehen. Nun ist in § 3 Abs 1 Liebhabereiverordnung der letzte Satz ("Wertänderungen von Grund und Boden, der zum Anlagevermögen gehört, sind nur bei der Gewinnermittlung nach § 5 EStG 1988 anzusetzen.") gestrichen worden. Nichts geändert daran hat sich, dass der erwartete Gesamtüberschuss anhand einer nachvollziehbaren Prognoserechnung nachzuweisen ist.

 

Umsetzung der EU-Transparenzrichtlinie bringt Änderungen im Arbeitsrecht

Die Umsetzung der EU-Transparenzrichtlinie ins österreichische Recht bringt einen Mehraufwand für Arbeitgeber:innen mit sich. Umfasst sind neben erhöhten Informationspflichten die Inhalte des Dienstzettels und des Auslandsdienstzettels sowie die Aus-, Fort- und Weiterbildung und der Kündigungsschutz bzw das Benachteiligungsverbot. Die Umsetzung des Pakets erfolgte in Österreich am 28. März 2024 - insbesondere ab diesem Datum neu abgeschlossene Arbeitsverträge bzw freie Dienstverträge sind also von den Neuregelungen betroffen. Wichtige Aspekte sind nachfolgend überblicksmäßig dargestellt.

 

Erweiterungen beim Dienstzettel und beim Auslandsdienstzettel

Schon bisher hatten Arbeitgeber:innen grundsätzlich die Verpflichtung gem AVRAG, ihren Arbeitnehmer:innen bei der Begründung des Arbeitsverhältnisses, bei einem Auslandseinsatz von mehr als 1 Monat oder bei Änderungen gewisser Arbeitsbedingungen einen Dienstzettel, Auslandsdienstzettel oder Änderungsdienstzettel auszustellen.

 

Zum Stichtag 28. März 2024 wurden nun die Mindestinhalte des Dienstzettels um folgende inhaltliche Punkte erweitert:

  • Hinweis auf das einzuhaltende Kündigungsverfahren,
  • Sitz des Unternehmens,
  • (Kurze) Beschreibung der zu erbringenden Arbeitsleistung,
  • Vergütung von Überstunden,
  • Art der Auszahlung des Entgelts,
  • Angaben zu den Bedingungen für die Änderung von Schichtplänen (sofern zutreffend),
  • Name und Anschrift des Sozialversicherungsträgers,
  • Dauer und Bedingungen der vereinbarten Probezeit,
  • Anspruch auf eine vom Arbeitgebenden bereitgestellte Fortbildung (wenn ein solcher Anspruch besteht).

Bei dem Änderungsdienstzettel verkürzen sich die Fristen zur Ausstellung - so ist gemäß der Neuregelung vorgesehen, dass ein solcher Änderungsdienstzettel spätestens am Tag des Wirksamwerdens der Änderungen mitzuteilen ist.

Die Umsetzung der EU-Richtlinie bringt auch mögliche Strafen mit sich. So sind Verwaltungsstrafen zwischen 100 € und 436 € vorgesehen, wenn Arbeitgeber:innen keinen Dienstzettel ausstellen. Der Strafrahmen erhöht sich grundsätzlich auf 500 € bis 2.000 €, wenn mehr als 5 Arbeitnehmer:innen betroffen sind oder innerhalb von drei Jahren eine neuerliche Übertretung vorliegt. Überdies darf der Anspruch bzw die Forderung von Arbeitnehmer:innen auf Ausstellung eines Dienstzettels keine Benachteiligung nach sich ziehen und schon gar nicht zu einer Kündigung führen (Recht zur Kündigungsanfechtung iSv Motivkündigungsschutz).

 

Recht auf Mehrfachbeschäftigung

Arbeitnehmer:innen haben grundsätzlich einen gesetzlichen Anspruch darauf, mit mehreren Arbeitgeber:innen Arbeitsverhältnisse einzugehen. Unter bestimmten Voraussetzungen können Arbeitgebende jedoch verlangen, dass eine zusätzliche Beschäftigung unterlassen wird. Das ist dann zulässig, wenn die Beschäftigung in einem weiteren Arbeitsverhältnis mit arbeitszeitrechtlichen Bestimmungen nicht vereinbar ist (zB, weil dann die gesetzlichen Höchstarbeitszeitgrenzen überschritten würden) oder für die Verwendung im bestehenden Arbeitsverhältnis abträglich ist (etwa bei Gesundheitsgefährdung oder wenn die Gefahr besteht, dass Geschäftsgeheimnisse preisgegeben würden). Jedenfalls haben Arbeitnehmer:innen iZm einer möglichen Mehrfachbeschäftigung das Konkurrenzverbot nach dem Angestelltengesetz zu beachten. Klargestellt wird dabei, dass Arbeitnehmer:innen ohne entsprechende Bewilligung der Arbeitgebenden weder ein selbständiges kaufmännisches bzw kauffachliches Unternehmen betreiben noch im Geschäftszweig der Arbeitgebenden für eigene oder fremde Rechnung Handelsgeschäfte machen dürfen.

 

Aus-, Fort- und Weiterbildung als Arbeitszeit

Jene Aus-, Fort- und Weiterbildungen, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften, Normen der kollektiven Rechtsgestaltung oder des Arbeitsvertrages eine rechtliche Voraussetzung für die Ausübung der arbeitsvertraglich vereinbarten Tätigkeit darstellen, sind ausdrücklich als Arbeitszeit zu qualifizieren. Überdies sind die Kosten für solche Aus-, Fort- und Weiterbildungen von den Arbeitgebenden zu tragen, sofern sie nicht bereits von Dritten übernommen werden. Unklar bleibt jedoch, wie sich diese neuen Kostentragungsregelungen auf bisherige Vereinbarungen über die Rückzahlung von Ausbildungskosten im Falle gewisser Beendigungen des Dienstverhältnisses auswirken.

 

Kündigungsschutz und Benachteiligungsverbot

Die Umsetzung der arbeitsrechtlichen EU-Transparenzrichtlinie bringt weitere Verbesserungen für Arbeitnehmer:innen durch einen Motivkündigungsschutz sowie ein Benachteiligungsverbot. Kündigungen sind auf Verlangen der gekündigten Arbeitnehmenden schriftlich zu begründen, wobei jedoch die Nichtübermittlung einer schriftlichen Begründung auf die Rechtswirksamkeit der Beendigung des Dienstverhältnisses keine Auswirkungen hat.

 

Negative Kapitaleinkünfte im außerbetrieblichen Bereich sind weder ausgleichs- noch vortragsfähig

Das BFG hatte sich jüngst (GZ RV/7100381/2023 vom 1. Februar 2024) mit einer Konstellation auseinanderzusetzen, in der im selben Jahr neben Einkünften aus selbständiger und aus nichtselbständiger Arbeit sehr hohe negative Einkünfte aus Kapitalvermögen (Verluste aus Aktienspekulationen in Höhe von rund 85.000 €) erzielt worden waren. Die Steuerpflichtige hatte hinsichtlich ihrer Einkünfte aus Kapitalvermögen zur Regelbesteuerung optiert und wollte die negativen Einkünfte aus Kapitalvermögen mit den positiven Einkünften aus selbständiger und nichtselbständiger Arbeit ausgleichen. Sofern der Verlust aus den Einkünften aus Kapitalvermögen nicht mit positiven Einkünften ausgeglichen werden kann, sollte er in die Folgejahre vorgetragen (und später verwertet) werden bzw sofern der Verlust nicht ausgeglichen werden kann, als außergewöhnliche Belastung steuerlich berücksichtigt werden. Argumentiert wurde dahingehend, dass der Verlust aus dem Aktieninvestment plötzlich und durch kaum bestreitbare Bilanzfälschungen des Unternehmens ausgelöst worden war. Überdies sei es nicht gerechtfertigt, Privatanlegern die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten zu verwehren, während im betrieblichen Bereich ein Verlustausgleich bzw -vortrag möglich ist.

 

Das BFG ging in seiner Entscheidung auf die Besonderheiten bei der Besteuerung von Einkünften aus Kapitalvermögen ein. Einerseits müssen Beschränkungen beim Verlustausgleich innerhalb der Einkünfte aus Kapitalvermögen beachtet werden und andererseits sind Verluste aus Kapitalvermögen im Privatbereich nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten ausgleichsfähig. Wie auch die Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen werden die Einkünfte aus Kapitalvermögen in die sogenannte "Schedulenbesteuerung" einbezogen - diese Einkünfte sind nicht Teil des Gesamtbetrags der Einkünfte (progressiver Steuertarif), sondern werden nach besonderen Vorschriften ermittelt und unterliegen einem besonderen, linearen Steuersatz. Verluste aus Einkünften, welche dem besonderen Steuersatz unterliegen, können nicht im Rahmen der gewöhnlichen Ermittlung des Gesamtbetrags der Einkünfte ausgeglichen werden. Dagegen bestehen auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Verlustausgleich ist selbst dann ausgeschlossen, wenn - wie im konkreten Fall - zur Regelbesteuerung optiert wird.

 

Negative Einkünfte aus Kapitalvermögen können dem BFG folgend auch nicht vorgetragen werden. Der Ausgleich von Verlusten aus Einkünften, die dem besonderen Steuersatz unterliegen, wie eben jene aus der Veräußerung von Kapitalvermögen, ist auf positive Einkünfte aus Kapitalvermögen beschränkt und zeitlich nur im Kalenderjahr der Verlusterzielung möglich. Dies ist damit begründet, dass gesamthaft betrachtet bei Einkünften, die dem besonderen Steuersatz unterliegen, in einer Durchschnittsbetrachtung ein hinreichend angepasstes System der Verlustberücksichtigung gegeben ist und somit ein Verlustvortrag nicht notwendig ist. Schließlich wurde auch noch der Versuch, den Verlust aus den Einkünften aus Kapitalvermögen als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend zu machen, abgeschmettert. Es mangelt hierbei vor allem an dem Kriterium der Zwangsläufigkeit der außergewöhnlichen Belastung.

 

Überdies entspricht es nicht dem Sinn und Zweck der steuerlichen außergewöhnlichen Belastung, im Falle von wirtschaftlichen Misserfolgen die Steuerlast auf die Allgemeinheit abzuwälzen, indem die Verluste mit einer Ermäßigung in der Einkommensteuer berücksichtigt werden.

 

Im Endeffekt konnten die negativen Einkünfte aus Kapitalvermögen weder mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen noch vorgetragen oder anderswertig steuerlich berücksichtigt werden.