De vastgoedfiscalisten van RSM hebben de maatregelen van de voorjaarsnota 2023 op een rijtje gezet. Op Prinsjesdag 2022 heeft het kabinet enkele fiscale maatregelen aangekondigd die met name vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars treffen. In de voorjaarsnota, die afgelopen vrijdag is gepubliceerd, komt een aantal concrete plannen naar voren. Twee maatregelen zullen per 1 januari 2024 ingaan. Andere maatrelen heeft het kabinet later voorzien, maar wel binnen afzienbare tijd. Bereid u daarom tijdig voor en laat u adviseren door de vastgoedfiscalisten van RSM.

Vastgoedaandelentransacties (1 januari 2024)

Investeerders en projectontwikkelaars kunnen gebruik maken van de samenloopvrijstelling bij de aankoop van een vastgoed-bv waardoor zowel geen btw als overdrachtsbelasting is verschuldigd. Eerder dit jaar heeft er een internetconsultatie plaatsgevonden met als doel de bovengenoemde vrijstelling te beperken. De reacties uit de praktijk hebben het kabinet er niet van weerhouden om de plannen door te zetten. Daarom zal de inperking per 1 januari 2024 van toepassing zijn waardoor  overdrachtsbelasting is verschuldigd. Voornamelijk projectontwikkelaars zullen opnieuw naar de rekentafel moeten om de financiële haalbaarheid van een project te toetsen daar de belastingdruk voor veel projecten zal toenemen. 

Inperking bedrijfsopvolgingsregeling bij verhuurd vastgoed (1 januari 2024)

Beleggingsvermogen komt niet in aanmerking voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR), maar ondernemingsvermogen wel. In de praktijk bestaat veel discussie over de vraag of verhuurd vastgoed ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen vormt. Het kabinet wil per 1 januari 2024 verhuurd vastgoed aan derden per definitie aanmerken als beleggingsvermogen, waardoor in deze gevallen geen gebruik meer kan worden gemaakt van de BOR.

Aanpassing renteaftrek bij vastgoedinvesteringen (1 januari 2025)

Vastgoed wordt vaak gefinancierd met vreemd vermogen, waarbij de rente op deze leningen tot op zekere hoogte aftrekbaar is voor de toepassing van de vennootschapsbelasting. De zogenoemde earningstrippingmaatregel beperkt deze renteaftrek. Om de gevolgen van deze aftrekbeperking op te vangen, worden in de praktijk vastgoedinvesteringen in veel gevallen over meerdere vennootschappen gespreid. Het opknippen van de investeringen over meerdere vennootschappen vindt plaats om gebruik te maken van de drempel in de earningstrippingmaatregel die kort gezegd inhoudt dat per vennootschap een bedrag aan rente tot 1 miljoen euro niet in aftrek wordt beperkt. Om dit tegen te gaan, wordt vanaf 1 januari 2025 de drempel van 1 miljoen euro voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed buiten toepassing gelaten.

Shortstay en btw (verwacht 1 januari 2025)

Bij transformatieprojecten, zoals het transformeren van een oud kantoor naar appartementen, kan de aan de btw-ondernemer in rekening gebrachte btw in aftrek worden genomen als de appartementen eerst als shortstay-appartementen worden verhuurd. In het geval de appartementen direct worden verhuurd voor onbepaalde tijd, dan is aftrek van de ‘verbouwingsbtw’ niet mogelijk. Er wordt al jaren gesproken over een maatregel die dit tegen moet gaan, maar wij verwachten dat het kabinet in het belastingplan 2024 met een concreet plan komt. Dat zal betekenen dat een nieuwe regeling wordt voorzien per 1 januari 2025.

Splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting (verwacht 1 januari 2025)

Het doel van de splitsingsvrijstelling in de overdrachtsbelasting is het voorkomen dat de overdrachtsbelasting een belemmering vormt bij herstructureringen. Hierdoor ontstaan mogelijkheden om onroerend goed via een splitsing te verkopen aan een derde zonder heffing van overdrachtsbelasting. Het kabinet is voornemens om de splitsingsvrijstelling in lijn te brengen met andere vrijstellingen die onder strengere voorwaarden toepassing vinden. Wij verwachten dat ook deze maatregel in het belastingplan 2024 wordt aangekondigd met ingangsdatum 1 januari 2025.