Eiendomsskatt Bergen

I denne artikkelen gjennomgår vi reglene som regulerer hvilke typer eiendommer i Bergen det utskrives eiendomsskatt på og hvordan eiendomsskatten beregnes, samt noen erfaringer vi har gjort oss gjennom vår bistand med å påklage eiendomsskattetakst.

Grunnleggende om eiendomsskatt i Bergen

I Norge er eiendomsskatt en kommunal skatt, og det er opp til hver enkelt kommune om det skal innføres eiendomsskatt, til hvilken sats og på hvilken type eiendom. Takstene ligger i utgangspunktet fast i ti år, men det kan gjøres ny taksering, såkalt omtaksering, innenfor tiårsperioden i spesielle tilfeller. I 2019 ble det foretatt retaksering av all fast eiendom i Bergen kommune.

Bergen kommune sender årlig ut en skatteseddel i løpet av januar/februar måned som viser hva man skal betale i eiendomsskatt.

I 2024 er skattesatsen 2,6 promille for boliger/fritidsboliger og 5 promille for næringseiendom.

Denne artikkelen dreier seg om eiendomsskatt i Bergen, men vi har også skrevet en generell artikkel om eiendomsskatt.

Eiendommer Bergen kommune utskriver eiendomsskatt på

Bergen kommune utskriver eiendomsskatt på boliger, fritidsboliger og næringseiendom.

Ved siden av de obligatorisk fritatte eiendommene, har kommunen også anledning til å frita enkelte andre eiendommer. Det betyr at bystyret i Bergen har mulighet til å bruke skjønn i vurderingen av om en eiendom skal fritas for eiendomsskatt.

Les mer: Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt og hvilke er fritatt?

Eksempler på eiendommer som kan fritas etter et slikt skjønn er:

Eiendommer som tilhører en stiftelse eller en institusjon som driver samfunnsnyttig virksomhet
Bygninger som er av historisk verdi

Taksering av boligeiendommer

Bergen kommune benytter seg av Skatteetatens formuesverdier som skattegrunnlag for boliger. Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende:

Boligtype (enebolig, rekkehus, tomannsbolig, kjedet enebolig eller leilighet)
Opprinnelig byggeår
Boligens areal (P-ROM eller BOA)
Beliggenhet (kommune, samt om det er tett eller spredt bebyggelse)

Det er noen eiendommer som Skatteetaten ikke har angitt en formuesverdi på. For slike eiendommer må kommunen fastsette en takst etter egne retningslinjer.

For eiendomsskatteformål settes skattegrunnlaget til 70 % av den beregnede eiendomsverdien.

Kommunen kan innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet. Det må derfor avgjøres hva som er en selvstendig boenhet, ettersom mange eiendommer har krav på flere bunnfradrag. I 2024 er bunnfradraget i Bergen kr 750 000.

Taksering av næringseiendommer

Bergen kommune takserer alle næringseiendommer etter kommunens retningslinjer for alminnelig taksering. Næringseiendom takseres basert på en vurdering beregnet etter areal på tomt og bygningsmasse og gjennomsnittlige kvadratmeterpriser, justert med en sonefaktor. Deretter foretas det en skjønnsmessig vurdering.

Kvadratmeterprisen varierer med bygningstype og beliggenhet. Eiendommene deles inn i kontor/butikk, hotell/overnatting, kjøpesenter, industri, parkeringshus, tomt og lager. Det er eiendommens faktiske bruk som avgjør takseringen. Benyttes eiendommen til flere formål skal den takseres konkret etter arealene for de aktuelle eiendomstypene.

Eiendomsskattetakstene kan også justeres for såkalte indre og ytre faktorer, som er skjønnsmessige faktorer fastsatt av takstmennene.

Krav om omtaksering

Man kan også kreve omtaksering i tiden mellom de alminnelige takseringene, dvs. tiårsperioden. Dette vil være tilfellet dersom:

Eiendommen er delt eller er vesentlig endret siden forrige taksering
Påstående bygning på eiendommen er for eksempel revet, ødelagt i brann e.l.
Det er oppført nye bygninger eller gjort betydelige endringer på eiendommen

I en byggeperiode der påstående bygning enten er fullstendig revet eller det er grunnlag for totalrehabilitering, bør eiendomsskatten søkes omtaksert og redusert frem til ferdigstillelse. God dokumentasjon om forhold ved eiendommen per 1. januar i skatteåret, herunder innvendig eller fullstendig rivning, vil kunne gi eiendomsskattekontoret nyttig informasjon ved en omtaksering.

RSM Advokatfirma bistår gjerne med å gjøre en vurdering av utskrevet eiendomsskatt, og eventuelt også påklage eiendomsskatten. Vi bistår videre med å kreve dekning av sakskostnader ved medhold i klagen.

Erfaringer med eiendomsskattesaker i Bergen

RSM har bistått med å klage på over 30 eiendomsskattetakster i Bergen. Vår erfaring viser at det å gjennomgå eiendomsskattetaksten er vel anvendt tid. Dette gjelder særlig for næringseiendom. Typisk er takseringer gjennomført på kort tid gjennom utvendig besiktigelse, og eiendomsskattetakstene har derfor ofte vist seg å inneholde feil. For større næringseiendommer vil selv mindre korrigeringer gi store utslag på eiendomsskattetaksten.

Vi har sett flere eksempler på at takstmennene har lagt til grunn feil arealstørrelse eller brukstype. Det har også vist seg å være store forskjeller i bruken av indre og ytre korreksjonsfaktorer, både om faktorene overhodet er brukt og i hvilken utstrekning de er brukt.

RSM bistår jevnlig med gjennomgang av eiendomsskattetakster. Våre databaser inkluderer ca. 250 eiendomsskattetakster i Bergen, og vi har dermed et godt grunnlag for å gjøre nye analyser. Ta kontakt med en av våre skatteadvokater for mer informasjon eller bistand i forbindelse med eiendomsskatt i Bergen, så hjelper vi deg gjerne.