Eiendomsskatt

I denne artikkelen vil vi gjennomgå de generelle reglene som gjelder for eiendomsskatt, med hovedvekt på reglene som gjelder for næringseiendom. Særlig vil vi se på hvordan næringseiendom takseres, eventuell fordeling av ansvar for skatteregningen og hvordan gå frem dersom det er behov for å klage på taksten.

Grunnleggende om eiendomsskatt

Eiendomsskatt er en kommunal skatt, og reguleres av eiendomsskatteloven. Det er den enkelte kommune som avgjør om det skal utskrives eiendomsskatt, med hvilken skattesats, hvordan takstene skal fastsettes og hvordan skatten skal innkreves.

Alminnelig taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål skjer normalt hvert tiende år, og taksten skal deretter stå fast i ti år. Taksering utenom dette, såkalt omtaksering, kan bare skje i spesielle tilfeller.

Denne artikkelen er særlig rettet mot næringseiendom. Se egne artikler om eiendomsskatt for boliger og fritidsboliger og eiendomsskatt i Oslo.

Hvilke eiendommer er gjenstand for eiendomsskatt?

Generelt

Et kommunestyre har stor valgfrihet når det gjelder hvilken type eiendom det skal utskrives eiendomsskatt på, f.eks. kun næringseiendom. Men de må utskrive skatt på alle eiendommer av samme type.

Til en viss grad kan kommunen også avgrense skatten til kun å gjelde enkelte områder ved at man begrenser eiendomsskatten til områder som «heilt eller delvis er utbygde på byvis».

Eiendomsskatten skrives ut på grunnlag av forholdene per 1. januar i skatteåret. Til eiendommen regnes bygninger med tilhørende tomt, husløs grunn som hage og annen innmark, vannfall, laste- og opplagsplasser, arbeidstomter, brygger og lignende, og annen næringseiendom.

Eiendommer som alltid er fritatt

For enkelte eiendommer har ikke kommunen adgang til å skrive ut eiendomsskatt:

Noen typer eiendom eid av staten, som for eksempel forsvarsanlegg, museer, idrettsanlegg og historiske bygg eller anlegg
Eiendommer eid av kommunen
Eiendommer som tilhører jernbanen og er til allmenn bruk
Kirker
Legasjons- og konsulateiendommer som eies av en annen stat
Flyplasser som tjener til allmennyttige formål
Eiendommer eid av helseforetak som tjener allmennyttige formål
Eiendommer som er drevet som gårdsbruk eller skogbruk, herunder gartneri og planteskoler tilknyttet slik drift, samt anlegg i reindriftsnæringen (sistnevnte f.o.m. 2021)
Områder som er vernet som nasjonalpark eller naturreservat etter lov om naturmangfold

Eiendommer kommunen kan velge å frita

I tillegg til de obligatorisk fritatte eiendommene listet opp over, har kommunestyret muligheten til å frita:

Eiendommer eid av stiftelser eller institusjoner som tar sikte på å gagne det offentlige
Bygninger med historisk verdi

Skattesatser

Det er kommunestyret som bestemmer eiendomsskattesatsene i kommunen. Eiendomsskatteloven setter rammene, og legger til grunn at den ikke kan være høyere enn 7 promille for næringseiendom (4 promille for boliger og fritidsboliger).

Eiendomsskatten kan ikke settes høyere enn 1 promille det første året eiendomsskatt utskrives i en kommune, og kan deretter ikke økes med mer enn 1 promille per år. Imidlertid kan eiendomsskattesatsen økes med inntil 2 promille for næringseiendom mv. per år for nye, sammenslåtte kommuner i en overgangsperiode frem til 2023.

Taksering av næringseiendom

Næringseiendom skal alltid takseres av kommunen. Det som skal takseres er grunnen og bygningsmassen, og målet er å komme frem til objektiv markedsverdi.

Det er vanlig at kommunen utarbeider sjablongbaserte retningslinjer for takseringen, fordi det forenkler takseringsarbeidet sammenlignet med å gjøre en konkret og individuell taksering av hver enkelt eiendom. Kommunen står forholdsvis fritt ved utformingen av sjablongreglene, men det er viktig at kommunen ikke legger opp til en taksering som gir en høyere takst enn eiendommens objektive omsetningsverdi.

Selv om takseringen gjøres etter sjablonger, er det et krav at kommunens takstmenn skal besiktige alle eiendommer som ilegges eiendomsskatt. Hovedregelen er gjerne utvendig besiktigelse. Befaringen gir eiendomsbesitter en anledning til å komme med innspill før skattetaksten settes, og man bør derfor delta på befaring. Det vil for eksempel kunne være relevant med innspill om spesielle innvendige forhold på eiendommen som kan ha betydning for takseringen, hvorvidt man planlegger en større renovering, mv. I sistnevnte tilfelle anbefaler vi at man søker om nedsatt skattesats i byggeperioden.

Likhetsprinsippet

Likhetsprinsippet er ikke nedfelt i eiendomsskatteloven, men er å anse som et alminnelig rettsprinsipp som det ikke er noen tvil om at gjelder i eiendomsskattesammenheng.

I dette prinsippet ligger det at likeartede eiendommer skal beskattes tilnærmet likt. Prinsippet innebærer samtidig at ulike eiendommer skal beskattes ulikt.

Betaling av eiendomsskatt

Hvem mottar regningen?

Spørsmålet om hvem som skal betale skatten er todelt. For det første er det et spørsmål om hvem som får regningen fra kommunen og er forpliktet til å betale den, og for det andre hvem som til syvende og sist skal dekke eiendomsskatten.

I utgangspunktet forholder kommunen seg til registrert hjemmelshaver og sender eiendomsskatteregningen til denne. Men i leieforhold og festeforhold er det gjerne avtaleregulert hvem av partene som skal betale eiendomsskatten. I leiekontrakter for næringseiendom er dette standard. Eiendomsskatten kan sendes direkte til den som skal betale (de fleste kommuner godtar dette dersom det kan dokumenteres), viderefaktureres særskilt eller dekkes gjennom leietakers betaling av felleskostnader.

Konsekvenser av manglende betaling

I alle tilfeller er det viktig at eier forsikrer seg om at eiendomsskatten betales innen fristen, ettersom kommunen har sikkerhet for forfalt eiendomsskatt gjennom lovbestemt pant i eiendommen og i ytterste konsekvens kan tvangsselge den. Oversittes fristen vil det også påløpe renter med den satsen som gjelder for forsinkelsesrenter til enhver tid.

Klage over eiendomsskatten

Hvordan gå frem for å klage?

Dersom eiendomsskattetaksten er uriktig fastsatt eller virker for høy, kan eiendomsskattetaksten påklages. En eventuell endring vil da få betydning for resten av tiårsperioden, men ikke tilbake i tid.

Det er flere ulike forhold ved en takst som kan danne grunnlag for å klage, for eksempel:

Det er lagt til grunn uriktig arealstørrelse
Det er lagt til grunn uriktig arealtype eller fordeling mellom arealtyper
Taksten overstiger eiendommens objektive markedsverdi
Taksten er for høy sett i forhold til sammenlignbare eiendommer i kommunen (brudd på likhetsprinsippet).

Klagefristen er seks uker fra det seneste tidspunktet av kunngjøringstidspunktet for eiendomsskattelisten og tidspunktet skatteseddelen ble sendt ut.

En klage sendes til kommunen, som i første instans vurderer om det er grunnlag for å omgjøre sitt vedtak. Dersom kommunen ikke omgjør sitt eget vedtak fullt ut, kan klagen oversendes kommunens klageorgan, som enten skal være en særskilt opprettet nemnd eller en annen kommunal nemnd som er delegert myndighet til å behandle eiendomsskatteklager.

Medhold i klagen - hva nå?

Får man medhold i en klagesak, vil kommunen tilbakebetale for mye betalt skatt med en rente tilsvarende styringsrenten fastsatt av Norges Bank.

Får man først medhold i en klagesak, vil man også ha krav på å få dekket nødvendige kostnader man har pådratt seg for å påklage vedtaket. Det er fire vilkår som må være oppfylt for å ha rett på dekning av sakskostnader:

Kostnadene anses vesentlige
Kostnadene må ha vært nødvendige for å få endret vedtaket
Det uriktige vedtaket må ikke skyldes klageren
Det må ikke foreligge særlige grunner som taler mot at sakskostnader tilkjennes

Krav om omtaksering

Man kan også kreve omtaksering i tiden mellom de alminnelige takseringene, dvs. tiårsperioden. Dette vil være tilfellet dersom:

Eiendommen er delt eller er vesentlig endret siden forrige taksering
Påstående bygning på eiendommen er for eksempel revet, ødelagt i brann e.l.
Det er oppført nye bygninger eller gjort betydelige endringer på eiendommen

I en byggeperiode der påstående bygning enten er fullstendig revet eller det er grunnlag for totalrehabilitering, bør eiendomsskatten søkes omtaksert og redusert frem til ferdigstillelse. God dokumentasjon om forhold ved eiendommen per 1. januar i skatteåret, herunder innvendig eller fullstendig rivning, vil kunne gi eiendomsskattekontoret nyttig informasjon ved en omtaksering.

RSM Advokatfirma bistår gjerne med å gjøre en vurdering av utskrevet eiendomsskatt, og eventuelt også påklage eiendomsskatten. Vi bistår videre med å kreve dekning av sakskostnader ved medhold i klagen.