Skatteseddelen viser hvordan kommunen har kommet frem til eiendomsskatten du skal betale, men den forteller deg ikke om skatten er korrekt.

Kommuner som har innført eiendomsskatt på næringseiendom og fritidseiendommer har regler for hvordan de kommer frem til grunnlaget for skatten. Som eier skal du kunne se av skatteseddelen hvordan kommunen har kommet frem til skatten du skal betale. Skatteseddelen forteller deg imidlertid ikke om skatten er korrekt. Fordi den fastsettes skjønnsmessig, trenger du gjerne å vite hvordan kommunen har vurdert sammenlignbare eiendommer.

Ifølge tall fra Statistisk sentralbyrå for 2023 har 248 av landets 357 kommuner innført eiendomsskatt på bolig og fritidsbolig, mens 307 kommuner har innført eiendomsskatt på næringseiendommer.

Beløpet som betales i eiendomsskatt utgjør normalt en andel målt i promille av eiendommens estimerte markedsverdi. I Oslo utgjør andelen for 2024 henholdsvis 2,8 promille for boliger og fritidsboliger, og 3,7 promille for tomter og næringseiendom.

Estimert markedsverdi

For å komme frem til den estimerte markedsverdien for en eiendom åpner eiendomsskatteloven for at kommunene kan vedta generelle regler som grunnlag for verdsettelsen, fastsatt av en sakkyndig nemnd. Disse kalles sjablongregler, og er et alternativ til at takstmenn vurderer og verdsetter hver enkelt eiendom. Fordi eiendomsskatten er en form for masseforvaltning, hvor konkret taksering gjerne regnes som uforholdsmessig ressurskrevende, har de fleste kommuner vedtatt slike sjablongregler for fritidseiendommer og næringseiendom. For boliger benytter de fleste kommunene seg av at eiendomsskatteloven åpner for at verdien kan bygge på taksten som er lagt til grunn for formues- og inntektsskatteformål.

Verdien av en eiendom kan ikke settes høyere enn faktisk omsetningsverdi. Derfor tillates kommunene å redusere sjablongtaksten lokalt. I praksis betyr det at estimert markedsverdi for skatteformål alltid vil ligge betydelig under faktisk omsetningsverdi.

Kommunens justering av sjablongtaksten

Bruken av sjablongregler bygger gjerne på antatt verdi pr. kvadratmeter for ulike definerte områder i en kommune, type bygg eller lignende. Den generelle tilnærmingen betyr samtidig at taksten ikke alltid vil gjenspeile eiendommens estimerte markedsverdi. Det er derfor etablert en praksis med bruk av korreksjonsfaktorer for konkret å justere sjablongtaksten opp eller ned.

Korreksjonsfaktorene styres normalt av faktiske egenskaper ved eiendommen, som beliggenhet, eksponering, allmenn tilgang, parkeringsmuligheter, takhøyde og lysforhold. Formålet er å fange opp mer eller mindre åpenbare konkrete forhold ved den enkelte eiendom, som ville gitt for store skjevheter om sjablongtaksten alene ble lagt til grunn. Det skjønnet som utøves i den sammenheng gjør samtidig at to naboeiendommer kan komme vesentlig ulikt ut i hva kommunen mener er eiendommens estimerte markedsverdi, for eiendomsskatteformål. Noen ganger kan det oppleves som riktig, andre ganger ikke.

Likebehandlingsprinsippet

Eiendomsskattereglene er, som forvaltningen generelt, underlagt et likebehandlingsprinsipp. Det betyr at eiere av næringseiendom og fritidseiendommer som er underlagt sjablongbeskatningsregler skal kunne etterprøve den vurderingen kommunen har gjort.

De tilsynelatende skjeve utslagene kommunens bruk av korreksjonsfaktorer kan gi, gjør det aktuelt for eiendomsbesittere å få innsyn i hvordan kommunen har vurdert og taksert andre eiendommer. Bruken av korreksjonsfaktorer fremkommer imidlertid ikke av eiendomsskattelistene som tilgjengeliggjøres på nettet. Innsyn i bruken av disse har derfor vært betinget av kommunens vilje til å gi slikt innsyn.

Kommunene i Norge har imidlertid holdt felles front i en praksis hvor de har nektet eiere av nærings- eller fritidseiendom innsyn i kommunens bruk av korreksjonsfaktorer på andre eiendommer. Kommunene har hevdet at bruken av korreksjonsfaktorer bygger på taushetsbelagte opplysninger, og at dette hindrer innsyn.

Denne praksisen ble tilbakevist av Borgarting lagmannsrett i en dom av 18. desember 2023. Dommen ble nylig rettskraftig da Høyesteretts ankeutvalg avviste anken fra kommunen. Lagmannsrettsdommen konkluderer entydig med at bruken av korreksjonsfaktorer ikke er omfattet av kommunens taushetsplikt med mindre lovens formål skulle tilsi dette, som kun er unntaksvis.

Lagmannsrettsdommen gjaldt fritidseiendom, men gjør seg like mye gjeldende for næringseiendom. Det gjenstår å se på hvilken måte kommunene vil etterleve dommen. RSM Advokatfirma AS bistår mange eiendomsbesittere i saker som gjelder eiendomsskatt, og vi forventer full åpenhet om de vurderingene kommunene gjør, etter denne dommen.

Les også saken på Finansavisens nettsider.