¿Cuándo existe un incumplimiento contractual? 

 

El incumplimiento contractual tiene lugar cuando existe una falta absoluta de ejecución de las obligaciones pactadas entre las partes en el contrato, así como cuando se produce una inexacta ejecución de las mismas por parte de alguno de los contratantes. Esto es, tiene lugar cuando una de las partes no cumple con los términos establecidos de común acuerdo en el contrato. 

 

La jurisprudencia ha establecido los siguientes requisitos necesarios para considerar que existe incumplimiento contractual:

  • La existencia de un vínculo contractual entre las partes.
  • El incumplimiento de un parte o de la totalidad del contrato.
  • La causa de incumplimiento debe ser por falta de diligencia o previsión.
  • Es necesario que exista un nexo causal entre el hecho cometido, el incumplimiento, y el resultado, es decir, la generación de un daño.

 

Por tanto, la prestación que exige toda obligación debe ser correctamente cumplida y si llegado el momento del cumplimiento de las obligaciones, falta la adecuada ejecución de estas, se produce una culpa o dolo a cargo del deudor que puede suponer, como ya se ha mencionado, un incumplimiento total o al menos parcial, imputable al obligado y exigible por parte del beneficiario de la obligación.

 

Del dolo y dolo incidental 

 

En los artículos 1269 CC y siguientes del Código Civil (CC) se define el concepto de dolo cuando afecta al cumplimiento de las obligaciones. Dicho concepto se define como aquella actuación, ya sea con palabras o maquinaciones insidiosas, por parte de uno de los contratantes que induce al otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiese formalizado. Además, el dolo se contempla desde una doble perspectiva:

  • Dolo como vicio del consentimiento, este deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes. En este caso, se produce en la formación del contrato y la consecuencia jurídica del mismo es la anulabilidad del mismo, puesto que, aquel es determinante y sin su existencia la parte que lo sufre no hubiera contratado.
  • Dolo como culpa in contrahendo que se conoce como dolo incidental y es la conducta engañosa que lleva a quien, libre y conscientemente, está decidido a contratar, a aceptar unas condiciones desfavorables o perjudiciales que no hubiese aceptado de no incidir este tipo de dolo.

 

El dolo incidental se regula en el apartado segundo del artículo 1270 del CC, al señalar que tan solo obliga al que lo empleó a indemnizar los daños y perjuicios sin afectar a la validez del contrato. Se define como el engaño que recae sobre alguna o algunas de las condiciones del negocio jurídico celebrado y se caracteriza porque la conducta engañosa no determina en quien lo padece la decisión de contratar, sino la de hacerlo en condiciones o con arreglo a pactos que no hubiera aceptado. 

 

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11 de julio de 2007, señala que el dolo abarca no sólo la maquinación directa sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada de suerte que habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico.

 

Sobre este tipo de incumplimientos contractuales, recientemente, en RSM hemos representado judicialmente a un cliente que contrató a una agencia inmobiliaria para la venta de un inmueble. 

 

La agencia contratada en el ejercicio de sus funciones mostró el inmueble a posibles interesados en la compra, así como también tuvieron visitas de otros potenciales compradores de forma privada puesto que no se había contratado la agencia en régimen de exclusividad. Pues bien, una vez realizada la oferta por un comprador interesado, este manifestó que no había tenido conocimiento de la venta por parte de la agencia inmobiliaria y, en consecuencia, nuestro representado aceptó dicha oferta por un importe inferior al ofertado inicialmente, ya que no tenía que abonar comisión alguna a la agencia inmobiliaria.

 

Una vez formalizada la compraventa, la agencia inmobiliaria se dirigió a nuestro representado a fin de que abonase el porcentaje de comisión pactado sobre la venta. Dolosamente, la parte compradora había omitido a nuestro representado que sí había acudido a visitar el inmueble a través de la agencia inmobiliaria llegando a firmar, incluso, un parte de visita. 

 

En consecuencia, se interpuso en nombre de nuestro cliente una demanda de reclamación por daños y perjuicios por dolo incidental contra los compradores ya que estos, habían ocultado información esencial en cuanto a una de las condiciones de la compraventa de manera que, nuestro representado, de haber sabido que había intermediado una agencia inmobiliaria, no habría aceptado la reducción del precio del inmueble. 

 

Este procedimiento judicial, finalizó mediante sentencia estimatoria de las pretensiones de nuestro cliente, declarando la concurrencia de dolo incidental y obligando a los compradores a abonar a nuestro representado la diferencia entre el importe ofertado por el vendedor en un primer momento y el finalmente pagado por los compradores.

 

En definitiva, son numerosos los supuestos en los que concurre el denominado dolo incidental puesto que, son actuaciones que no determinan la celebración del contrato, sino solo las condiciones del mismo, haciéndolas más onerosas para el que actúa dolosa y maliciosamente. 

 

Autores: Belén Gutiérrez, abogada de Fusiones y adquisiciones (M&A)