La expansión de los pisos turísticos sigue aumentando en España, atrayendo tanto a turistas como a propietarios que buscan capitalizar esta tendencia. Sin embargo, dicha actividad también ha generado tensiones y conflictos en las comunidades de vecinos, así como, a mayor escala, en las ciudades.

 

El crecimiento de este tipo de alquiler ha generado un debate sobre los posibles efectos negativos que esta actividad puede tener en las comunidades de propietarios, mayoritariamente residenciales, siendo los principales los siguientes:

 

  • Afectación a la tranquilidad y seguridad de los vecinos.
  • Aumento de los gastos comunes.
  • Disminución del valor de las viviendas

 

¿Puede prohibirse dicha actividad?

 

Con carácter previo, a analizar el contenido de dichas sentencias, conviene recordar la trascendencia del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en virtud del cual se modificó del apartado 12 del artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos por la doble mayoría de 3/5 partes.

 

Pues bien, hay que señalar que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal viene siendo motivo de una controvertida polémica jurídica e interpretación judicial. La razón se debe a que la literalidad del precepto solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de “limitar o condicionar” el uso turístico, pero no recoge expresamente el término “prohibición”.

 

Ahora, la Sala del Tribunal Supremo interpreta que la facultad de «limitar o condicionar» la actividad de alquiler turístico incluye la posibilidad de prohibirla completamente. Este razonamiento se basa en la interpretación gramatical y teleológica del referido artículo, apoyándose en el espíritu y finalidad de la norma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019. Según este decreto, la proliferación de pisos turísticos ha impactado negativamente en la accesibilidad a la vivienda de alquiler residencial, siendo el derecho a la vivienda un derecho fundamental, justificando así, la intervención de las comunidades para regular su uso.


Por ello, las referidas sentencias han despejado las dudas sobre la capacidad de las comunidades de propietarios para prohibir el alquiler turístico por mayoría cualificada. Este fallo tiene implicaciones significativas tanto para los inversores como para los propietarios, preocupados por la convivencia y el uso de los inmuebles en sus comunidades.


Para quienes deseen dedicarse al alquiler turístico, es fundamental entender el marco legal y las restricciones que pueden imponer tanto las normativas locales como las comunidades de propietarios. Por otro lado, los propietarios que buscan preservar el carácter residencial de sus inmuebles ahora cuentan con herramientas más claras para limitar este tipo de actividad.

 

Requisitos esenciales para aplicar dicha prohibición

 

Dichas resoluciones establecen los requisitos fundamentales para que las Comunidades de Propietarios se acojan a dicha prohibición:

  • Mayoría cualificada: Se requiere una mayoría de tres quintos de los propietarios que, además, representen tres quintos de las cuotas de participación.
  • No retroactividad: Los acuerdos no afectarán a los propietarios que ya ejercían la actividad de alquiler turístico antes de la adopción del acuerdo.


En definitiva, estas decisiones jurisprudenciales suponen un cambio radical en la forma en que las comunidades de propietarios pueden regular los pisos turísticos, dotándoles de mayor control para preservar el uso residencial de sus inmuebles y sus intereses como propietarios.


Habrá que estar en continua alerta, puesto que esta balanza entre el derecho a la propiedad y la convivencia comunitaria seguirá siendo un tema candente en los próximos años, especialmente en zonas urbanas con alta demanda turística.


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Esta limitación afecta directamente a los menores nacidos en familias monoparentales, que reciben un tiempo de cuidado significativamente inferior al de aquellos nacidos en familias con dos progenitores.

 

Autores: María Martín , abogada de Procesal y arbitraje