Inom en inte alltför avlägsen framtid kan K3 komma att bli obligatoriskt för bolag som äger fastigheter. Det kan dock redan nu finnas flera anledningar att övergå till K3, särskilt för fastighetsbolag som vill hantera sina redovisningsutmaningar mer effektivt, få större flexibilitet och en jämnare resultatutveckling. 

När K2 och K3 trädde i kraft såg många fastighetsägande bolag en möjlighet att förenkla sin redovisning genom att välja K2. Men fastighetsbolag står ofta inför komplexa redovisningsfrågor, där K3:s mer omfattande regelverk erbjuder fördelar för hantering av stora tillgångar och transaktioner. 

Här är fem anledningar till varför K3 kan vara det bättre valet: 

1. Komponentavskrivning - en mer rättvisande bild av verksamhetens utveckling 

I K3 delas fastigheter upp i olika komponenter, exempelvis stomme, tak, fasad och installationer, med olika avskrivningstider. Detta ger en mer verklighetstrogen kostnadsfördelning och möjlighet till bättre planering av underhåll. Genom att dela upp fastigheter i komponenter får avskrivningarna en fördelning över tid som speglar varje komponents ekonomiska livslängd. Detta skapar ett jämnare resultat år för år och undviker stora engångskostnader. I K2 däremot, där fastigheten behandlas som en enhet, bokförs oftast stora investeringar som kostnader direkt, vilket kan ha en väsentlig negativ inverkan på resultatet för det aktuella räkenskapsåret. Det bygger på att i K2-regelverket ses exempelvis renovering av en fasad som en reparations- och underhållskostnad om inte renoveringen är en avsevärd standardhöjning jämfört med den ursprungliga fasaden. Om renoveringen är en väsentlig standardhöjning från ursprungsfasaden tillåter K2 att man lägger mellanskillnaden i balansräkningen och skriver av den över tid. Det är svårt att beräkna och blir oftast små belopp. 

Exempel: En fasadrenovering som kostar 2 miljoner kronor blir en engångskostnad i K2 men kan skrivas av över fasadens ekonomiska livslängd i K3. Detta minskar belastningen på årets resultat och ger en mer rättvisande bild av verksamhetens utveckling. För många är detta det starkaste argumentet för att välja K3 framför K2. 

2. Uppskrivning vid väsentligt övervärde – en fördel i flera situationer 

K3 tillåter att fastigheter redovisas till värde överstigande såväl anskaffningsvärde som taxeringsvärde, förutsatt att vissa kriterier är uppfyllda. Att göra en sådan förändring är ofta inte okomplicerad men det är en möjlighet väl värd att utvärdera. Det ger en tydligare indikation av fastighetens aktuella marknadsvärde och kan stärka balansräkningen. I K2 är detta inte möjligt, eftersom fastigheter där redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar, en eventuell uppskrivning begränsas av ett tak i form av taxeringsvärdet. Att skriva upp fastigheter till ett värde överstigande såväl anskaffningsvärde som taxeringsvärde kan vara särskilt gynnsamt för bolag som vill attrahera investerare eller förhandla med banker. Det ger även en mer realistisk bild av bolagets tillgångar vid förvärv eller försäljning.

3. Stöd för komplex finansiering och leasing – en mer transparent redovisning 

Fastighetsbolag som använder sig av leasing eller har komplexa finansieringsstrukturer gynnas av K3:s mer detaljerade regler. Regelverket inkluderar exempelvis specifika krav för redovisning av finansiell leasing, vilket borde ge en mer korrekt bild av bolagets ekonomiska ställning.

Exempel: Ett fastighetsbolag som leasar utrustning får enligt K3 redovisa detta som en tillgång och ett skuldbelopp i balansräkningen, vilket kan vara mer transparent än att endast redovisa leasingkostnader som rörelsekostnader i K2. 

4. Förbereder för tillväxt – breddar möjligheten till finansiering 

Fastighetsbolag med ambition att växa och attrahera investerare gynnas av K3:s likheter med IFRS. Om bolaget i framtiden behöver gå över till IFRS, exempelvis om man vill attrahera utländska investerare eller vid en börsintroduktion, blir övergången enklare om K3 redan tillämpas. Detta gör K3 till ett strategiskt val för bolag som planerar att expandera till nya marknader eller söka större investeringskapital. Dessutom kan det skapa förtroende bland potentiella investerare och samarbetspartners genom att visa att bolaget redan tillämpar internationellt anpassade redovisningsstandarder. 

5. Tydligare extern rapportering – skapar förtroende 

K3 har mer omfattande upplysningskrav än K2, vilket gör det enklare att ge investerare, banker och andra intressenter en transparent bild av bolagets ekonomi. Detta är en fördel vid finansieringsförhandlingar eller samarbeten med externa aktörer. 

Exempel på upplysningar: 

• Fastigheternas verkliga värde (om tillämpligt). 

• Vilka komponenter som ingår i avskrivningarna. 

• Detaljer om finansiella leasingavtal och lånestrukturer. 

Tydliga och detaljerade upplysningar kan hjälpa bolaget att positionera sig som en pålitlig aktör på marknaden och underlätta kommunikation med intressenter.

Sammanfattning 

Fastighetsbolag kan ha stor nytta av att tillämpa K3. Regelverket skapar en mer transparent, rättvisande och långsiktigt hållbar ekonomisk redovisning. Det jämnare resultatet och de tydligare rapporterna är en stor tillgång vid förhandlingar med banker och investerare. Valet av K3 signalerar dessutom professionalism och kan inge ett större förtroende. 

En övergång från K2 till K3 medför initialt ett visst merarbete eftersom det bland annat kräver en uppdelning av fastigheten i olika komponenter i redovisningen, dessa komponenter ska också bedömas var för sig som en del av arbetet med att bestämma en avskrivningsplan för de individuella komponenterna. Detta kräver ofta teknisk kompetens.

Innan ett byte från K2 till K3 är det dock viktigt att analysera de kort- och långsiktiga effekterna på redovisningen och nyckeltalen. En välgrundad analys kan identifiera möjliga risker och försäkra att övergången sker smidigt. 

Richard Lindberg, Fastighetsgruppen