Taxe foncière : Propriétaires, face à l’augmentation, il existe des solutions

La rentrée 2024 apporte son lot de nouvelles concernant la taxe foncière. Les propriétaires reçoivent déjà les avis d’imposition, souvent accompagnés d'une augmentation importante.

Nos experts chez RSM vous offrent un aperçu des changements et des solutions que notre réseau d’audit et de conseil peut vous apporter.

Taxe foncière : Quelles principales modifications et augmentations ?

Les locaux d’habitation et les locaux industriels 

La base de calcul des propriétés bâties et non bâties s’alourdit encore cette année, car les valeurs locatives ont été indexées à 3,9 % au 1er janvier 2024, bien qu'en deçà du pic de 7,1 % atteint en novembre 2022. De plus, certaines communes ont voté des hausses considérables des taux d’imposition. La combinaison de ces deux facteurs entraîne une augmentation de la taxe foncière pouvant dépasser les 20 % dans certaines zones. 

Cette hausse s'explique notamment par la suppression de la taxe d’habitation au 1er janvier 2023, qui était auparavant redevable par tous les habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires de résidences principales. De nombreuses communes ont réagi en augmentant leurs taux d’imposition pour compenser cette perte de revenus.

Les locaux dits professionnels (commerces, bureaux, entrepôts)

L’application de la révision des valeurs locatives, en 2017, avait entraîné des conséquences pour ces locaux : avec le passage de la valeur locative 70 à la valeur locative actualisée. Leurs bases foncières avaient littéralement explosé (suppression de certaines pondérations, augmentation de la surface pondérée imposable, augmentation du tarif/m²…). 

Depuis 2017 et jusqu’en 2026, le montant de leurs cotisations n’est maintenu, temporairement et artificiellement, que grâce au mécanisme de planchonnement et de lissage qui participent activement à l’atténuation de l’envolée des cotisations foncières. 
Depuis 2017, contrairement aux locaux d’habitation et industriels dont les valeurs locatives sont indexées par le coefficient de revalorisation forfaitaire, celles des locaux professionnels sont actualisées par la révision annuelle de la grille tarifaire.

En effet, avant 2017, un local édifié dans une commune était évalué par rapport à un local type de référence correspondant (type de construction, destination du local...), situé dans la même commune et existant en 1970. Ce local type servait de référence tarifaire pour tout nouveau local professionnel lui correspondant. En règle générale, ce tarif n’était jamais mis à jour et la base foncière n’était actualisée que par le seul coefficient de revalorisation annuel.

Depuis 2017, ces mêmes locaux subissent : 

• une augmentation du taux communal,
• une actualisation constante et haussière de leurs grilles tarifaires (actualisation annuelle) et dans certaines communes, une augmentation du coefficient de localisation appliqué aux parcelles.

Ces augmentations – qui affectent le calcul de la valeur locative foncière du bâti – affectent directement le calcul de la base foncière de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) des sociétés qui exploitent ces locaux.

Ces augmentations successives génèrent un sentiment d'insécurité fiscale, tant pour les propriétaires que pour les exploitants de ces locaux. La Taxe Foncière peut représenter jusqu'à 2,5 mois de loyer, voire davantage. Dans certaines villes, telles que Caen, Angers, Grenoble, Montpellier ou Le Havre, son taux a même dépassé les 50 %, réduisant ainsi de manière significative les revenus locatifs.

Réduction durable de la Taxe foncière : est-ce possible ?

Bien qu’il ne soit pas possible d’agir directement sur les taux d’imposition votés par les communes ou sur les grilles tarifaires, il existe des moyens d’intervenir sur l’assiette imposable. Cela permet de réduire de façon pérenne le montant de la taxe foncière.

Quelles solutions pour les établissements industriels ?

Les établissements industriels sont évalués selon la méthode comptable et reposant sur la valeur d’origine des constructions, des terrains et de leurs agencements.  

De nombreuses décisions jurisprudentielles récentes permettent de réaliser un réel nettoyage des immobilisations prises en compte dans le calcul de l’assiette imposable (équipements et biens spécialisés, équipements et biens mobiliers, travaux d’entretien etc.) et donc de diminuer de manière significative la base d’imposition de la Taxe Foncière, mais également celle de la Cotisation foncière des entreprises (CFE).

Quels leviers pour les locaux professionnels ?

Des leviers d’ajustement de la base imposable à la Taxe foncière existent. Des moyens d’action peuvent être menés sur la catégorie du local et donc sur le tarif appliqué, sur la surface réelle, sur sa ventilation et sur les pondérations appliquées à cette dernière. Ces leviers peuvent fortement influencer la situation des propriétaires :

• Propriétaire – bailleur :
  Une diminution de la fiscalité locale a un réel impact sur le taux de vacance d’un local puisqu’en plus de fidéliser le locataire par une baisse de ses charges locatives, cette diminution permet de proposer des loyers plus compétitifs pour une future remise en location. D’autant plus que la société locataire qui exploite les locaux est doublement pénalisée par ces hausses qui touchent à la fois :
  1.    La Taxe foncière, refacturée par le propriétaire 
  2.    La CFE, qu’elle acquitte directement pour l’exploitation de ces mêmes locaux.
• Propriétaire – vendeur :
  Le poids de la fiscalité locale lors d’une transaction immobilière ne peut être ignoré. D’une part, puisqu’il va influencer de manière significative la négociation sur le prix de vente d’un bien. D’autre part puisque ce poids fiscal peut décourager les investisseurs par la charge qu’il représente.
• Propriétaire - exploitant :
  Ces derniers ressentent davantage le poids économique de la Taxe Foncière et de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Contrairement aux propriétaires bailleurs, ils ne peuvent pas répercuter la Taxe Foncière sur un locataire tiers. En exploitant directement leur local, ils doivent également payer la CFE, ce qui les expose à une double charge fiscale. L'augmentation de la valeur locative entraîne ainsi une hausse directe de la Taxe Foncière et de la CFE, impactant significativement leur budget.
   

Conseils RSM

L'analyse de la valeur locative des locaux professionnels et industriels nécessite à la fois une expertise technique, juridique et fiscale afin de mieux appréhender les enjeux financiers. 

Les experts RSM se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans la détermination  d'une valeur locative et vous éclairer face à ces hausses d'imposition.