Het forfaitaire rendement op vastgoed in box 3 is voor veel beleggers hoger dan het daadwerkelijke rendement. Dit leidt veelal tot een onredelijk zware belastingheffing. In box 1 en in een BV worden de daadwerkelijke resultaten belast. Bij overdracht van het vastgoed naar een BV is 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Het gevolg is een grote cash out. Het is wel mogelijk om zonder grote cash out het vastgoed onder te brengen in box 1 zonder heffing van overdrachtsbelasting. 

Onderdeel van box 1 is de zogenoemde terbeschikkingstellingsregeling (tbs-regeling) waarbij kort gezegd inkomsten uit het ter beschikking stellen van vermogen- aan de eigen BV in box 1 worden belast naar werkelijk rendement. Dit lichten we toe.

Overdracht aan BV

Voor beleggers die al een BV hebben, is dit een aantrekkelijke optie. De volledige vastgoedportefeuille wordt hierbij ter beschikking gesteld aan de eigen BV. Hierdoor verhuizen de panden van box 3 naar box 1. Van belang is dat de BV de exploitatie volledig overneemt, inclusief de daarbij behorende risico’s, zoals onderhoud, verzekeringen en kosten voor het innen van huurpenningen. De huurovereenkomsten moeten daadwerkelijk worden overgedragen aan de BV. Kort gezegd mag de BV niet enkel als intermediair optreden.

Waarde inbreng

Het vastgoed wordt tegen de waarde in het economisch verkeer ingebracht in box 1. Dit kan op basis van een taxatierapport, maar gezien de peildatum (1 januari 2024) van box 3 nadert kan een praktische waardebepaling overwogen worden. Schulden gerelateerd aan het vastgoed gaan ook over naar box 1.

Box 1-heffing onder tbs-regeling

Wat wordt er dan in box 1 belast? De BV betaalt een vergoeding aan de belegger voor het ter beschikking stellen van het vastgoed. De vergoeding bestaat uit de huursommen minus kosten en beheervergoeding voor de BV. Voor de belegger wordt de vergoeding jaarlijks belast in box 1. Bij de BV is de vergoeding aftrekbaar. Over deze vergoeding wordt maximaal 45,07% box 1-belasting geheven bij de belegger.

Timing

De wetgever is voornemens om per 2027 ook in box 3 te heffen over het daadwerkelijke rendement. Zodra dit het geval is, heeft toepassing van de tbs-regeling geen voordeel meer ten opzichte van box 3. Bovenstaande opzet kan weer ongedaan worden gemaakt. 

Om optimaal gebruik te maken van de tbs-regeling gaat de vastgoedportefeuille voor het jaareinde naar box 3 en eindigt de regeling per begin 2027. Er is dan in de jaren 2024 – 2027 geen box 3-belasting geheven over het vastgoed en in 2027 slechts voor enkele dagen toepassing van de tbs-regeling. 

Daarnaast vindt er box 1-heffing plaats over de waardevermeerdering van het vastgoed sinds dat in box 1 is ingebracht. 

Wat te doen?

Box 3-heffing tegen werkelijk rendement gaat nog enkele jaren duren. Afhankelijk van het rendement dat u behaalt kan het lonen om gebruik te maken van de tbs-regeling. Wilt u weten of de tbs-regeling voor uw situatie een oplossing is, neem contact op met een van onze vastgoedspecialisten.