Het kan inmiddels niemand meer ontgaan zijn; box 3 gaat op de schop. In de toekomst wordt de box 3-heffing berekend op basis van werkelijk behaalde rendementen op vermogen en niet langer op het fictieve (forfaitaire) rendement op vermogen. In dit artikel wordt aandacht besteed aan de actuele ontwikkelingen voor vastgoed in het nieuwe box 3-stelsel. In dit nieuwe stelsel is (voor nu) gekozen voor twee methoden van belastingheffing in box 3: de vermogensaanwasbelasting en de vermogenswinstbelasting, waarbij de laatstgenoemde van toepassing zal zijn op vastgoed. Dit nieuwe stelsel wordt beoogd in 2027.

Direct en indirect rendement

Op 8 oktober 2023 heeft Staatssecretaris Van Rij aan de hand van een conceptwetsvoorstel het eerste inkijkje gegeven in het box 3-stelsel van de toekomst. Voor vastgoed wordt het directe rendement belast op basis van de werkelijke huurinkomsten minus werkelijke kosten. Het indirecte rendement (de waardeontwikkeling) wordt pas belast op het moment dat deze wordt gerealiseerd, zoals bij verkoop. 

Vakantiewoning

Volgens het conceptwetsvoorstel van oktober 2023 worden vakantiewoningen of tweede woningen voor eigen gebruik belast op basis van een afzonderlijk te bepalen forfait, lijkend op het huidige box 3-stelsel. Echter, de Staatssecretaris heeft nu expliciet aangegeven dat elke vakantiewoning of tweede woning voor eigen gebruik belast zal worden volgens de vermogenswinstbelasting. Met andere woorden, er komt geen uitzondering.

Hoewel vakantiewoningen voor eigen gebruik geen huurinkomsten genereren, worden er toch inkomsten in aanmerking genomen voor de vermogenswinstbelasting. Op basis van een forfaitaire huurwaarde, waarschijnlijk rond 5% van de WOZ-waarde, worden inkomsten meegenomen voor box 3. Kosten mogen naar werkelijke waarde in aftrek worden gebracht. Een eventuele waardeontwikkeling van de vakantiewoning zal worden belast bij verkoop. Deze berekeningsmethode is alleen van toepassing op vastgoed dat beschikbaar is voor eigen gebruik. 

Het is natuurlijk de vraag of een dergelijk forfait überhaupt houdbaar is. De reden dat er een nieuw box 3-stelsel moet komen, komt nota bene door het gebruik van forfaits.

Beginwaarde vastgoed

In het conceptwetsvoorstel was het nog niet helder hoe men de waarde van het vastgoed in het eerste jaar van de nieuwe wet gaat vaststellen. Het doel is om uiteindelijk te gaan heffen over de gerealiseerde waardevermeerdering. Is de koopprijs uit bijvoorbeeld 2010 leidend? Nee, inmiddels is bekend dat de WOZ-waarde wordt gebruikt voor woningen, en voor niet-woningen wordt de marktwaarde leidend. 

Het aansluiten bij de WOZ-waarde voor woningen is allerminst opmerkelijk te noemen. Uiteraard is het ‘makkelijk’ om aan te sluiten bij de WOZ-waarde van een woning, echter geeft dit in sommige gevallen niet een nauwkeurig beeld van de waarde van een woning. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van een woning wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met een verhuursituatie. Om het verschil in waarde tussen leegstaande woningen en verhuurde woningen in box 3 ‘op te vangen’, wordt in het huidige box 3-stelsel gebruik gemaakt van de leegwaarderatio om de disbalans in waarde te compenseren.

De (eventuele) rol die de leegwaarderatio gaat spelen tijdens de invoering van het herziene box 3-stelsel kan heel belangrijk gaan worden. Over het algemeen zal gelden, hoe hoger de startwaardering, hoe minder belastbare winst bij verkoop. Een geringe aftrek op de WOZ-waarde van verhuurde woningen op basis van de leegwaarderatio zoals nu het geval is, is bij de startwaardering van het vastgoed in het herziene stelsel juist voordelig. 

Deadline

Met een implementatiedatum van 1 januari 2027 voor ogen, is de tijdlijn strak. Het wetsvoorstel moet in de zomer van 2024 ingediend zijn om deze deadline haalbaar te maken, aldus de Staatssecretaris. Onvoorziene politieke of maatschappelijke ontwikkelingen kunnen tussentijdse vertraging opleveren. Kortom, box 3-heffing op basis van werkelijk rendement komt er, maar pin u niet vast op de datum. 

Hoewel de daadwerkelijke implementatie nog enige tijd op zich laat wachten, is het van belang om nu al voorbereidingen te treffen. Voor advies en begeleiding kunt u terecht bij de vastgoeddesk van RSM.