Byggmästarsmitta vid försäljning av fastigheter – vad är det och vad kan man göra för att undvika det?

Byggmästarsmitta är ett begrepp inom skatterätten som syftar på risken att en fastighet betraktas som en lagerfastighet snarare än en kapitaltillgång, om ägaren av bolaget är eller har varit verksam inom bygg- eller gjort många försäljningar av fastigheter. 

Det innebär att eventuell vinst vid försäljning av fastigheten eller aktierna i bolaget beskattas som försäljning av lagertillgångar och inte kapitaltillgångar, vilket innebär en högre skattekostnad än om det hade varit en kapitalvinst. 

Begreppet används för att beskriva de lagar och regler som finns för att motverka att aktiva fastighetsutvecklare försöker använda bolagsstrukturer för att få lägre beskattning på sina vinster. Det är relevant vid bedömning av både fastighetsförsäljningar och transaktioner med aktier i fastighetsbolag. 

Hur undviker man byggmästarsmitta i ett fastighetsutvecklande bolag? 

Till exempel ett byggbolag som investerat i en fastighet. 

Att undvika byggmästarsmitta i ett fastighetsutvecklande bolag är en utmaning eftersom verksamheten naturligt kretsar kring fastighetsutveckling. Dock kan följande åtgärder minska risken: 

Undvik att sälja nyutvecklade fastigheter direkt 

• Byggmästarsmitta uppstår lättare om bolaget säljer fastigheter som det har utvecklat. En strategi kan vara att överlåta fastigheten till ett separat förvaltningsbolag innan försäljning, förutsatt att det sker på marknadsmässiga villkor. Det kallas populärt för paketering. Om försäljning sker för tätt inpå efter paketeringen finns risk att Skatteverket gör bedömningen att det endast gjorts för att undvika skatt.
• För att ytterligare stärka positionen bör fastigheten ägas en längre tid i separat bolag innan försäljning sker för att visa på en förvaltningsintention. Därför bör man vara göra en plan från början och vara långsiktig.
• Om fastigheter behålls för långsiktig uthyrning snarare än snabb försäljning efter utveckling, minskar risken för att fastigheterna anses vara en del av rörelsen. Långsiktighet signalerar att det handlar om en kapitaltillgång snarare än en lagerfastighet. 

Tydlig avgränsning mellan verksamheterna 

• Separata bolag för olika ändamål: Ha en tydlig koncernstruktur där utveckling av fastigheter sker i ett bolag, och långsiktig förvaltning sker i ett annat. På så sätt kan fastigheterna i förvaltningsbolaget behandlas som kapitaltillgångar.
• Viktigt att dotterbolaget bedriver självständig verksamhet och har en tydlig avgränsning från moderbolagets byggverksamhet.
• Se till att verksamheterna är helt åtskilda om möjligt, exempelvis genom separata styrelser, bokföring och affärsplaner. 

Dokumentation och affärsplan 

• Ha en tydligt dokumenterad strategi som visar att bolagets syfte är förvaltning och långsiktiga investeringar snarare än utveckling och försäljning. Affärsplanen bör också reflektera detta. 

Professionell rådgivning 

• Involvera experter inom redovisning, skatt och juridik för att säkerställa att bolagets struktur och verksamhet är utformade för att minimera risken för byggmästarsmitta. De kan även hjälpa till att granska avtal och transaktioner för att säkerställa att de är korrekta. 

Kan det finnas risk att ett fastighetsförvaltande bolag drabbas av byggmästarsmitta? 

Ja, det kan finnas en risk att även ett fastighetsförvaltande bolag drabbas av byggmästarsmitta, men risken beror främst på bolagets ägare och verksamhetens koppling till bygg- eller fastighetsutveckling. Skatteverket kan omklassificera en fastighetsförvaltande verksamhet till fastighetsutvecklande näringsverksamhet om vissa omständigheter föreligger. 

Situationer som kan leda till byggmästarsmitta i ett förvaltningsbolag 

• Om ägaren (eller ägarna) till ett fastighetsförvaltande bolag samtidigt är verksam i bygg- eller fastighetsutvecklingsbranschen kan bolagets fastigheter betraktas som en del av den näringsverksamheten. Det gäller även om själva förvaltningsbolaget enbart bedriver uthyrning. Det gäller att verksamheterna är tydligt avgränsade från varandra, se ovan.
• Historik av fastighetsutveckling eller handel. Om det fastighetsförvaltande bolaget tidigare har bedrivit verksamhet inom fastighetsutveckling, byggnation eller handel med fastigheter, kan det påverka Skatteverkets bedömning. Därför ska man noggrant kontrollera det bolag man använder för fastighetsförvaltning om man inte känner till dess fullständiga historik.
• Kort innehavstid av fastigheter. Om bolaget köper och säljer fastigheter inom korta tidsintervaller kan det signalera att syftet är att bedriva handel snarare än långsiktig förvaltning.
• Direkt koppling till byggprojekt. Om bolaget utvecklar eller bygger om fastigheter som senare förvaltas, kan det tolkas som en del av byggverksamhet snarare än renodlad förvaltning. Se ovan. 

Sammanfattning 

För att undvika byggmästarsmitta i bygg- och fastighetsbolag är det viktigt att äga fastigheten via ett separat bolag som inte bedriver byggverksamhet och att tydligt hålla bygg- och förvaltningsverksamhet åtskilda genom en tydlig bolagsstruktur och separata affärsplaner. Fastigheter bör behållas för uthyrning under en längre tid för att visa en långsiktig förvaltningsintention snarare än att signalera försäljning eller utveckling. Det är också viktigt att undvika snabb försäljning av nyutvecklade fastigheter; i stället bör fastigheten vid behov flyttas till ett förvaltningsbolag och uthyrningshistorik visas innan försäljning. Allt bör dokumenteras noggrant för att visa att fastigheten är avsedd för förvaltning och inte som en del av bygg- eller handelsverksamhet. Kopplingar mellan aktiva ägare i byggbranschen och fastighetsförvaltande bolag bör minimeras, eftersom sådana kopplingar kan ge upphov till byggmästarsmitta. 

Slutligen bör professionell rådgivning sökas för att säkerställa att bolagsstrukturen och transaktionerna följer skattelagstiftningen och därmed minimerar riskerna. 

Hör gärna av er till mig om ni vill diskutera vidare eller behöver hjälp med att lägga upp en långsiktig plan för ert fastighetsägande. 

Richard Lindberg, Fastighetsgruppen, RSM