Kort overzicht van Belgisch onroerend goed

Voorafgaande opmerkingen: deze gids is bijgewerkt tot 31 december 2022 en kan niet worden beschouwd als een volledige en gedetailleerde lijst van maatregelen die van toepassing zijn op Vastgoedtransacties.

Huurinkomsten en meerwaarden van Belgisch vastgoed

*De fictieve huurwaarde is het (theoretische) gemiddelde netto-inkomen dat het vastgoed in één jaar zou moeten opleveren.

Huurinkomsten

Individuen 

Introductie

De belasting op huurinkomsten hangt af van het gebruik van het eigendom: privébewoning of professionele doeleinden.

Liability to tax 

Huuropbrengsten ontvangen door natuurlijke personen zijn onderworpen aan inkomstenbelasting ("impôts des personnes physiques"/"personenbelasting").

Basis voor belasting

Wanneer het onroerend goed wordt verhuurd aan een persoon die het gebruikt voor privébewoning, worden de huuropbrengsten belast op basis van de geïndexeerde fictieve huurwaarde ("revenu cadastral"/"kadastraal inkomen") vermeerderd met 40%. De fictieve huurwaarde wordt bepaald door de Belgische overheid en wordt geschat als de "normale" netto jaarlijkse inkomsten van een onroerend goed.

Wanneer het onroerend goed wordt verhuurd aan een individu die het onroerend goed voor beroepsdoeleinden gebruikt (bv. het pand wordt verhuurd voor bedrijfsdoeleinden) of verhuurd wordt aan vennootschappen, zijn de belastbare inkomsten de brutohuuropbrengsten verminderd met vaste kosten gelijk aan 40% van de huuropbrengsten (met een minimumdrempel die gelijk is aan de fictieve huurwaarde vermeerderd met 40%).

Belastbare basis voor niet-gemeubileerde gebouwen (geen grond) die om professionele redenen worden verhuurd:

• Geïndexeerde NRV, vermeerderd met 40%+ Eigen risico huur

• Huuroverschrijding: brutohuuropbrengsten - forfaitaire kosten met een maximum van 40%.

Forfaitaire kosten mogen niet hoger zijn dan 2/3 van de niet-geïndexeerde, geherwaardeerde NRV.

Bedrijven

Introductie

Als algemene regel is een Belgische ingezeten vennootschap onderworpen aan vennootschapsbelasting (volgens de Belgische belastingwetgeving heeft boekhoudwetgeving voorrang op belastingwetgeving tenzij de belastingwetgeving uitdrukkelijk anders bepaalt. Bijgevolg wordt de belastbare basis van een ingezeten vennootschap berekend op basis van haar jaarrekeningen) op haar wereldwijde inkomsten, met inbegrip van inkomsten uit onroerend goed. Dit omvat ook fiscaal verworpen uitgaven en uitgekeerde dividenden.

Belastingplicht

Huuropbrengsten van bedrijven zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting.

Basis voor belasting

Inkomsten worden belast tegen het standaardtarief van de vennootschapsbelasting van 25%. Onder bepaalde voorwaarden (onder andere als je een MKB-bedrijf bent) kan een verlaagd vennootschapsbelastingtarief van 20% van toepassing zijn op de eerste €100.000 aan inkomsten.

Vermogenswinsten

Individuen

Introductie

Als algemene regel geldt dat vermogenswinsten die door particulieren worden gerealiseerd op onroerend goed in principe niet zijn onderworpen aan inkomstenbelasting, maar worden belast tegen een vast tarief (0%, 16,5% of 33%), afhankelijk van de verstreken tijd tussen de aankoop van het onroerend goed en de realisatie van de vermogenswinst en het type onroerend goed dat wordt verkocht.

Belastingplicht

Meerwaarden gerealiseerd door particulieren kunnen onderworpen zijn aan personenbelasting onder specifieke omstandigheden (een bepaald niveau van arbeid of ondernemersactiviteiten). In dat geval geldt een progressief belastingtarief tot 50% voor professionele activiteiten tegenover een afzonderlijk vast belastingtarief van 33% in het geval van niet-professionele activiteiten, maar de Belgische fiscus kan zich beroepen op speculatie.

Basis voor belasting

Het algemene principe is dat meerwaarden die worden gerealiseerd op onroerend goed onderworpen zijn aan personenbelasting als het onroerend goed binnen 5 jaar na aankoop wordt verkocht. Als dit het geval is, zijn vermogenswinsten onderworpen aan persoonlijke inkomstenbelasting tegen een vast tarief van 16,5% (te verhogen met een crisisbijdrage en gemeentelijke belastingen). Er gelden echter specifieke regels afhankelijk van de situatie, bijv. onroerend goed gebouwd door de particulier, onroerend goed gebouwd op een perceel dat al meer dan 5 jaar eigendom is van de particulier, enz.

Meerwaarden gerealiseerd op een bouwgrond zijn onderworpen aan personenbelasting tegen een tarief van 16,5% of 33%, afhankelijk van de verstreken tijd tussen de verwerving van het onroerend goed en de realisatie van de meerwaarde (respectievelijk als het onroerend goed wordt verkocht tussen 5 en 8 jaar na de verwerving of binnen 5 jaar na de verwerving). Meerwaarden gerealiseerd op bouwgronden meer dan 8 jaar na aankoop zijn niet onderworpen aan belasting.

In principe is er geen belasting op gerealiseerde meerwaarden in het geval van onteigening van het eigendom, verwerving door erfenis of schenking of in het geval het de verkoop van de eigen woning betreft (d.w.z. de woning die door het individu zelf wordt bewoond. In dit verband moet echter rekening worden gehouden met specifieke regels en voorwaarden.

Bedrijven

Introductie

Als algemene regel is een Belgische vennootschap onderworpen aan vennootschapsbelasting op haar totale wereldwijde inkomsten, met inbegrip van meerwaarden gerealiseerd op vastgoed.

Belastingplicht

Meerwaarden gerealiseerd op onroerend goed zijn onderhevig aan vennootschapsbelasting.

Basis voor belasting

Meerwaarden worden belast tegen het standaardtarief van de vennootschapsbelasting van 25% (vanaf 1 januari 2020. Onder bepaalde voorwaarden (o.a. als mkb'er) kan vanaf 1 januari 2020 een verlaagd vennootschapsbelastingtarief van 20% van toepassing zijn op de eerste € 100.000 aan inkomsten.

Vrijstellingen

Op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden is voldaan, kunnen bedrijven genieten van een belastinguitstelregeling ("taxation étalée des plus-values" l"gespreide belasting op meerwaarden") (Merk op dat particulieren ook kunnen genieten van dit regime op meerwaarden gerealiseerd op onroerend goed gebruikt voor bedrijfsdoeleinden). Dit regime laat de verkoper toe om de belasting te spreiden na de afschrijvingsperiode van het nieuw aangekochte actief door middel van herinvestering van de verkoopprijs van het actief waarop de meerwaarde gerealiseerd werd.

Belgische BTW & overdrachtsbelasting

Belasting toegevoegde waarde (btw)

Individuen

Introductie

Belasting op de toegevoegde waarde is een belasting gebaseerd op consumptie. De btw wordt geheven in elk stadium van de toeleveringsketen.

Belastingplicht

Als een persoon in België op regelmatige basis commerciële of professionele activiteiten uitoefent die onderworpen zijn aan btw, is hij/zij een belastingplichtige en moet hij/zij zich registreren voor btw. De persoon die af en toe "nieuwe" gebouwen verkoopt, kan echter opteren voor het statuut van occasionele belastingplichtige voor btw-doeleinden.

De huur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw, met enkele uitzonderingen (bv. huur van gemeubileerde accommodatie, parkeerplaatsen, kortetermijnhuur, enz.) In een B2B-situatie is er echter een optie om onroerende verhuur onder specifieke voorwaarden te belasten (btw te heffen).

Basis voor belasting

In principe is de verkoop en verhuur van onroerend goed in België vrijgesteld van btw, maar er zijn een aantal uitzonderingen. De verkoop van onroerend goed dat kwalificeert als "nieuwbouw" kan onderworpen zijn aan btw. Voor btw-doeleinden wordt een gebouw als "nieuw" beschouwd tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.  Het standaard btw-tarief is 21% (tenzij verlaagde tarieven van toepassing zijn).

Interactie met overdrachtsbelasting

Als de verkoop van onroerend goed is vrijgesteld van btw, zijn er dus registratierechten van toepassing. Als er btw wordt geheven omdat een nieuw opgericht gebouw wordt verkocht binnen twee jaar na de eerste ingebruikname en de verkoper heeft gekozen voor btw of een professionele vastgoedonderneming is, zal de overdracht btw-plichtig zijn.

Sinds 1 januari 2019 is het mogelijk om in B2B-situaties te opteren voor de toepassing van btw op de verhuur van een gebouw dat gebouwd (of aanzienlijk gerenoveerd) werd vanaf 1 oktober 2018. Zowel de verhuurder als de huurder zullen moeten overeenkomen dat btw van toepassing zal zijn op de huurprijs (en er moet aan andere specifieke voorwaarden worden voldaan). In dat geval zal de verhuurder btw aanrekenen op de huur en kan hij de voorbelasting op de aankoop of bouw van het gebouw aftrekken.

De verhuurder moet zich registreren voor btw en btw in rekening brengen aan de huurder. De huurder kan deze btw op de huur aftrekken als hij het gebouw gebruikt voor btw-belaste activiteiten (de btw-herzieningsperiode voor onroerend goed is in dit geval 25 jaar).

Bedrijven

Dezelfde regels als voor individuen zijn van toepassing.

Overdrachtsbelasting

Individuen

Introductie

Registratierecht is een belasting op de overdracht van onroerend goed van de ene persoon of onderneming naar de andere.

Belastingplicht

Tenzij de btw van toepassing is, is de verkoop van Belgisch onroerend goed onderworpen aan de overdrachtsbelasting op onroerend goed, verschuldigd door de koper.

Basis voor belasting

In de regel zal de verkoop in volle eigendom onderworpen zijn aan een registratierecht van 10% of 12% (Vlaams Gewest) of 12,5% (Waals en Brussels Gewest), afhankelijk van het gewest waarin het onroerend goed gelegen is. Het registratierecht wordt in principe berekend op de contractuele overdrachtswaarde van het onroerend goed of de marktwaarde, indien deze hoger is.

Vrijstellingen

Er zijn verschillende verlaagde tarieven van toepassing, afhankelijk van de regio waarin het onroerend goed zich bevindt (bijvoorbeeld de aankoop door professionele vastgoedmakelaars of de aankoop door particulieren van kleine woningen waarvan het kadastraal inkomen een bepaalde drempel niet overschrijdt).

Bedrijven

Dezelfde regels als voor natuurlijke personen zijn van toepassing. Merk echter op dat onder bepaalde voorwaarden de inbreng van onroerend goed in een Belgische vennootschap niet onderworpen is aan registratierechten, behalve als het onroerend goed wordt gebruikt voor privébewoning. Er gelden specifieke regels voor de overdracht van onroerend goed in het geval van een bedrijfsherstructurering.

Lokale belastingen

Individuen

Introductie

De gewesten heffen jaarlijks een onroerende voorheffing op onroerende goederen die in België gelegen zijn.

Belastingplicht

De jaarlijkse onroerende voorheffing die jaarlijks door de gewesten wordt geheven bij wijze van aanslag, is verschuldigd door de eigenaar, vruchtgebruiker of begunstigde van andere zakelijke rechten.

Basis voor belasting

De onroerende voorheffing is gebaseerd op een percentage van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Het toepasselijke percentage hangt af van het gewest waarin het onroerend goed gelegen is (1,25% in het Waalse en Brusselse Gewest en 3,97% in het Vlaamse Gewest). Naast de gewestelijke onroerende voorheffing worden er aanzienlijke bijkomende lokale belastingen geheven door provincies en gemeenten.

Vrijstellingen

Er kunnen verschillende verlaagde tarieven en vrijstellingen van toepassing zijn, afhankelijk van de regio waarin het onroerend goed zich bevindt.

Bedrijven

Hiervoor gelden dezelfde regels als voor particulieren. Merk echter op dat de onroerendgoedbelasting fiscaal aftrekbaar is als bedrijfskosten.

Vehicules voor Belgisch vastgoed

Veelgebruikte vehicules voor Belgisch vastgoed

De naamloze vennootschap en de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid zijn de meest gebruikte ongereguleerde vehikels voor Belgisch vastgoed.

Alle inkomsten van een Belgische vennootschap zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting tot 25%. Uitgekeerde dividenden zijn in principe onderworpen aan een bronbelasting van 30%. Specifieke vrijstellingen en/of verminderingen van de roerende voorheffing op basis van de nationale wetgeving en de EU-richtlijn inzake interest en royalty's/dubbele belastingverdragen kunnen van toepassing zijn, op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Partnerschap & joint ventures

Voor Belgische belastingdoeleinden wordt er geen onderscheid gemaakt tussen de belasting van personenvennootschappen en joint ventures.

Vennootschappen en joint ventures in België kunnen verschillende vormen aannemen (louter contractueel of een vennootschapsvorm). Er moet worden opgemerkt dat er in België geen specifieke wetgeving bestaat voor joint ventures. Contractuele joint ventures kunnen bijvoorbeeld verwijzen naar (i) een vennootschap onder firma (in België "société simple / Burgelijke vennootschap" genoemd) - zonder afzonderlijke rechtspersoonlijkheid. De algemene principes van het vennootschapsrecht zullen van toepassing zijn op vennootschapsvehikels zonder afzonderlijke rechtspersoonlijkheid. Winsten en verliezen worden rechtstreeks aan de partners toegerekend. Joint Ventures kunnen ook de vorm aannemen van een (ii) vennootschap met beperkte aansprakelijkheid van de aandeelhouders. In dit opzicht zijn deze vennootschappen onderworpen aan de Belgische vennootschapsbelasting zoals andere Belgische vennootschappen.

Transparante partnerschappen

Vennootschappen kunnen worden gestructureerd als fiscaal transparante entiteiten. De winsten en verliezen worden hierbij rechtstreeks aan de partners toegerekend. Deze structuur voorkomt belastingheffing op meerdere niveaus. Een voorbeeld van een transparant vehikel is het Europees economisch samenwerkingsverband (Groupement Européen d'lnteret Economique).

Trust

Het begrip trust is niet bekend in de Belgische wetgeving. België heeft echter een zogenaamde "Kaaimanbelasting" ingevoerd; deze belasting is een reeks regels om de inkomsten van de Trust transparant te belasten (alleen de "Settlor" is belastbaar). Bovendien worden uitkeringen door de Trust aan een Belgische inwoner in principe gekwalificeerd als dividend en als zodanig belast.

Specifieke real estate vehicles

Gereguleerd Vastgoedbedrijf (RREC)

De Gereglementeerde Vastgoedvennootschap ("Société Immobilière Règlementée"/"Gereglementeerde Vastgoedvennootschap") wordt gedefinieerd als een vennootschap opgericht voor onbepaalde duur met als hoofdactiviteit het ter beschikking stellen van gebouwen aan gebruikers, hetzij rechtstreeks, hetzij via een vennootschap waarin ze een deelneming heeft. De OREK staat onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten ("FSMA").

De OREK moet zijn opgericht als naamloze vennootschap of commanditaire vennootschap en een minimumkapitaal hebben van €1.200.000. Volgens de Belgische wetgeving moet de OREK een rechtspersoon zijn met de rechtsvorm van een naamloze vennootschap of commanditaire vennootschap.
Volgens de Belgische wetgeving moet de REEC maximaal 20% van haar geconsolideerde activa investeren in vastgoed dat één vastgoedcomplex vormt. Ook is een driemaandelijkse beoordeling van haar vastgoedactiva door waarderingsdeskundigen vereist. Bovendien is de REEC onderworpen aan een jaarlijkse uitdelingsverplichting van ten minste 80% van de gecorrigeerde winst.

Vanuit het oogpunt van de vennootschapsbelasting kan de OREB, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, profiteren van specifieke regels, waaronder een vrijstelling van vennootschapsbelasting (behalve voor fiscaal verworpen uitgaven en abnormale of goedgunstige voordelen) en een verlaagd tarief van de roerende voorheffing.

Gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (SREIF)

Het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds is een niet-transparant fonds van het closed-end type, opgericht voor een beperkte periode van 10 jaar met mogelijkheid tot verlenging, met als hoofdactiviteit het collectief beleggen in vastgoed (ruim gedefinieerd) voor institutionele en professionele beleggers. In tegenstelling tot de RREC staat de SREIF zelf niet onder toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten, maar is alleen een registratie bij het ministerie van Financiën vereist. Het Belgische ministerie van Financiën is echter wel bevoegd om toe te zien op de naleving van de wettelijke verplichtingen van het FIIS.

Als RREC is de SREIF onderworpen aan een jaarlijkse uitkeringsverplichting van ten minste 80% van haar gecorrigeerde winst. De SREIF moet haar jaarrekening opstellen volgens de IFRS-normen.

Net als voor de regeling die van toepassing is op de RREC, geldt voor SREIF's een specifieke vennootschapsbelastingregeling, zowel voor SREIF's als voor beleggers. Vanuit het oogpunt van de vennootschapsbelasting kan de SREIF, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, profiteren van specifieke regels, waaronder een vrijstelling van vennootschapsbelasting (behalve voor fiscaal verworpen uitgaven en abnormale of goedgunstige voordelen) en een verlaagd bronbelastingtarief.