DIRECT BEZIT VAN ONROEREND GOED

In dit deel worden de belangrijkste fiscale gevolgen van het rechtstreeks bezitten van onroerend goed besproken. Eerst wordt het effect op ingezeten particulieren en niet-ingezeten particulieren besproken. Daarna worden de gevolgen voor ingezeten bedrijven en niet-ingezeten bedrijven besproken.

 

Individuele inwoners

Personal income tax

Volgens de Belgische belastingwetgeving hangt de fiscale behandeling van huuropbrengsten af van de bestemming van het onroerend goed: privébewoning of professionele doeleinden. Huuropbrengsten ontvangen door natuurlijke personen zijn onderworpen aan personenbelasting.

Als het onroerend goed wordt verhuurd aan personen die het onroerend goed gebruiken voor privébewoning, wordt de personenbelasting berekend op basis van de fictieve huurwaarde (kadastraal inkomen), geïndexeerd en verhoogd met 40%.

Als het onroerend goed wordt verhuurd aan personen die het onroerend goed voor beroepsdoeleinden gebruiken (d.w.z. individuele ondernemingen of vennootschappen), wordt de personenbelasting berekend op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten (huurprijs en voordelen), verminderd met de vaste kosten tot 40% van de huurinkomsten.

Als het onroerend goed wordt verhuurd aan personen die het onroerend goed deels voor privédoeleinden en deels voor beroepsdoeleinden gebruiken en in de geregistreerde huurovereenkomst een opsplitsing wordt gemaakt tussen het gebruik (percentage privé vs. beroepsmatig) en de prijs, dan zal de natuurlijke persoon worden belast op de werkelijke huur voor het gedeelte dat betrekking heeft op het beroepsmatig gebruik. Er zal ook een pro rata van de geïndexeerde fictieve huurwaarde voor het resterende deel (met betrekking tot het privégebruik van het onroerend goed), verhoogd met 40%.  Als er geen opsplitsing is gemaakt in de huurovereenkomst, of als er geen geregistreerde huurovereenkomst is, wordt de persoon belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten, verminderd met de vaste kosten tot 40% (alsof de woning alleen voor professionele doeleinden zou worden gebruikt).

Aftrekbaarheid van kosten, rente en afschrijvingen en daaraan gekoppelde belastingverminderingen

Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zijn hypotheekrente, kapitaalafschrijvingen en verzekeringspremies voor hypotheekbescherming die voortvloeien uit een hypotheeklening, aftrekbaar voor de inkomstenbelasting of geven ze aanleiding tot een belastingvermindering. Deze verminderingen worden echter langzaam afgeschaft.

 

Particulieren niet-inwoners

Belastingen en voordelen in verband met onroerend goed kunnen variëren afhankelijk van de status van het individu.

 

Ingezeten bedrijven

Vennootschapsbelasting

Inkomsten uit geleased onroerend goed zijn vanaf 1 januari 2020 onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een tarief van 25%. Een belastingtarief van 20% kan van toepassing zijn als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Aftrekbaarheid van kosten, rente en afschrijving

De inkomsten van het bedrijf kunnen worden verminderd met zakelijke uitgaven in verband met het onroerend goed (bijv. rentelasten op leningen, jaarlijkse afschrijvingen, reparaties, onderhoud, jaarlijkse onroerendgoedbelasting, verliezen). Als algemene regel geldt dat regionale belastingen niet fiscaal aftrekbaar zijn.

De jaarlijkse afschrijving wordt berekend op basis van de economische levensduur van het onroerend goed. De volgende standaard lineaire afschrijvingspercentages worden algemeen aanvaard door de Belgische belastingautoriteiten: kantoorgebouwen 3% en industriële gebouwen 5%.

Met betrekking tot rente bevat de Belgische belastingwetgeving specifieke aftrekbeperkingsregels, waaronder de zogenaamde "thin capitalisation rules" volgens welke rentelasten niet fiscaal aftrekbaar zijn voor zover een verhouding van 5/1 tussen schuld en eigen vermogen wordt overschreden (d.w.z. het totaal van de rentedragende lening is hoger dan vijf keer de som van de belastbare reserves aan het begin van de belastbare periode plus het gestorte kapitaal aan het einde van dezelfde belastbare periode). Deze regel is van toepassing op rentebetalingen aan (1) uiteindelijk gerechtigden die ofwel niet onderworpen zijn aan inkomstenbelasting of die wel onderworpen zijn aan inkomstenbelasting op deze rente-inkomsten maar onder een aanzienlijk gunstiger regime dan het Belgische algemene belastingregime, maar ook op intragroepsleningen (2) uiteindelijk gerechtigden die deel uitmaken van dezelfde groep.

Richtlijn tegen belastingontwijking

Sinds 1 januari 2019 is in België een nieuwe regel van toepassing voor de beperking van de renteaftrek. Deze regel is het resultaat van de implementatie van artikel 4 van de Anti-Tax Avoidance Directive I (Richtlijn (EU) 2016/1164 van de Raad van 12 juli 2016). Volgens de nieuwe limiteringsregel wordt de fiscale aftrekbaarheid van financieringskosten die de limiet overschrijden beperkt tot het hoogste bedrag van €3.000.000 of 30% van de voor belastingen gecorrigeerde EBITDA. De financieringskosten die hoger zijn dan de belasting in verband met een lening die is afgesloten vóór 17 juni 2016 en waarvoor geen fundamentele wijziging is aangebracht, worden niet beïnvloed door het nieuwe regime en zijn nog steeds onderworpen aan de Thin Cap-regels, net als rentebetalingen aan belastingparadijzen.

Verliezen - terugwaartse/voorwaartse verliescompensatie

In principe kunnen Belgische ingezeten vennootschappen (fiscale) verliezen overdragen om de belastbare basis van hun toekomstige inkomsten te compenseren zonder beperking in de tijd. Sinds 1 januari 2018 is de aftrek van overgedragen verliezen beperkt tot een bedrag van €1 miljoen plus 70% van het deel van de inkomsten boven die €1 miljoen. Als gevolg daarvan vormt de resterende 30% een minimale heffingsgrondslag.

Beperkingen van de belastingaftrek van overgedragen verliezen zijn ook van toepassing in de mate dat een wijziging in de controle van de doelonderneming niet beantwoordt aan de legitieme behoeften van financiële of economische aard.

Voor de periode 1 januari 2023 - 31 december 2023 (belastingjaar 2024) zal de aftrek van overgedragen verliezen worden beperkt tot €1 miljoen plus 40% (de resterende 60% zal een minimale belastbare basis vormen). In principe geldt deze maatregel voor een periode van één jaar.

 

Niet-ingezeten bedrijven

Een buitenlandse vennootschap die Belgisch vastgoed bezit, wordt belast op de nettowinst die dat Belgisch vastgoed genereert. Inkomsten uit de verhuur van Belgisch vastgoed zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor niet-ingezetenen, ongeacht de aanwezigheid van een vaste inrichting van die vennootschap in België.

 

 

INDIRECT BEZIT VAN ONROEREND GOED

Dit deel bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen van het indirect (aandelen) houden van onroerend goed. Eerst wordt het effect voor ingezeten natuurlijke personen en niet-ingezeten natuurlijke personen besproken. Daarna wordt het effect voor ingezeten vennootschappen en niet-ingezeten vennootschappen besproken..

 

Individuele inwoners

Persoonlijke inkomstenbelasting

Dividenden uitgekeerd door een Belgisch bedrijf aan zijn aandeelhouders zijn onderworpen aan de enige en definitieve dividendbelasting van 30%. Merk op dat specifieke vrijstellingen en/of verminderingen van roerende voorheffing op basis van de nationale wetgeving van toepassing kunnen zijn, op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Er kunnen ook beperkingen gelden op basis van dubbelbelastingverdragen.

 

Particulieren niet-inwoners

Niet-ingezeten individuen worden over het algemeen op dezelfde manier behandeld als ingezeten individuen. Men moet echter altijd voorzichtig zijn met de aanwezigheid van specifieke regels in dubbelbelastingverdragen.

 

Ingezeten bedrijven

Vennootschapsbelasting

Als algemene regel is een Belgische vennootschap onderworpen aan vennootschapsbelasting op haar totale wereldwijde inkomsten, met inbegrip van inkomsten uit een deelneming.

Aftrekbaarheid van kosten, rentebetalingen en afschrijvingen

De inkomsten van het bedrijf kunnen worden verminderd met zakelijke uitgaven in verband met de aandelenparticipatie. Over het algemeen kunnen aandelen niet worden afgeschreven. Een afschrijving op aandelen is niet fiscaal aftrekbaar.

Richtlijn tegen belastingontwijking

Sinds 1 januari 2019 is in België een nieuwe regel van toepassing voor de beperking van de renteaftrek. Deze regel is het resultaat van de implementatie van artikel 4 van de Anti-Tax Avoidance Directive I (Richtlijn (EU) 2016/1164 van de Raad van 12 juli 2016).

Volgens de nieuwe beperkingsregel is de fiscale aftrekbaarheid van de financieringskosten die de EBITDA overschrijden beperkt tot het hoogste bedrag van €3.000.000 of 30% van de voor belastingen gecorrigeerde EBITDA. De financieringskosten die hoger zijn dan de belasting in verband met een lening die is afgesloten vóór 17 juni 2016 en waarvoor geen fundamentele wijziging is aangebracht, worden niet beïnvloed door het nieuwe regime en zijn nog steeds onderworpen aan de Thin Cap-regels, net als rentebetalingen aan belastingparadijzen.

Verdeling van inkomen en winst

Dividenden betaald aan een andere Belgische vennootschap kunnen genieten van het Belgische deelnemingsvrijstellingsregime op voorwaarde dat cumulatief aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  1. belastingvoorwaarde: het dividend moet aan belasting onderworpen zijn geweest op het niveau van de uitkerende vennootschap;

  2. holdingsvoorwaarde: de aandelen zijn of worden in volle eigendom gehouden in de uitkerende vennootschap gedurende een ononderbroken periode van ten minste één jaar;

  3. deelnemingsvoorwaarde: een minimumdeelneming van 10% in het kapitaal van de dochteronderneming of een aanschaffingswaarde van €2.500.000.

Voor zover aan deze voorwaarden is voldaan, zijn dividenden 100% vrijgesteld van belasting in de handen van het begunstigde bedrijf.

 

Niet-ingezeten bedrijven

Niet-ingezeten bedrijven worden op dezelfde manier behandeld als ingezeten bedrijven voor zover het aandelenbezit is toegewezen aan de vaste inrichting van het buitenlandse bedrijf.

 

Other Real Estate Insights