Linkedin
Facebook
Email
more
DÉTENTION DIRECTE DE BIENS IMMOBILIERS
Cette section examine les principales implications fiscales de la détention directe de biens immobiliers. Elle examine tout d'abord l'impact sur les personnes physiques résidentes et non-résidentes. Ensuite, elle examine l'impact sur les sociétés résidentes et les sociétés non-résidentes.
Personnes résidentes
Impôt sur le revenu
En droit fiscal belge, le traitement fiscal des revenus locatifs dépend de la destination du bien immobilier : habitation privée ou usage professionnel. Les revenus locatifs perçus par les particuliers sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Si le bien immobilier est loué à des personnes qui l'utilisent à des fins d'habitation privée, l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur la base de la valeur locative théorique (revenu cadastral - kadastraal inkomen), indexée et majorée de 40 %.
Si le bien immobilier est loué à des personnes qui l'utilisent à des fins professionnelles (c'est-à-dire des entreprises individuelles ou des sociétés), l'impôt sur le revenu des personnes physiques est calculé sur la base du revenu locatif réel (prix du loyer et avantages) perçu, diminué des coûts fixes jusqu'à concurrence de 40 % du revenu locatif.
Si le bien immobilier est loué à des personnes qui l'utilisent en partie à des fins privées et en partie à des fins professionnelles et que le contrat de bail enregistré prévoit une répartition entre l'utilisation (pourcentage privé ou professionnel) et le prix, le particulier sera imposé sur le loyer réel pour la partie liée à l'utilisation professionnelle. Il y aura également un prorata de la valeur locative théorique indexée pour la partie restante (liée à l'utilisation privée du bien), majorée de 40 %. Si aucune répartition n'est prévue dans le contrat de bail, ou si aucun contrat de bail enregistré n'est en place, le particulier sera imposé sur le revenu locatif réel perçu, diminué des coûts fixes à hauteur de 40 % (comme si le logement était utilisé à des fins professionnelles uniquement).
Déductibilité des coûts, intérêts et amortissements et réductions fiscales liées
Si certaines conditions sont remplies, les intérêts hypothécaires, ainsi que les amortissements du capital et les primes d'assurance de protection hypothécaire résultant d'un prêt hypothécaire, sont déductibles de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou donnent lieu à une réduction d'impôt. Il convient toutefois de noter que ces réductions sont peu à peu supprimées.
Personnes physiques non résidentes
La fiscalité et les avantages liés à l'immobilier peuvent varier en fonction du statut de l'individu.
Entreprises résidentes
Impôt sur le revenu des sociétés
Les revenus tirés des biens immobiliers loués sont soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 % à compter du 1er janvier 2020. Un taux d'imposition de 20 % peut s'appliquer si certaines conditions sont remplies.
Déductibilité des coûts, intérêts et amortissements
Les revenus de l'entreprise peuvent être diminués des dépenses professionnelles liées aux biens immobiliers (par exemple, les intérêts débiteurs sur les emprunts, les amortissements annuels, les réparations, l'entretien, l'impôt foncier annuel, les pertes). En règle générale, les taxes régionales ne sont pas déductibles fiscalement.
L'amortissement annuel est calculé sur la base de la durée de vie économique utile du bien immobilier. Les taux d'amortissement linéaire suivants sont généralement acceptés par les autorités fiscales belges : 3 % pour les immeubles de bureaux et 5 % pour les immeubles industriels.
En ce qui concerne les intérêts, la législation fiscale belge contient des règles spécifiques de limitation de la déduction, y compris les règles dites de "capitalisation restreinte" en vertu desquelles les charges d'intérêt ne sont pas déductibles fiscalement dans la mesure où un ratio dettes/fonds propres de 5/1 est dépassé (c'est-à-dire que le total de l'emprunt portant intérêt est supérieur à cinq fois la somme des réserves imposables au début de la période imposable plus le capital libéré à la fin de la même période imposable). Cette règle s'applique aux paiements d'intérêts effectués à (1) des bénéficiaires effectifs qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ou qui sont soumis à l'impôt sur le revenu sur ces revenus d'intérêts mais sous un régime considérablement plus avantageux que le régime fiscal commun belge, ainsi qu'aux prêts intragroupes (2) des bénéficiaires effectifs qui font partie du même groupe.
Directive contre l'évasion fiscale
Depuis le 1er janvier 2019, une nouvelle règle de limitation de la déduction des intérêts est applicable en Belgique et résulte de la mise en œuvre de l'article 4 de la directive anti-évitement fiscal I (directive du Conseil (UE) 2016/1164 du 12 juillet 2016). Selon la nouvelle règle de limitation, la déductibilité fiscale des coûts d'emprunt excédentaires est limitée au montant le plus élevé entre 3 000 000 € et 30 % de l'EBITDA ajusté fiscalement. Les coûts d'emprunt excédentaires liés à un prêt conclu avant le 17 juin 2016 et pour lequel aucune modification fondamentale n'a été apportée, ne sont pas affectés par le nouveau régime et sont toujours soumis aux règles du Thin Cap, tout comme les paiements d'intérêts aux paradis fiscaux.
Pertes - report en arrière/en avant
En principe, les sociétés résidentes belges peuvent reporter les pertes (fiscales) pour compenser la base imposable de leurs revenus futurs sans limitation de temps. Depuis le 1er janvier 2018, la déduction des pertes reportées est limitée à un montant d'un million d'euros plus 70 % de la partie des revenus excédant ce million d'euros. Par conséquent, les 30 % restants constituent une base imposable minimale.
Les restrictions de la déduction fiscale des pertes reportées s'appliquent également dans la mesure où un changement de contrôle de la société visée ne répond pas aux besoins légitimes de nature financière ou économique.
Pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (exercice fiscal 2024), la déduction des pertes reportées sera limitée à 1 million d'euros plus 40 % (les 60 % restants constitueront une base imposable minimale). En principe, cette mesure sera applicable pour une période d'un an.
Entreprises non résidentes
Une société étrangère qui détient des biens immobiliers belges est imposée sur le bénéfice net généré par ces biens immobiliers belges. Les revenus provenant de la location de biens immobiliers belges sont soumis à l'impôt sur le revenu des sociétés non-résidentes, indépendamment de la présence d'un établissement permanent de cette société en Belgique.
DÉTENTION INDIRECTE DE BIENS IMMOBILIERS
Cette section examine les principales implications fiscales de la détention indirecte (d'actions) de biens immobiliers. Elle examine tout d'abord l'impact pour les personnes physiques résidentes et les personnes physiques non-résidentes. Ensuite, elle examine l'impact pour les sociétés résidentes et les sociétés non-résidentes.
Personnes résidentes
Impôt sur le revenu des personnes physiques
Les dividendes distribués par une société belge à ses actionnaires sont soumis au seul et définitif précompte mobilier de 30 %. Il convient de noter que des exonérations et/ou des réductions spécifiques du précompte mobilier basées sur le droit national peuvent s'appliquer sous réserve que certaines conditions soient remplies. Des limitations peuvent également s'appliquer sur la base de conventions de double imposition.
Personnes physiques non résidentes
Les personnes physiques non résidentes sont en général traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes. Cependant, il faut toujours faire attention à la présence de règles spécifiques dans les conventions de double imposition.
Entreprises résidentes
Impôt sur le revenu des sociétés
En règle générale, une société résidente belge est assujettie à l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses revenus mondiaux, y compris les revenus provenant d'une participation.
Déductibilité des coûts, des paiements d'intérêts et des amortissements
Les revenus de la société peuvent être réduits des dépenses professionnelles liées à la participation. En règle générale, les actions ne sont pas amortissables. L'amortissement des actions n'est pas déductible fiscalement.
Directive contre l'évasion fiscale
Depuis le 1er janvier 2019, une nouvelle règle de limitation de la déduction des intérêts est applicable en Belgique et résulte de la mise en œuvre de l'article 4 de la directive anti-évasion fiscale I (directive (UE) 2016/1164 du Conseil du 12 juillet 2016).
Selon la nouvelle règle de limitation, la déductibilité fiscale des coûts d'emprunt excédentaires est limitée au montant le plus élevé entre 3 000 000 € et 30 % de l'EBITDA ajusté fiscalement. Les coûts d'emprunt excédentaires liés à un prêt conclu avant le 17 juin 2016 et pour lequel aucune modification fondamentale n'a été apportée, ne sont pas affectés par le nouveau régime et sont toujours soumis aux règles du Thin Cap, tout comme les paiements d'intérêts aux paradis fiscaux.
Répartition des revenus et des gains
Les dividendes versés à une autre société belge peuvent bénéficier du régime belge d'exonération des participations pour autant que les conditions suivantes soient cumulativement remplies :
- Condition d'imposition : le dividende doit avoir été soumis à l'impôt au niveau de la société distributrice ;
- Condition de détention : les actions ont été détenues ou seront détenues dans la société distributrice en pleine propriété pendant une période ininterrompue d'au moins un an ;
- Condition de participation : une participation minimale de 10 % dans le capital de la filiale ou une valeur d'acquisition de 2.500.000 €.
Dans la mesure où ces conditions sont remplies, les dividendes seront exonérés à 100 % dans les mains de la société bénéficiaire.
Entreprises non résidentes
Les sociétés non résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes dans la mesure où la participation a été attribuée à l'établissement permanent de la société étrangère.
