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ACHAT DIRECT DE BIENS IMMOBILIERS
Cette section examine les principales implications fiscales de l'achat direct de biens immobiliers. Elle examine tout d'abord l'impact pour les personnes physiques résidentes et les personnes physiques non-résidentes. Ensuite, elle examine l'impact pour les sociétés résidentes et les sociétés non-résidentes.
Personnes résidentes
Taxes de transfert
L'achat d'un bien immobilier situé en Belgique est soumis à des droits d'enregistrement dont le taux dépend de la région dans laquelle le bien immobilier est situé (12,5 % pour les régions wallonne et bruxelloise, 10 % ou 12 % pour la région flamande comme taux de base - des taux réduits peuvent être appliqués dans des situations spécifiques sous réserve que certaines conditions soient remplies). En règle générale, les droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur de transfert contractuelle du bien immobilier ou sur sa valeur marchande, si celle-ci est plus élevée.
Taxe sur la valeur ajoutée
En règle générale, l'achat d'un bien immobilier est exonéré de la TVA et soumis aux droits d'enregistrement.
Toutefois, si le bien immobilier est considéré comme "neuf" aux fins de la TVA (c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de sa première occupation), l'achat du bien immobilier (et du terrain attenant) peut être soumis à une TVA de 21 % (sauf si des taux spécifiques s'appliquent).
Le particulier résident qui n'est pas assujetti à la TVA n'a, en principe, pas le droit de déduire cette TVA en amont (sauf revente dans les 2 ans avec option fiscale).
Le particulier résident qui est assujetti à la TVA aura le droit de déduire (partiellement) la TVA payée en amont lors de l'acquisition, à condition que le bien immobilier soit utilisé dans le cadre d'une activité économique.) Toutefois, cette déduction est soumise à une période d'ajustement de 15 ans (ou de 25 ans dans le cas d'un loyer immobilier pour lequel une option de taxation a été appliquée) en cas de changement d'utilisation.
Toutefois, si l'acquéreur n'exerce que des activités exonérées de TVA sans droit à déduction de la TVA en amont, il ne pourra pas déduire la TVA sur les coûts de construction ou d'acquisition. La TVA en amont pourra toujours être déduite ultérieurement, prorata temporis, si les activités exonérées de TVA initialement exercées (ou une partie d'entre elles) se transforment en activités imposables.
Déductibilité des dépenses
Les déductions de revenus sont presque toutes supprimées et remplacées par des réductions d'impôts.
Si certaines conditions sont remplies, les intérêts hypothécaires, ainsi que les amortissements du capital et les primes d'assurance de protection hypothécaire résultant d'un prêt hypothécaire, sont déductibles de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Ces réductions sont progressivement supprimées et ne sont plus possibles dans de nombreux cas.
Personnes non résidentes
La fiscalité et les avantages liés à l'immobilier peuvent varier en fonction du statut de l'individu.
Resident companies
Taxes de transfert
L'achat d'un bien immobilier belge est soumis aux droits d'enregistrement dus par l'acquéreur. Le prix d'acquisition (ou la valeur marchande si elle est plus élevée) sera taxé à un taux de 10 %, 12 % ou 12,5 % selon la région dans laquelle le bien immobilier est situé (wallonne, bruxelloise ou flamande).
Il est à noter que les droits d'enregistrement sont fiscalement considérés comme faisant partie des frais d'acquisition. Par conséquent, ils sont amortis avec le bien auquel ils se rapportent ou peuvent être déduits entièrement l'année de l'acquisition, en fonction de la taille de l'entreprise.
Il faut toujours faire attention si le terrain fait partie de la valeur totale du prix d'acquisition, car le terrain n'est pas amortissable. Par conséquent, la valeur d'acquisition totale doit être divisée entre la partie relative au terrain et la partie relative à la construction.
Taxe sur la valeur ajoutée
En règle générale, l'achat d'un bien immobilier est exonéré de la TVA et soumis aux droits d'enregistrement.
Toutefois, si le bien immobilier est considéré comme "neuf" aux fins de la TVA (c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première occupation), l'achat de la propriété du bâtiment (et du terrain attenant) peut être soumis à une TVA de 21 % (à moins que des taux spécifiques ne s'appliquent).
L'entité résidente qui n'est pas assujettie à la TVA n'a, en principe, pas le droit de déduire cette TVA en amont (sauf en cas de revente dans les deux ans avec option fiscale).
La société résidente qui a le statut d'assujetti à la TVA aura le droit de déduire (partiellement) la TVA payée en amont sur l'acquisition, à condition que le bien immobilier soit utilisé pour une activité économique permettant la déduction de la TVA en amont pendant une période de 15 ans (ou 25 ans dans le cas d'une location immobilière pour laquelle une option de taxation a été appliquée).
Toutefois, si l'acquéreur n'exerce que des activités exonérées de TVA sans droit à déduction de la TVA en amont, il ne pourra pas déduire la TVA sur les coûts de construction ou d'acquisition.
La TVA en amont pourra toujours être déduite ultérieurement, prorata temporis, si (une partie des) activités exonérées de TVA initialement réalisées se transforment en activités imposables.
Déductibilité des dépenses
Les revenus de l'entreprise peuvent être diminués des frais accessoires liés à l'acquisition des biens immobiliers (par exemple, droits d'enregistrement, commissions, honoraires d'architecte, frais de notaire).
La base d'amortissement est calculée à partir de la valeur d'acquisition du bien immobilier.
L'amortissement annuel est calculé sur la base de la durée de vie économique utile du bien immobilier. Les taux d'amortissement linéaire standard suivants sont généralement acceptés par les autorités fiscales belges : immeubles de bureaux 3% et immeubles industriels 5%.
Les dépenses professionnelles liées aux biens immobiliers sont déductibles à des fins fiscales (par exemple, les intérêts sur les prêts, les amortissements annuels, les réparations, l'entretien, l'impôt foncier annuel, les pertes - à noter que la déduction de certains coûts peut être limitée, par exemple en ce qui concerne les intérêts payés). D'une manière générale, il convient de noter que les taxes régionales ne sont pas déductibles à des fins fiscales.
Entreprises non résidentes
Aux fins de l'application des conventions fiscales, les biens immobiliers belges détenus par une société étrangère ne constituent pas en soi un établissement permanent en Belgique. La présence d'un établissement stable belge devrait en principe être reconnue en vertu des conventions fiscales si la société non résidente exerce activement des activités en Belgique. Cela doit être analysé sur la base d'éléments factuels. Les revenus provenant de biens immobiliers belges sont soumis à l'impôt sur le revenu des sociétés non-résidentes, indépendamment de la présence d'un établissement permanent de cette société en Belgique.
ACHAT INDIRECT DE BIENS IMMOBILIERS
Cette section examine les principales incidences fiscales de l'achat indirect (actions) des biens immobiliers. Elle examine tout d'abord l'impact sur les personnes physiques résidentes et non-résidentes. Ensuite, il examine l'impact sur les sociétés résidentes et les sociétés non-résidentes.
Personnes résidentes
Taxes de transfert
En règle générale, aucun droit d'enregistrement n'est dû pour l'acquisition d'actions d'une société qui possède des biens immobiliers.
Dans certaines circonstances, l'achat d'actions peut être contesté par les autorités fiscales belges, en particulier si l'actif unique ou principal de la société dont les actions sont vendues est constitué de biens immobiliers. Par conséquent, l'achat d'actions pourrait être soumis à des droits d'enregistrement, par exemple si les autorités fiscales belges peuvent soutenir que l'intention réelle des parties était "manifestement" de vendre le bien immobilier lui-même plutôt que la société détenant l'actif ciblé.
Impôt sur le revenu des personnes physiques
En général, les plus-values sur les actions qui ne sont pas utilisées dans le cadre d'une activité professionnelle ne sont pas imposables, sauf si la spéculation peut être invoquée par les autorités fiscales belges.
En vertu de la législation fiscale belge, les plus-values spéculatives sont soumises à un taux d'imposition spécifique de 33 %.
Lorsqu'un particulier (et éventuellement sa famille) possède des actions d'une société belge représentant plus de 25 % du capital, la plus-value réalisée est imposable si l'acheteur est une personne morale établie en dehors de l'Espace économique européen (EEE). La plus-value est alors soumise à la "taxe sur les plus-values pour la vente d'une participation substantielle". Le taux d'imposition est de 16,5 %, à majorer de la taxe communale.
Retenue à la source sur les dividendes
Les dividendes distribués par une société belge à ses actionnaires sont soumis au seul et définitif précompte mobilier de 30 %. Il convient de noter que des exonérations et/ou des réductions spécifiques du précompte mobilier basées sur le droit national peuvent s'appliquer sous réserve que certaines conditions soient remplies.
TVA
Aucune TVA n'est due sur l'acquisition d'actions.
Personnes non résidentes
Les personnes physiques non résidentes sont généralement traitées de la même manière que les personnes physiques résidentes. Toutefois, il convient d'être prudent quant à l'existence de règles spécifiques dans les conventions de double imposition.
Resident companies
Taxes de transfert
En règle générale, aucun droit d'enregistrement n'est dû pour l'acquisition d'actions d'une société qui possède des biens immobiliers.
Dans certaines circonstances, l'achat d'actions peut être contesté par les autorités fiscales belges, en particulier si l'actif unique ou principal de la société dont les actions sont vendues est constitué de biens immobiliers. Par conséquent, l'achat d'actions pourrait être soumis à des droits d'enregistrement, par exemple si les autorités fiscales belges peuvent soutenir que l'intention réelle des parties était "manifestement" de vendre le bien immobilier lui-même plutôt que la société détenant l'actif ciblé.
Impôt sur le revenu des sociétés
Au moment de l'acquisition des actions, aucune conséquence fiscale spécifique ne s'applique à l'acheteur des actions. Toutefois, des conséquences fiscales peuvent s'appliquer au niveau de la société cible si le changement de contrôle de la société cible ne répond pas à des besoins légitimes de nature financière ou économique. Dans ce cas, certaines déductions fiscales (par exemple les pertes reportées, la déduction des intérêts notionnels, la déduction pour investissement) seront définitivement perdues.
Dans certaines circonstances, l'achat d'actions pourrait être contesté par les autorités fiscales belges, en particulier si l'actif unique ou principal de la société dont les actions sont vendues est constitué de biens immobiliers. Par conséquent, l'achat d'actions pourrait être soumis à des droits d'enregistrement, par exemple si les autorités fiscales belges peuvent soutenir que l'intention réelle des parties était "manifestement" de vendre le bien immobilier lui-même plutôt que la société détenant l'actif ciblé.
Pertes
Pour le vendeur des actions, les moins-values sur les actions ne sont pas déductibles, sauf en cas de liquidation de la société, mais seulement à concurrence du capital libéré de la société liquidée.
Unité fiscale
Depuis le 1er janvier 2019, une consolidation fiscale limitée a été introduite en Belgique. En résumé, une entité du groupe continue d'être traitée comme un contribuable unique avec un mécanisme de "contribution de groupe" entre les sociétés qui sont membres du groupe. Le montant de la contribution du groupe est limité aux pertes fiscales de l'année en cours. Le champ d'application du régime de consolidation fiscale est limité à la société mère, aux filiales ou aux sociétés sœurs du contribuable.
Entreprises non résidentes
Les sociétés non-résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes. Toutefois, une société non-résidente ne peut pas opter pour la contribution de groupe.
