Vente directe de biens immobiliers

 

Individu résident

Plus-values

En règle générale, les plus-values réalisées sur des biens immobiliers qui ne sont pas utilisés à des fins professionnelles ne sont pas soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Cependant, des exceptions existent, telles que les plus-values découlant d'activités spéculatives, ainsi que les plus-values résultant de la vente d'un bien immobilier acquis par achat si la vente a lieu dans un certain délai.

TVA / droits de mutation

En règle générale, la vente de biens immobiliers est exonérée de TVA et soumise à des droits d'enregistrement en fonction des régions dans lesquelles se trouvent les biens immobiliers (Wallonie, Bruxelles, Flandre). Si le bien immobilier est vendu après avoir payé des droits d'enregistrement dans les 2 ans suivant la date de l'acte d'acquisition, 60 % de la taxe originellement payée par le vendeur peut être récupérée.

Cependant, si le bien immobilier est considéré comme neuf à des fins de TVA (c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la première utilisation du bâtiment), le transfert de propriété du bâtiment (et du terrain attenant) peut être soumis à une TVA de 21 % (sauf si des taux spécifiques s'appliquent). Dans ce cas, aucun droit d'enregistrement n'est appliqué.

À la suite de ce transfert, soumis à la TVA, le vendeur pourra déduire la TVA sur les coûts d'entrée payés pour la construction ou l'acquisition du bien immobilier, à condition que le vendeur utilise le bâtiment pour ses activités soumises à la TVA.

Notez que tout vendeur, autre qu'un revendeur professionnel, doit informer préalablement les autorités fiscales de son intention de vendre un bien immobilier avec application de la TVA (option soumise à des formalités spécifiques) et comptabiliser la TVA due via une déclaration de TVA spéciale.

Report de l'impôt

Sous réserve du respect de certaines conditions, les particuliers peuvent bénéficier du régime de report d'impôt (si le bien immobilier était détenu par des particuliers à des fins d'activité professionnelle).

Pertes

Les pertes réalisées sur des biens immobiliers utilisés à des fins privées sont ignorées. Cependant, si le bien immobilier est détenu par des particuliers à des fins d'activité professionnelle, les pertes peuvent être compensées avec d'autres revenus imposables.

 

Individu non-résident

La fiscalité et les avantages liés aux biens immobiliers peuvent varier en fonction du statut de l'individu.

 

Société résidente

Plus-values

Les plus-values sur les biens immobiliers belges sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 %. Un taux de 20 % peut s'appliquer dans certaines conditions.

TVA / droits de mutation

En règle générale, la vente de biens immobiliers est exonérée de TVA et soumise à des droits d'enregistrement en fonction de la région dans laquelle se trouve le bien immobilier (Wallonie, Bruxelles, Flandre). Si le bien immobilier est vendu après avoir payé des droits d'enregistrement dans les 2 ans suivant la date de l'acte d'acquisition, le vendeur peut récupérer une partie de la taxe initialement payée en fonction de la région dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Cependant, si le bien immobilier est considéré comme neuf à des fins de TVA (c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la première utilisation du bâtiment), le transfert de propriété du bâtiment (et du terrain attenant) peut être soumis à une TVA de 21 % (sauf si des taux spécifiques s'appliquent), auquel cas aucun droit d'enregistrement n'est appliqué.

À la suite de ce transfert, soumis à la TVA, le vendeur pourra déduire la TVA sur les coûts d'entrée payés pour la construction ou l'acquisition du bien immobilier.

Notez que tout vendeur, autre qu'un revendeur professionnel, doit informer préalablement les autorités fiscales de son intention de vendre un bien immobilier avec application de la TVA (option soumise à des formalités spécifiques) et comptabiliser la TVA due dans une déclaration de TVA spéciale.

Report de l'impôt

Sous réserve du respect de certaines conditions, les sociétés peuvent bénéficier du régime de report d'impôt.

Pertes

Les pertes réalisées sur la vente de biens immobiliers peuvent être compensées avec des pertes fiscales reportées.

 

Société non-résidente

Les sociétés non-résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes. Les revenus provenant de la location de biens immobiliers belges sont soumis à l'impôt sur les sociétés des non-résidents, indépendamment de la présence d'un établissement stable de cette société en Belgique.

 

Vente indirecte

 

Individus résidents

Plus-values

En général, les plus-values sur les actions qui ne sont pas utilisées à des fins professionnelles ne sont pas imposables, sauf si la spéculation peut être invoquée par les autorités fiscales belges.

Selon la législation fiscale belge, les plus-values spéculatives sont soumises à un taux d'imposition spécifique de 33 %.

Lorsqu'un particulier (et éventuellement sa famille) détient des actions d'une société belge représentant plus de 25 % du capital, la plus-value réalisée est imposable si l'acquéreur est une personne morale établie en dehors de l'Espace économique européen (EEE). La plus-value est alors soumise à la "taxe sur les plus-values pour la vente d'un intérêt substantiel". Le taux d'imposition est de 16,5 %, auquel s'ajoute la taxe communale.

TVA / droits de mutation

Aucune TVA n'est due sur la vente d'actions.

Dans certaines circonstances, la vente d'actions peut être contestée par les autorités fiscales belges, en particulier si l'actif unique ou principal de la société dont les actions sont vendues est constitué de biens immobiliers. Par conséquent, la vente d'actions peut être soumise à des droits de mutation, par exemple si les autorités fiscales belges peuvent prouver que l'intention réelle des parties était manifestement de vendre les biens immobiliers eux-mêmes plutôt que la société détenant l'actif visé.

 

Individus non-résidents

La fiscalité et les avantages liés aux biens immobiliers peuvent varier en fonction du statut de l'individu.

 

Société résidente

Plus-values

Les plus-values sur les actions belges sont entièrement exonérées d'impôt sur les sociétés pour le vendeur, à condition que les conditions suivantes soient cumulativement remplies :

  • Condition fiscale : les revenus provenant des actions (ou qui auraient été attribués à ces actions) peuvent bénéficier du régime de déduction des dividendes reçus (régime belge d'exonération de la participation) ;
  • Condition de détention : les actions ont été détenues en pleine propriété pendant une période ininterrompue d'au moins un an ;
  • Condition de participation : une participation minimale de 10 % dans le capital de la filiale ou une valeur d'acquisition de 2 500 000 euros.

Pertes

En principe, les pertes en capital sur les actions ne sont pas déductibles à des fins fiscales, sauf en cas de liquidation de la société, mais uniquement jusqu'à concurrence du montant du capital libéré de la société liquidée.

Report de l'impôt

Contrairement à la vente directe de biens immobiliers, il n'est pas possible de bénéficier d'une imposition différée.

TVA / droits de mutation

Aucune TVA n'est due sur la vente d'actions.

Dans certaines circonstances, la vente d'actions peut être contestée par les autorités fiscales belges, en particulier si l'actif unique ou principal de la société dont les actions sont vendues est constitué de biens immobiliers. Par conséquent, la vente d'actions peut être soumise à des droits de mutation, par exemple si les autorités fiscales belges peuvent prouver que l'intention réelle des parties était manifestement de vendre les biens immobiliers eux-mêmes plutôt que la société détenant l'actif visé.

 

Société non-résidente

Les sociétés non-résidentes sont traitées de la même manière que les sociétés résidentes.

 

 

Transfert direct intra-groupe (biens immobiliers Belges vers une société Belge)

 

Société résidente
Plus-values

Les plus-values sur les biens immobiliers belges sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 %. Un taux de 20 % peut s'appliquer dans la mesure où certaines conditions sont remplies.

TVA / droits de mutation

Il existe différentes exemptions en cas de fusion, de réorganisation interne ou de contribution à une société. Cependant, diverses conditions détaillées s'appliquent.

Les droits de mutation s'appliquent à l'acquisition de la propriété légale/économique de biens immobiliers belges. Les droits de mutation peuvent être atténués si les dispositions relatives à la fusion/l'acquisition s'appliquent.

Report de l'impôt

Sous réserve du respect de certaines conditions, les sociétés peuvent bénéficier du régime de report d'impôt.

Pertes

Les pertes réalisées sur la vente de biens immobiliers peuvent être compensées avec des pertes fiscales reportées.

 

Société non-résidente

Les mêmes règles s'appliquent aux sociétés non-résidentes qu'aux sociétés résidentes.

 

 

Transfert indirect infra-groupe (biens immobiliers Belges vers une société Belge)

 

Société résidente
Plus-values

Pour le vendeur des actions, les plus-values sur les actions sont entièrement exonérées d'impôt, à condition que les conditions suivantes soient cumulativement remplies :

  • Condition fiscale : les revenus provenant des actions (ou qui auraient été attribués à ces actions) peuvent bénéficier du régime de déduction des dividendes reçus (régime belge d'exonération de la participation) ;
  • Condition de détention : les actions ont été détenues en pleine propriété pendant une période ininterrompue d'au moins un an ;
  • Condition de participation : une participation minimale de 10 % dans le capital de la filiale ou une valeur d'acquisition de 2 500 000 euros.
    TVA / droits de mutation

Il existe différentes exemptions en cas de fusion, de réorganisation interne ou de contribution à une société. Cependant, diverses conditions détaillées s'appliquent.

Les droits de mutation s'appliquent à l'acquisition de la propriété légale/économique de biens immobiliers belges. Les droits de mutation peuvent être évités si les dispositions relatives à la fusion/l'acquisition s'appliquent.

Report de l'impôt

Contrairement à la vente directe de biens immobiliers, il n'est pas possible de bénéficier d'une imposition différée.

Pertes

En principe, les pertes en capital sur les actions ne sont pas déductibles à des fins fiscales, sauf en cas de liquidation de la société, mais uniquement jusqu'à concurrence du montant du capital libéré de la société liquidée.

 

Société non-résidente

Les mêmes règles s'appliquent aux sociétés non-résidentes qu'aux sociétés résidentes.

 

 

Transfert direct intra-groupe (biens immobiliers Belges vers une société étrangère)

 

Société résidente
Plus-values

Les plus-values sur les biens immobiliers belges sont soumises à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 %. Un taux de 20 % peut s'appliquer dans la mesure où certaines conditions sont remplies.

TVA / Droits de mutation

Il existe différentes exemptions en cas de fusion, de réorganisation interne ou de contribution à une société. Cependant, diverses conditions détaillées s'appliquent.

Les droits de mutation s'appliquent à l'acquisition de la propriété légale/économique de biens immobiliers belges. Les droits de mutation peuvent être atténués si les dispositions relatives à la fusion/l'acquisition s'appliquent.

Report de l'impôt

Sous réserve du respect de certaines conditions, les sociétés peuvent bénéficier du régime de report d'impôt.

Pertes

Les pertes réalisées sur la vente de biens immobiliers peuvent être compensées avec des pertes fiscales reportées.

 

Société non-résidente

Les mêmes règles s'appliquent aux sociétés non-résidentes qu'aux sociétés résidentes.

 

 

Transfert indirect intra-groupe (biens immobiliers Belges vers une société étrangère)

 

Société résidente
Plus-values

Pour le vendeur des actions, les plus-values sur les actions sont entièrement exonérées d'impôt, à condition que les conditions suivantes soient cumulativement remplies :

  • Condition fiscale : les revenus provenant des actions (ou qui auraient été attribués à ces actions) peuvent bénéficier du régime de déduction des dividendes reçus (régime belge d'exonération de la participation) ;
  • Condition de détention : les actions ont été détenues en pleine propriété pendant une période ininterrompue d'au moins un an ;
  • Condition de participation : une participation minimale de 10 % dans le capital de la filiale ou une valeur d'acquisition de  €2 500 000.

TVA / Droits de mutation

Il existe différentes exemptions en cas de fusion, de réorganisation interne ou de contribution à une société. Cependant, diverses conditions détaillées s'appliquent.

Les droits de mutation s'appliquent à l'acquisition de la propriété légale/économique de biens immobiliers belges. Les droits de mutation peuvent être atténués si les dispositions relatives à la fusion/l'acquisition s'appliquent.

Pertes

En principe, les pertes en capital sur les actions ne sont pas déductibles à des fins fiscales, sauf en cas de liquidation de la société, mais uniquement jusqu'à concurrence du montant du capital libéré de la société liquidée.

Report de l'impôt

Contrairement à la vente directe de biens immobiliers, il n'est pas possible de bénéficier d'une imposition différée.

 

Société non-résidente

Les mêmes règles s'appliquent aux sociétés non-résidentes qu'aux sociétés résidentes.

 

 

Transfert de biens immobiliers Belges à une société de l'UE

 

Si le domicile fiscal du cédant se trouve dans l'Union européenne, l'obligation fiscale sur les plus-values peut être évitée si les dispositions relatives à la fusion et à l'acquisition s'appliquent. Plusieurs conditions détaillées s'appliquent et peuvent être consultées dans la directive du Conseil du 19 octobre 2009.

 

 

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