Linkedin
Facebook
Email
more
Directe verkoop van onroerend goed
Individuele bewoner
Kapitaalwinst
Als algemene regel geldt dat meerwaarden op vastgoed dat niet wordt gebruikt voor een beroepsactiviteit in principe niet onderworpen zijn aan personenbelasting.
Er bestaan echter uitzonderingen, zoals meerwaarden uit speculatieve activiteiten, meerwaarden uit de verkoop van onroerend goed dat door aankoop werd verworven als de verkoop binnen een bepaalde periode plaatsvindt.
BTW / overdrachtsbelasting
In de regel is de verkoop van onroerend goed vrijgesteld van btw en onderworpen aan registratierechten, afhankelijk van het gewest waarin het onroerend goed zich bevindt (Waals, Brussels, Vlaams). Als het onroerend goed wordt verkocht na betaling van de registratierechten binnen 2 jaar na de datum van de aankoopakte, kan 60% van de oorspronkelijk door de verkoper betaalde belasting worden teruggevorderd.
Als het onroerend goed echter als nieuw wordt beschouwd voor btw-doeleinden (d.w.z. tot 31 december van het tweede jaar na het eerste gebruik van het gebouw), kan de eigendomsoverdracht van het gebouw (en de aangrenzende grond) worden onderworpen aan 21% btw (tenzij specifieke tarieven van toepassing zijn). In dit geval zijn er geen registratierechten van toepassing.
Als gevolg van deze btw-plichtige overdracht zal de verkoper de btw die hij heeft betaald voor de bouw of verwerving van het onroerend goed kunnen aftrekken, zolang hij het gebouw gebruikt voor zijn btw-plichtige activiteiten.
Merk op dat elke verkoper, behalve een professionele wederverkoper, de belastingdienst vooraf moet informeren over zijn voornemen om onroerend goed met btw te verkopen (optie onderworpen aan specifieke formaliteiten) en de verschuldigde btw moet verantwoorden via een speciale btw-aangifte.
Uitstel van belasting
Op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden is voldaan, kunnen particulieren profiteren van de belastinguitstelregeling (als het onroerend goed door particulieren werd aangehouden voor bedrijfsdoeleinden).
Verliezen
Verliezen op privé-gebruik van onroerend goed worden genegeerd. Als het onroerend goed echter door particulieren wordt aangehouden voor bedrijfsdoeleinden, kunnen de verliezen worden verrekend met andere belastbare inkomsten.
Individu niet-inwoner
Belastingen en voordelen in verband met onroerend goed kunnen variëren afhankelijk van de status van het individu.
Inwonend bedrijf
Kapitaalwinst
Meerwaarden op Belgisch vastgoed zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een tarief van 25%. Een tarief van 20% kan van toepassing zijn als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
BTW / overdrachtsbelasting
In de regel is de verkoop van onroerend goed vrijgesteld van btw en onderworpen aan registratierechten, afhankelijk van het gewest waarin het onroerend goed is gelegen (Waals, Brussels, Vlaams). Als het onroerend goed wordt verkocht na betaling van registratierechten binnen 2 jaar na de datum van de aankoopakte, kan de oorspronkelijk door de verkoper betaalde belasting worden teruggevorderd, afhankelijk van het gewest waarin het onroerend goed is gelegen.
Als het onroerend goed echter als nieuw wordt beschouwd voor btw-doeleinden (d.w.z. tot 31 december van het tweede jaar na het eerste gebruik van het gebouw), kan de eigendomsoverdracht van het gebouw (en de aangrenzende grond) worden onderworpen aan 21% btw (tenzij specifieke tarieven van toepassing zijn), in welk geval geen registratierechten van toepassing zijn.
Als gevolg van deze btw-plichtige overdracht kan de verkoper de btw aftrekken die hij heeft betaald bij de bouw of verwerving van het onroerend goed.
Merk op dat elke verkoper die geen professionele wederverkoper is, de belastingautoriteiten vooraf moet informeren over zijn voornemen om onroerend goed met btw te verkopen (optie onderworpen aan specifieke formaliteiten) en de verschuldigde btw moet verantwoorden in een speciale btw-aangifte.
Uitstel van belasting
Op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kunnen bedrijven profiteren van de belastinguitstelregeling.
Verliezen
De gerealiseerde verliezen op de verkoop van onroerend goed kunnen worden verrekend met overgedragen fiscale verliezen.
Niet-ingezeten vennootschap
Niet-ingezeten vennootschappen worden op dezelfde manier behandeld als ingezeten vennootschappen. Inkomsten uit de verhuur van Belgisch onroerend goed zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor niet-ingezetenen, ongeacht de aanwezigheid van een vaste inrichting van die vennootschap in België.
Indirecte verkoop
Inwonende individuen
Kapitaalwinst
Over het algemeen zijn meerwaarden op aandelen die niet worden gebruikt voor een beroepsactiviteit niet belastbaar, tenzij speculatie kan worden ingeroepen door de Belgische fiscus.
Volgens de Belgische belastingwetgeving zijn speculatieve meerwaarden onderworpen aan een specifiek belastingtarief van 33%.
Wanneer een particulier (en mogelijk zijn familie) aandelen bezit in een Belgische vennootschap die meer dan 25% van het kapitaal vertegenwoordigen, is de gerealiseerde meerwaarde belastbaar als de koper een rechtspersoon is die buiten de Europese Economische Ruimte (EER) is gevestigd. De meerwaarde is dan onderworpen aan de zogenaamde "meerwaardebelasting op de verkoop van een aanmerkelijk belang". Het belastingtarief is 16,5%, te verhogen met de gemeentelijke belasting.
BTW / overdrachtsbelasting
Er is geen btw verschuldigd op de verkoop van aandelen.
Onder bepaalde omstandigheden kan de verkoop van aandelen worden aangevochten door de Belgische belastingautoriteiten, vooral als het enige of belangrijkste actief van de vennootschap waarvan de aandelen worden verkocht bestaat uit onroerend goed. Als gevolg hiervan kan de verkoop van aandelen onderworpen zijn aan registratierechten, bijvoorbeeld als de Belgische belastingdienst kan bewijzen dat het duidelijk de bedoeling van de partijen was om het vastgoed zelf te verkopen in plaats van de vennootschap die het beoogde actief aanhoudt.
Particulier niet-ingezetene
Belastingen en voordelen in verband met onroerend goed kunnen variëren afhankelijk van de status van het individu.
Ingezeten vennootschap
Kapitaalwinst
Voor de verkoper van de aandelen zijn meerwaarden op aandelen volledig vrijgesteld van belasting op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden cumulatief is voldaan:
- belastingvoorwaarde: de inkomsten uit de aandelen (of die eraan zouden zijn toegerekend) kunnen genieten van het regime van de ontvangen dividendenaftrek (Belgisch
- deelnemingsvrijstellingsregime);deelnemingsvoorwaarde: de aandelen zijn gedurende een ononderbroken periode van minstens één jaar in volle eigendom aangehouden;deelnemingsvoorwaarde:
- een minimumdeelneming van 10% in het kapitaal van de dochteronderneming of een aanschaffingswaarde van €2.500.000.
Verliezen
In principe zijn kapitaalverliezen op aandelen niet aftrekbaar voor belastingdoeleinden, behalve wanneer het bedrijf wordt geliquideerd, maar alleen tot het bedrag van het gestorte kapitaal van het geliquideerde bedrijf.
Uitstel van belasting
In tegenstelling tot de directe verkoop van onroerend goed is het niet mogelijk om te profiteren van een uitgestelde belasting.
BTW / overdrachtsbelasting
Er is geen btw verschuldigd op de verkoop van aandelen.
Onder bepaalde omstandigheden kan de verkoop van aandelen worden aangevochten door de Belgische belastingautoriteiten, vooral als het enige of belangrijkste actief van de vennootschap waarvan de aandelen worden verkocht bestaat uit onroerend goed. Als gevolg hiervan kan de verkoop van aandelen onderworpen zijn aan registratierechten, bijvoorbeeld als de Belgische belastingdienst kan aantonen dat de werkelijke bedoeling van de partijen "duidelijk" was om het onroerend goed zelf te verkopen in plaats van de vennootschap die het beoogde actief aanhoudt.
Niet-ingezeten vennootschap
Niet-ingezeten bedrijven worden op dezelfde manier behandeld als ingezeten bedrijven.
Directe overdracht intra concertn (Belgisch onroerend goed aan Belgische vennootschap)
Ingezeten vennootschap
Kapitaalwinst
Meerwaarden op Belgisch vastgoed zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een tarief van 25%. Een tarief van 20% kan van toepassing zijn als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
BTW / overdrachtsbelasting
Er zijn verschillende vrijstellingen beschikbaar in geval van (de)fusie, interne reorganisatie of inbreng in een bedrijf. Er gelden echter verschillende gedetailleerde voorwaarden.
Overdrachtbelastingen zijn van toepassing op de verwerving van de juridische/economische eigendom van Belgisch onroerend goed. De overdrachtsbelasting kan worden gematigd als de fusie-/overnamebepalingen van toepassing zijn.
Uitstel van belasting
Op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kunnen bedrijven profiteren van de belastinguitstelregeling.l
Verliezen
De gerealiseerde verliezen op de verkoop van onroerend goed kunnen worden verrekend met overgedragen fiscale verliezen.
Niet-ingezeten vennootschap
Dezelfde regels als voor ingezeten bedrijven zijn van toepassing.
Indirecte overdracht intra concern (Belgisch onroerend goed aan Belgische vennootschap)
Ingezeten vennootschap
Kapitaalwinst
Voor de verkoper van de aandelen zijn meerwaarden op aandelen volledig vrijgesteld van belasting op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden cumulatief is voldaan:
- belastingvoorwaarde - de inkomsten afkomstig van de aandelen (of die eraan zouden zijn toegerekend) kunnen genieten van het regime van de ontvangen dividendenaftrek (Belgisch deelnemingsvrijstellingsregime);deelnemingsvoorwaarde
- de aandelen zijn gedurende een ononderbroken periode van ten minste één jaar in volle eigendom aangehouden;deelnemingsvoorwaarde
- een minimumdeelneming van 10% in het kapitaal van de dochteronderneming of een aanschaffingswaarde van €2.500.000.
BTW / overdrachtsbelasting
Er zijn verschillende vrijstellingen beschikbaar in geval van (de)fusie, interne reorganisatie of inbreng in een bedrijf. Er gelden echter verschillende gedetailleerde voorwaarden.
Overdrachtsbelasting is van toepassing bij de verwerving van de juridische/economische eigendom van Belgisch onroerend goed. Overdrachtsbelasting op onroerend goed kan vermeden worden indien fusie-/overnamebepalingen van toepassing zijn.
Uitstel van belasting
In tegenstelling tot de directe verkoop van onroerend goed is het niet mogelijk om te profiteren van een uitgestelde belasting.
Verliezen
In principe zijn kapitaalverliezen op aandelen niet aftrekbaar voor belastingdoeleinden, behalve wanneer het bedrijf wordt geliquideerd, maar alleen tot het bedrag van het gestorte kapitaal van het geliquideerde bedrijf.
Niet-ingezeten vennootschap
Dezelfde regels als voor ingezeten bedrijven zijn van toepassing.
Directe overdracht intra concern (Belgisch onroerend goed aan buitenlandse vennootschap)
Ingezeten vennootschap
Kapitaalwinst
Meerwaarden op Belgisch vastgoed zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting tegen een tarief van 25%. Een tarief van 20% kan van toepassing zijn als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
BTW / overdrachtsbelasting
Er zijn verschillende vrijstellingen beschikbaar in geval van (de)fusie, interne reorganisatie of inbreng in een bedrijf. Er gelden echter verschillende gedetailleerde voorwaarden.
Overdrachtbelastingen zijn van toepassing op de verwerving van de juridische/economische eigendom van Belgisch onroerend goed. De overdrachtsbelasting kan worden gematigd als de fusie-/overnamebepalingen van toepassing zijn.
Uitstel van belasting
Op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, kunnen bedrijven profiteren van de belastinguitstelregeling.
Verliezen
De gerealiseerde verliezen op de verkoop van onroerend goed kunnen worden verrekend met overgedragen fiscale verliezen.
Niet-ingezeten vennootschap
Dezelfde regels als voor ingezeten bedrijven zijn van toepassing.
Indirecte overdracht intra concern (Belgisch onroerend goed aan buitenlandse vennootschap)
Ingezeten vennootschap
Kapitaalwinst
Voor de verkoper van de aandelen zijn meerwaarden op aandelen volledig vrijgesteld van belasting op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden cumulatief is voldaan:
- belastingvoorwaarde - de inkomsten afkomstig van de aandelen (of die eraan zouden zijn toegerekend) kunnen genieten van het regime van de ontvangen dividendenaftrek (Belgisch deelnemingsvrijstellingsregime);deelnemingsvoorwaarde
- de aandelen zijn gedurende een ononderbroken periode van ten minste één jaar in volle eigendom aangehouden;deelnemingsvoorwaarde
- een minimumdeelneming van 10% in het kapitaal van de dochteronderneming of een aanschaffingswaarde van €2.500.000.
BTW / overdrachtsbelasting
Er zijn verschillende vrijstellingen beschikbaar in geval van (de)fusie, interne reorganisatie of inbreng in een bedrijf. Er gelden echter verschillende gedetailleerde voorwaarden.
Overdrachtbelastingen zijn van toepassing op de verwerving van de juridische/economische eigendom van Belgisch onroerend goed. De overdrachtsbelasting kan worden verminderd als de fusie-/overnamebepalingen van toepassing zijn.
Verliezen
In principe zijn kapitaalverliezen op aandelen niet aftrekbaar voor belastingdoeleinden, behalve wanneer het bedrijf wordt geliquideerd, maar alleen tot het bedrag van het gestorte kapitaal van het geliquideerde bedrijf.
Uitstel van belasting
In tegenstelling tot de directe verkoop van onroerend goed is het niet mogelijk om te profiteren van een uitgestelde belasting.
Niet-ingezeten vennootschap
Dezelfde regels als voor ingezeten bedrijven zijn van toepassing.
Belgisch onroerend goed overdragen aan een EU-bedrijf
Als de thuisjurisdictie van de overdrager in de Europese Unie ligt, kan de belastingplicht op de meerwaarden vermeden worden als de fusie- en overnamebepalingen van toepassing zijn. Er zijn verschillende gedetailleerde voorwaarden van toepassing die te vinden zijn in de richtlijn van de Raad van 19 oktober 2009.
