Mit Immobilien verborgene Steuervorteile nutzen

Eigentümer von Immobilien verfügen in steuerlicher Hinsicht über einen erweiterten Handlungsspielraum. Im Unterschied zu Mietern, Bank- oder Bargeldsparern stehen ihnen gleich mehrere Optionen offen, die für sie von Vorteil sind. Zugleich lauern aber auch Fallstricke. Immobilienbesitzer sollten darauf vorbereitet sein. Das beginnt schon mit dem Erwerb der Liegenschaft, zieht sich dann weiter über die Haltedauer und Weitergabe.

Erwerb planen

Immobilieneigentümer und solche, die es noch werden wollen, gelangen auf unterschiedlichen Wegen zu ihrer Liegenschaft. Die einen durch Erbschaft, Schenkung, Kauf oder Bau, die anderen im Zuge von Unternehmensumstrukturierungen. Das wäre nicht weiter von Belang, gäbe es da nicht zugleich je unterschiedliche, verborgene Potenziale bei den Steuern und Abgaben, die es zu nutzen gilt. Denn bereits je nach Erwerbssituation fallen diese in der Höhe unterschiedlich aus – ein Umstand, der bei der steuerlichen Planung mit ins Kalkül zu ziehen ist.

Was hiermit gemeint ist, verdeutlicht das Beispiel der sogenannten Handänderungssteuer, eine häufig eher unbeachtete Abgabe. Lässt man sie aussen vor, drohen dem Grundstückserwerber unliebsame Folgen, die ihn teuer zu stehen kommen können. Das heisst im Gegenzug: Die richtige Gestaltung der Handänderung kann bereits auf dieser Stufe erhebliche Einsparungen bewirken. Exemplarisch lässt sich dies am Kanton Zürich illustrieren.

Dazu muss man wissen, dass der Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhebt, sondern «nur» noch eine mehrwertsteuerfreie Grundbuch- und eine mehrtwertsteuerpflichtige Beurkundungsgebühr. Diese betragen im Allgemeinen jeweils 1 Promille, zusammen 2 Promille oder mindestens 200 Franken auf dem Verkehrswert berechnet. Sie werden von den Notariaten und Grundbuchämtern der Gemeinden erhoben. Für gewisse Spezialfälle gelten allerdings abweichende Gebühren. Und da wird es interessant: Erfolgt die Übertragung etwa im Rahmen einer «steuerbefreiten Umstrukturierung», so wird hier nur noch eine stark reduzierte Gebühr fällig – berechnet nach dem Aufwand der Amtsperson mit 120 Franken pro Stunde und teilweise mit Obergrenzen für das jeweils betroffene Grundstück. Am Beispiel einer Immobilie im Wert von 10'000'000 Franken ergibt sich daraus eine Spezialgebühr von rund 1'000 Franken. Im Vergleich zur ansonsten fälligen Normalgebühr von 2 Promille – in diesem Fall ca. 20'000 Franken – liegt die mögliche Ersparnis bei 19'000 Franken.

Reduzierte Gebühren bestehen ebenfalls für Erbfolgen, für Übertragungen unter Ehegatten oder bei einer Veränderung von Gesamthandverhältnissen. Meist noch gewichtiger sind die Auswirkungen im Bereich der allgemein «bekannteren» Steuerarten. Dies beispielsweise bei den Erbschafts- und Schenkungssteuern anlässlich von (unbeabsichtigten) Übertragungen unter dem Marktwert, was insbesondere unter Nahestehenden besonderer Abklärungen und Dokumentationen bedarf. Weiter gilt es die Qualifikation als Immobilienhändler – im positiven wie auch im negativen Sinne – im Auge zu behalten. Nicht zu vergessen sind Mehrwertsteuerpflichten, direkte oder indirekte Amortisationsmöglichkeiten der 2. Hypothek, Unterscheidungen zwischen Verpfändung oder Vorbezug von Vorsorgegeldern, usw.

Abzüge und Ausgaben während der Haltedauer geltend machen

Erfahrungsgemäss ist der Besitz im Vergleich zum Erwerb und der Weitergabe einer Immobilie eine verhältnismässig einfache steuerliche Angelegenheit. Es ist in diesem Fall anzuraten, die vieldiskutierten Abzüge für Unterhaltskosten, Auslagen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen oder allfällige Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten herauszufiltern und entsprechend geltend zu machen. Wichtig ist hier eine korrekte Ausgabenstaffelung im Zusammenspiel mit den kantonal gewährten Pauschalabzügen. Einzubeziehen sind zudem aktuelle Entwicklungen wie etwa ein Verlustvortrag und das Geltendmachen von Rückbaukosten.

Es empfiehlt sich, ein besonderes Augenmerk auf das Vermeiden von Doppelbesteuerungen bei interkantonalen und internationalen Steuerausscheidungen zu richten, zum Beispiel bei Immobilien in mehreren Kantonen. Solche Doppelbesteuerungen sind in der Praxis nicht leicht zu erkennen, sie gehen daher oft unbemerkt vonstatten. Aufgrund der zulässigen unterschiedlichen Bemessungsregeln der jeweiligen Kantone und Länder werden unterschiedliche Steuerfaktoren angewendet. Einschränkend dürfen hierbei die nach anerkannten Standards ermittelten und verteilten Quoten der einzelnen Steuerdomizile, kumuliert 100 Prozent, nicht überschreiten. Die unterschiedlichen Bemessungen führen leicht dazu, dass Quotenüberschreitungen übersehen werden, die in der Praxis wiederum schnell in betraglich relevanten Doppelbesteuerungen resultieren. Erfahrungsgemäss bestehen bei einem Grossteil der Steuerpflichtigen solche «unbemerkt gebliebenen» Doppelbesteuerungen, welche in den meisten Fällen auch bereits über mehrere Jahre hinweg erfolgten. Bei betragsmässig höheren Geldflüssen lohnt sich deshalb eine detaillierte Überprüfung. Künftige Ausscheidungen sind dabei allenfalls richtigzustellen, vergangene allenfalls zu revidieren.

Immobilienblasen vorteilhaft aussitzen und die Weitergabe planen

Geht es um die Weitergabe von Immobilien, so ist idealerweise schon vorab beim Erwerb die Zweckbestimmung und die Haltedauer in die Strukturüberlegungen miteinbezogen worden. Denn hier schliesst sich der Kreis – bevor sich dann wiederum ein neuer Zyklus öffnet. So sind Handelsliegenschaften gänzlich anders als Anlageliegenschaften in die Vermögensstruktur einzubetten. Es bieten sich dazu mehrere Instrumente an, so etwa die Erbenholding, das Baurecht, die Nutzniessung, die Bewertung durch Drittparteien oder die rechtzeitige Überführung in eine Kapitalgesellschaft.

Gerade das Instrument des Baurechts könnte in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage wieder vermehrt in den Vordergrund rücken. Stellen wir uns den Sachverhalt vor, dass der Eigentümer als Baurechtsgeber das un-/überbaute Grundstück nicht verkaufen beziehungsweise nicht selbst überbauen möchte. Dennoch ist es seine Absicht, damit eine Rendite oder einen einmaligen «Erlös» zu erzielen. Der Baurechtsnehmer hingegen möchte für seine eigenen vier Wände so wenig Geld wie möglich aufwenden. Hier kann das Baurecht beiden Parteien weiterhelfen. So ist es möglich, dass jemand befristet Eigentümer eines Hauses ist (wobei der Kaufpreis um den Wert des Landes «erleichtert» ist), das auf fremdem Boden steht. Der Baurechtsgeber erhält dafür einen jährlichen und/oder einmaligen Baurechtszins für die vereinbarte Baurechtsdauer (mindestens 30 bis maximal 100 Jahre). Am Ende der festgelegten Vertragslaufzeit fällt das Bauwerk gegen eine ebenfalls im Voraus vereinbarte Entschädigung an den Baurechtsgeber zurück. Dieses Modell ermöglicht es dem Baurechtsgeber, eine jährliche Rendite oder eine Einmalentschädigung analog einer Veräusserung zu erzielen, ohne dass er das Grundstück in Zeiten fallender Immobilienpreise definitiv veräussern und schlecht realisieren müsste. Auf diese Weise kann so auch eine Immobilienblase mit Vorteilen ausgesessen werden.