Belgisch onroerend goed verwerven

DIRECTE AANKOOP VAN ONROEREND GOED

Dit deel bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen van de directe aankoop van het onroerend goed. Eerst worden de gevolgen voor ingezeten particulieren en niet-ingezeten particulieren besproken. Daarna wordt de impact voor ingezeten bedrijven en niet-ingezeten bedrijven besproken.

Individuele inwoners

Overdrachtsbelasting

De aankoop van vastgoed gelegen in België is onderworpen aan registratierechten tegen een tarief dat afhangt van het gewest waarin het vastgoed gelegen is (12,5% Waals en Brussels gewest/10% of 12% Vlaams gewest als basistarief - verlaagde tarieven kunnen van toepassing zijn in specifieke situaties op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden is voldaan). Over het algemeen worden registratierechten berekend op de contractuele overdrachtswaarde van het onroerend goed of de marktwaarde, indien deze hoger is.

Belasting over de toegevoegde waarde

In de regel is de aankoop van onroerend goed vrijgesteld van btw en onderworpen aan registratierechten.

Als het onroerend goed echter als "nieuw" wordt beschouwd voor btw-doeleinden (d.w.z. tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het voor het eerst in gebruik werd genomen), kan de aankoop van onroerend goed (en de aangrenzende grond) worden onderworpen aan 21% btw (tenzij specifieke tarieven van toepassing zijn).

De inwonende natuurlijke persoon die geen btw-plichtige persoon is, heeft in principe geen recht op aftrek van deze voorbelasting (tenzij wederverkoop binnen 2 jaar met optie voor belasting).

De ingezeten natuurlijke persoon die kwalificeert als btw-plichtige zal recht hebben op (gedeeltelijke) aftrek van de btw op de aankoop, op voorwaarde dat het onroerend goed wordt gebruikt voor een economische activiteit). Deze aftrek is echter onderworpen aan een herzieningstermijn van 15 jaar (of 25 jaar in het geval van onroerende verhuur waarvoor een optie tot belastingheffing werd toegepast) in geval van bestemmingswijziging.

Als de verwerver echter alleen btw-vrijgestelde activiteiten verricht zonder recht op aftrek van voorbelasting, zal hij de btw op de bouw- of verwervingskosten niet in aftrek kunnen brengen. De voorbelasting zou in een later stadium alsnog in aftrek kunnen worden gebracht, prorata temporis, als (een deel van) de aanvankelijk verrichte btw-vrijgestelde activiteiten veranderen in belastbare activiteiten.

Aftrekbaarheid van kosten

Inkomstenaftrek wordt bijna allemaal afgeschaft en vervangen door belastingvermindering.

Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zijn hypotheekrente, kapitaalaflossingen en premies voor hypotheekbeschermingsverzekeringen die voortvloeien uit een hypotheeklening aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Deze verminderingen worden langzaam afgeschaft en zijn in veel gevallen niet meer mogelijk.

Particulieren niet-inwoners

Belastingen en voordelen in verband met onroerend goed kunnen variëren afhankelijk van de status van het individu.

Ingezeten bedrijven

Overdrachtsbelasting

The purchase of Belgian real estate is subject to registration duties due by the purchaser. The acquisition price (or the market value if higher) will be taxed at a rate of 10%, 12% or 12.5% depending on the region in which the real estate is located (Walloon, Brussel or Flemish). 

Note that registration duties are considered as part of acquisition costs for tax purposes. As a result, they are depreciated either together with the asset to which they relate to or can be deducted entirely in the year of acquisition, depending on the size of the company. 

One should always be careful if the land is part of the total acquisition price value since land is not depreciable. As a result, the total acquisition value must be split between the part relating to the land and the part of related to the construction.  

Belasting over de toegevoegde waarde

In de regel is de aankoop van onroerend goed vrijgesteld van btw en onderworpen aan registratierechten.

Als het onroerend goed echter als "nieuw" wordt gekwalificeerd voor btw-doeleinden (d.w.z. tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het voor het eerst in gebruik werd genomen), kan de aankoop van de eigendom van het gebouw (en de aangrenzende grond) worden onderworpen aan 21% btw (tenzij specifieke tarieven van toepassing zijn).

De ingezeten entiteit die geen btw-plichtige persoon is, heeft in principe geen recht op aftrek van deze voorbelasting (tenzij het gebouw binnen 2 jaar wordt doorverkocht met optie tot belastingheffing).

De ingezeten vennootschap die kwalificeert als btw-belastingplichtige zal recht hebben op (gedeeltelijke) aftrek van de voorbelasting op de verwerving, op voorwaarde dat het onroerend goed wordt gebruikt voor een economische activiteit die recht geeft op aftrek van voorbelasting voor een periode van 15 jaar (of 25 jaar in het geval van onroerende verhuur waarvoor een optie tot belastingheffing werd toegepast).

Als de verwerver echter alleen btw-vrijgestelde activiteiten verricht zonder recht op aftrek van voorbelasting, zal hij de btw op de bouw- of verwervingskosten niet in aftrek kunnen brengen.
De voorbelasting zou in een later stadium alsnog in aftrek kunnen worden gebracht, prorata temporis, als (een deel van) de aanvankelijk verrichte btw-vrijgestelde activiteiten veranderen in belastbare activiteiten.

Aftrekbaarheid van kosten

De inkomsten van het bedrijf kunnen worden verminderd met bijkomende kosten in verband met de aankoop van onroerend goed (bijv. registratierechten, commissies, honoraria van architecten, notariskosten).

De afschrijvingsbasis wordt berekend op basis van de aankoopwaarde van het onroerend goed.

De jaarlijkse afschrijving wordt berekend op basis van de economische levensduur van het onroerend goed. De volgende standaard lineaire afschrijvingspercentages worden algemeen aanvaard door de Belgische belastingautoriteiten: kantoorgebouwen 3% en industriële gebouwen 5%.

Zakelijke uitgaven met betrekking tot het onroerend goed zijn fiscaal aftrekbaar (bijv. rente op leningen, jaarlijkse afschrijvingen, reparaties, onderhoud, jaarlijkse onroerende voorheffing, verliezen - merk op dat de aftrek van sommige kosten beperkt kan zijn, bijv. met betrekking tot betaalde rente). Regionale belastingen zijn over het algemeen niet fiscaal aftrekbaar.

Niet-ingezeten bedrijven

Voor de toepassing van belastingverdragen vormt Belgisch onroerend goed dat wordt aangehouden door een buitenlandse vennootschap niet per se een vaste inrichting in België. De aanwezigheid van een Belgische vaste inrichting moet in principe worden erkend onder belastingverdragen als de niet-ingezeten vennootschap actief zaken doet in België. Dit moet worden geanalyseerd op basis van feitelijke elementen. Inkomsten uit Belgisch vastgoed zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor niet-ingezetenen, ongeacht de aanwezigheid van een vaste inrichting van die vennootschap in België.

INDIRECTE AANKOOP VAN ONROEREND GOED

Dit deel bespreekt de belangrijkste fiscale gevolgen van de indirecte aankoop (aandelen) van het onroerend goed. Eerst wordt het effect op ingezeten natuurlijke personen en niet-ingezeten natuurlijke personen besproken. Daarna wordt het effect voor ingezeten vennootschappen en niet-ingezeten vennootschappen besproken.

Individuele inwoners

Overdrachtsbelasting

Als algemene regel is er geen registratierecht verschuldigd voor de verwerving van aandelen in een vennootschap die onroerend goed bezit.

Onder bepaalde omstandigheden kan de aankoop van aandelen worden betwist door de Belgische belastingautoriteiten, vooral als het enige of belangrijkste actief van de vennootschap waarvan de aandelen worden verkocht bestaat uit onroerend goed. Als gevolg hiervan kan de aankoop van aandelen onderworpen zijn aan registratierechten, bijvoorbeeld als de Belgische belastingdienst kan aantonen dat het "duidelijk" de bedoeling van de partijen was om het vastgoed zelf te verkopen in plaats van de vennootschap die het beoogde actief bezit.

Persoonlijke inkomstenbelasting

Over het algemeen zijn meerwaarden op aandelen die niet worden gebruikt voor een beroepsactiviteit niet belastbaar, tenzij speculatie kan worden ingeroepen door de Belgische fiscus.

Volgens de Belgische belastingwetgeving zijn speculatieve meerwaarden onderworpen aan een specifiek belastingtarief van 33%.

Wanneer een particulier (en eventueel zijn familie) aandelen bezit in een Belgische vennootschap die meer dan 25% van het kapitaal vertegenwoordigen, is de gerealiseerde meerwaarde belastbaar als de koper een rechtspersoon is die buiten de Europese Economische Ruimte (EER) is gevestigd. De meerwaarde is dan onderworpen aan de zogenaamde "meerwaardebelasting op de verkoop van een aanmerkelijk belang". Het belastingtarief is 16,5%, te verhogen met de gemeentelijke belasting.

Dividendbelasting

Dividenden uitgekeerd door een Belgisch bedrijf aan zijn aandeelhouders zijn onderworpen aan de enige en definitieve dividendbelasting van 30%. Merk op dat specifieke vrijstellingen en/of verminderingen van roerende voorheffing op basis van de nationale wetgeving van toepassing kunnen zijn, op voorwaarde dat aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

BTW

Er is geen btw verschuldigd op de verwerving van aandelen.

Particulieren niet-inwoners

Niet-ingezeten individuen worden meestal op dezelfde manier behandeld als ingezeten individuen. Men moet echter altijd voorzichtig zijn met de aanwezigheid van specifieke regels in dubbelbelastingverdragen.

Ingezeten bedrijven

Overdrachtsbelasting

Als algemene regel is er geen registratierecht verschuldigd voor de verwerving van aandelen in een vennootschap die onroerend goed bezit.

Onder bepaalde omstandigheden kan de aankoop van aandelen worden betwist door de Belgische belastingautoriteiten, vooral als het enige of belangrijkste actief van de vennootschap waarvan de aandelen worden verkocht bestaat uit onroerend goed. Als gevolg hiervan kan de aankoop van aandelen onderworpen zijn aan registratierechten, bijvoorbeeld als de Belgische belastingdienst kan aantonen dat het "duidelijk" de bedoeling van de partijen was om het vastgoed zelf te verkopen in plaats van de vennootschap die het beoogde actief bezit.

Vennootschapsbelasting

Op het moment van de verwerving van aandelen zijn er geen specifieke fiscale gevolgen voor de koper van de aandelen. Er kunnen echter wel fiscale gevolgen van toepassing zijn op het niveau van de doelvennootschap als de wijziging van de controle over de doelvennootschap niet beantwoordt aan de legitieme behoeften van financiële of economische aard. In een dergelijk geval zullen sommige belastingaftrekken (bv. overgedragen verliezen, notionele interestaftrek, investeringsaftrek) definitief verloren gaan.  

Onder bepaalde omstandigheden kan de aankoop van aandelen worden aangevochten door de Belgische belastingautoriteiten, vooral als het enige of belangrijkste actief van het bedrijf waarvan het aandeel wordt verkocht bestaat uit onroerend goed. Als gevolg hiervan kan de aankoop van aandelen onderworpen zijn aan registratierechten, bijvoorbeeld als de Belgische belastingdienst kan aantonen dat het "duidelijk" de bedoeling van de partijen was om het vastgoed zelf te verkopen in plaats van de vennootschap die het beoogde actief aanhoudt.

Verliezen

Voor de verkoper van de aandelen zijn kapitaalverliezen op aandelen niet aftrekbaar, behalve wanneer het bedrijf wordt geliquideerd, maar alleen tot het bedrag van het gestorte kapitaal van het geliquideerde bedrijf. 

Fiscale eenheid

Sinds 1 januari 2019 is in België een beperkte fiscale consolidatie ingevoerd. Samengevat blijft een groepsentiteit behandeld worden als één belastingplichtige met een mechanisme van "groepsbijdrage" tussen vennootschappen die deel uitmaken van de groep. Het bedrag van de groepsbijdrage is beperkt tot de fiscale verliezen van het lopende jaar. Het toepassingsgebied van het fiscale consolidatieregime is beperkt tot de moeder-, dochter- of zustervennootschappen van de belastingplichtige.

Niet-ingezeten bedrijven

Niet-ingezeten bedrijven worden op dezelfde manier behandeld als ingezeten bedrijven. Een niet-ingezeten bedrijf kan echter niet kiezen voor de groepsbijdrage.