Davon lesen Sie in diesem Beitrag

• Wann ist eine natürliche Person verpflichtet, sie Steuer auf den Verkauf ihrer privaten Immobilie zu zahlen?
• Wird die Beendigung eines Altenteilvertrags als Erwerb einer Immobilie im Sinne des Einkommensteuergesetzes behandelt?

Wann ist Steuer auf Verkauf einer privaten Immobilie zu zahlen? 

Natürliche Personen, die nach fünf Jahren nach dem Erwerb eine private Immobilie verkaufen, sind in Polen nicht verpflichtet, das aus dem Verkauf erzielte Einkommen zu versteuern. 

Die Situation ändert sich, wenn der Verkauf vor Ablauf der Fünfjahresfrist stattfindet – dann ist der Verkauf steuerpflichtig und man muss eine Abgabe von 19 % an das Finanzamt abführen. Die Regeln bezüglich der Steuer auf den Verkauf von Immobilien sind nur scheinbar unkompliziert. Es kann problematisch sein, den Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie zu bestimmen. Gerade ein solcher Fall führte zu einem Rechtsstreit zwischen einem Finanzamt und einem Steuerpflichtigen. 

Gekündigter Altenteilvertrag und Steuer auf Verkauf einer Wohnung

Im vorliegenden Fall wurde der Streit mit der Finanzbehörde von einem Mann geführt, der das Eigentumsrecht an einer Immobilie im Jahr 2009 erworben hatte. Im Jahr 2015 schloss er dann einen Altenteilvertrag mit seinen Verwandten ab – die Nichte des Steuerpflichtigen und ihre Familie verpflichteten sich, ihn für die Übertragung des Rechts an der Wohnung lebenslang zu pflegen. Der Mann wollte den Altenteilvertrag schließen, um für seine Pflege zu sorgen – der ältere Steuerpflichtige war nicht in der Lage, Alltagsaktivitäten alleine zu bewältigen. Drei Jahre später kündigten jedoch die Angehörigen den Altenteilvertrag, so dass der Mann gezwungen war, die Wohnung zu verkaufen und in ein Pflegeheim zu ziehen.

Die Finanzbehörde stellte fest, dass der Mann nach der Beendigung des Altenteilvertrags die Eigentumsrechte an der Wohnung wieder erwarb. Und das bedeutet, dass die Frist von fünf Jahren noch nicht abgelaufen ist und der Steuerpflichtige die Steuer auf den Verkauf der Immobilie zahlen muss. Nach Ansicht des Leiters der Landesfinanzauskunft bedeutet die Beendigung eines Altenteilvertrags eine Eigentumsübertragung, die mit dem Erwerb gleichzusetzen ist.

Das Gericht war anderer Meinung. Das Oberste Verwaltungsgericht (NSA) betonte in seinem Urteil vom 7. Februar 2024 (Az. II FPS 4/14), dass bei der Berechnung der Fünfjahresfrist der Zeitraum zu berücksichtigen ist, in dem der Steuerpflichtige Eigentümer der Immobilie sowohl vor der Bestellung des Altenteils als auch nach seiner Kündigung war. Wichtig ist, dass diese Art von Ansatz nur im Falle der Beendigung eines Altenteilvertrags (als Vertrag mit Unterhaltszweck) gilt, nicht jedoch für einen Kaufvertrag.

Nach Auffassung des Gerichts hätte bei der Analyse des Falles berücksichtigt werden müssen, dass der Altenteilvertrag nicht auf Initiative des Steuerpflichtigen beendet wurde und der Verkauf der Wohnung die einzige Möglichkeit für den Steuerpflichtigen war, seine grundlegenden Lebensbedürfnisse zu befriedigen.

Folgen für Steuerpflichtige 

Altenteilverträge werden häufiger gekündigt, als Sie denken. Das Urteil ist daher aus der Sicht derjenigen Steuerpflichtigen von großer Bedeutung, die – um keine Steuern zu zahlen –  in einer solchen Situation auf den Verkauf von Immobilien verzichtet haben und daher nicht in der Lage waren, richtig zu funktionieren. Darüber hinaus ist das Präzedenzurteil ein weiteres Beispiel dafür, dass Gerichte, die das Recht auslegen, oft einen viel lebensfreundlicheren (und steuerzahlerfreundlicheren) Ansatz verfolgen als Finanzverwaltung. Deshalb lohnt es sich immer, für seine Rechte zu kämpfen.