In diesem Beitrag beantworten wir folgende Fragen:

• Was sind Immobiliengesellschaften?
• Wie änderte sich der Standpunkt des Leiters der Landesfinanzauskunft in Bezug auf das Verständnis der Definition einer Immobiliengesellschaft?
• Kann ein Unternehmen auch dann den Status einer Immobiliengesellschaft erlangen, wenn keine seiner Tochtergesellschaften diesen Status hat?

Obwohl sich die Vorschrift zur Definition von Immobiliengesellschaften seit ihrer Einführung in das Körperschaftsteuergesetz (KStG-PL) nicht geändert hat, hat sich die Auslegung des Leiters der Landesfinanzauskunft in dieser Hinsicht im Laufe nur eines Jahres völlig geändert. Zusätzlich stimmte nun das Woiwodschaftsverwaltungsgericht Warszawa in seinem Urteil vom 16. Oktober 2024, Az. III SA/Wa 1771/24 der ungünstigen Auslegung dieser Vorschrift zu.

Die neue Auslegung von Art. 4a Nr. 35 KStG-PL hat zur Folge, dass der Kreis der Unternehmen, die der Definition von Immobiliengesellschaften entsprechen, erweitert wird und somit die Zahl der Unternehmen steigt, denen zusätzliche Berichtspflichten auferlegt werden, und – in einigen Fällen – die Pflichten für Zahler von KSt-Vorauszahlungen.

Definition einer Immobiliengesellschaft nach dem Körperschaftsteuergesetz

Nach den polnischen Steuervorschriften gilt ein Unternehmen, das nach dem Rechnungslegungsgesetz bilanzierungspflichtig ist, als Immobiliengesellschaft, wenn:

1. am ersten Tag des Steuerjahres (Geschäftsjahres) mindestens 50% des Marktwerts der Vermögenswerte – unmittelbar oder mittelbar– den Marktwert der in Polen gelegenen Immobilien (oder der Rechte an solchen Immobilien) ausmachten und der Marktwert dieser Immobilien 10.000.000 PLN überstieg – eine Voraussetzung, die für Unternehmen gilt, die ihre wirtschaftliche Tätigkeit aufnehmen,

2. am letzten Tag des Jahres vor dem Steuerjahr (Geschäftsjahr) mindestens 50% des Buchwerts der Vermögenswerte – direkt oder indirekt – den Buchwert der im polnischem Hoheitsgebiet gelegenen Immobilien (oder der Rechte an diesen Immobilien) ausmachten und deren Gesamtbuchwert 10.000.000 PLN überstieg und – im Jahr vor dem Steuerjahr (Geschäftsjahr) – die im Nettofinanzergebnis erfassten Erträge:

   • aus Vermietung, Untervermietung, Verpachtung, Unterverpachtung, Leasing (und anderen Verträgen ähnlicher Art); oder
   • aus Übertragung des Eigentumsrechts an Immobilien oder von Rechten an Immobilien sowie aus Beteiligung an anderen Immobiliengesellschaften,

   mindestens 60% der steuerlich relevanten Betriebseinnahmen oder der im Finanzergebnis erfassten Erträge ausmachten – eine Voraussetzung, die für sonstige Unternehmen gilt. 

Der Gesetzgeber hat jedoch nicht klar angegeben, wie der Begriff der Vermögenswerte, die mittelbar im polnischen Hoheitsgebiet gelegene Immobilien (oder Rechte an solchen Immobilien) darstellen, zu verstehen ist. Infolgedessen weckte die Vorschrift viele Zweifel bei den Unternehmen, was schließlich zu einem Streit mit dem Leiter der Landesfinanzauskunft führte.

Interessanterweise kann auf der Grundlage der bisher erteilten Steuervorbescheide der Schluss gezogen werden, dass auch der Leiter der Landesfinanzauskunft selbst ein Problem mit der Entscheidung hat, wie die Vorschrift zu verstehen ist, die zur Bestimmung des Status einer Immobiliengesellschaft erforderlich ist.

Wie änderte sich der Standpunkt des Leiters der Landesfinanzauskunft zu Immobiliengesellschaften?

Noch im Jahr 2023 vertrat der Leiter der Landesfinanzauskunft den Standpunkt, dass bei der Berechnung des Wertes von Vermögenswerten, die direkt Immobilien oder Rechte an Immobilien darstellen, der Buchwert der Vermögenswerte des Unternehmens zu berücksichtigen ist, die gemäß den Rechnungslegungsvorschriften in den Handelsbüchern des Unternehmens als finanzielle Vermögenswerte ausgewiesen werden, insbesondere solche, die in der Einzelbilanz des Unternehmens ausgewiesen sind – d. h. wie von ihm gehaltene Geschäftsanteile, Aktien und Beteiligungen an Tochterunternehmen – wobei mindestens 50% des Buchwerts der Vermögenswerte einer bestimmten Tochtergesellschaft unmittelbar oder mittelbar der Buchwert von Immobilien, die sich im polnischem Hoheitsgebiet befinden, oder Rechte an solchen Immobilien darstellt. 

Eine solche Position wurde u.a. in den Steuervorbescheiden vom 20. Juli 2023 mit Az. 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW, vom 7. November 2022 mit Az. 0111-KDIB1-2.4010.537.2022.2.ANK und vom 14. März 2022 mit Az. 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK dargelegt.

Die Annahme eines solchen Ansatzes bedeutet, dass bei der Prüfung, ob es sich bei einem bestimmten Unternehmen um eine Immobiliengesellschaft handelt, nur der Jahresabschluss dieses Unternehmens zu prüfen ist, und bei der Berechnung, ob mindestens 50% des Buchwerts von Vermögenswerten der Buchwert von Immobilien im polnischem Hoheitsgebiet oder von Rechten an solchen Immobilien waren, ist es ausreichend, den Wert der Immobilien, die sich unmittelbar im Eigentum dieses Unternehmens befinden, und den Wert der Immobilien, die sich mittelbar in seinem Eigentum befinden, zu berücksichtigen, wobei man darunter  den Wert von Vermögenswerten in Form von Geschäftsanteilen (Aktien) an solchen Tochtergesellschaften versteht, bei denen 50% der Vermögenswerte Immobilien oder Rechte daran waren.  

Im Steuervorbescheid vom 2. Mai 2024 mit Az. 0111 KDIB1 3.4010.54.2024.1. leitete jedoch der Leiter der Landesfinanzauskunft eine neue Auslegung dieser Vorschrift ein, wonach bei der Bestimmung des Buchwerts von indirekt gehaltenen Immobilien der Wert aller indirekt gehaltenen Immobilien berücksichtigt werden sollte, d.h. auch der Wert von Immobilien, die sich im Eigentum von Tochtergesellschaften befinden, und nicht der Wert der Geschäftsanteile und Aktien eines bestimmten Unternehmens an diesen Tochtergesellschaften.

Wird eine solche Position eingenommen, werden die Pflichten des geprüften Unternehmens erweitert: nicht nur der Jahresabschluss dieses Unternehmens, sondern auch die Abschlüsse seiner Tochtergesellschaften müssen geprüft werden.

Ungünstig für Unternehmen ist auch die Methode der Berechnung, ob mindestens 50% des Buchwerts von Vermögenswerten der Buchwert von im polnischen Hoheitsgebiet gelegenen Immobilien oder Rechte an solchen Immobilien waren – in einem solchen Fall sollten der Wert von Immobilien, die sich direkt im Eigentum des Unternehmens befinden, und der Wert von Immobilien, die sich im Eigentum seiner Tochtergesellschaften befinden, berücksichtigt werden. Eine solche Position wurde u.a. in den Steuervorbescheiden des Leiters der Landesfinanzauskunft vom 7. Juni 2024 mit Az. 0111-KDIB1-2.4010.270.2024.1.AN und vom 23. Juli 2024 mit Az. 0111-KDIB1-2.4010.180.2024.2.AR dargelegt.

Ungünstiges Urteil des Woiwodschaftsverwaltungsgerichts Warszawa. Wie legt das Gericht die Vorschrift zur Definition von Immobiliengesellschaften aus?

Gegen den oben genannten Steuervorbescheid des Leiters der Landesfinanzauskunft wurde ein Einspruch eingelegt, jedoch teilte das Woiwodschaftsverwaltungsgericht Warszawa in seinem Urteil vom 16. Oktober 2024, Az. III SA/Wa 1771/24 den Standpunkt des Leiters der Landesfinanzauskunft, der für Unternehmen ungünstig war.

Das Woiwodschaftsverwaltungsgericht Warszawa wies darauf hin, dass die in Art. 4 Nr. 35 KStG-PL enthaltene Formulierung nur den Buchwert von Immobilien oder Rechten daran als Bestandteil des Buchwerts der Vermögenswerte angibt und – weil sie direkt den Wert der Immobilie angibt – keine Grundlage für die Berücksichtigung der Beteiligung dieses Unternehmens an Tochtergesellschaften bei der Prüfung des Status der Gesellschaft als Immobiliengesellschaft bietet.

Nach Auffassung des Gerichts habe der Gesetzgeber in die Vorschriften nicht die Voraussetzung aufgenommen, dass sich diese Bestimmung nur auf den Wert von Immobilien bezieht, die direkt in die Bilanz des Unternehmens aufgenommen wurden, das seinen Status als Immobiliengesellschaft prüft, und daher solle die Formulierung ,,indirekt“ so verstanden werden, dass seine Absicht darin bestanden habe, auch den Wert von denjenigen Immobilien in die Berechnung einzubeziehen, über die z. B. ein bestimmtes Unternehmen über seine Tochtergesellschaften verfüge.

Die Gesellschaft, die den Einspruch gegen den Steuervorbescheid eingelegt hatte, argumentierte, dass, wenn die Absicht des polnischen Gesetzgebers darin bestehe, den Unternehmen eine so weit gefasste Verpflichtung wie die Prüfung von Einzelabschlüssen anderer Unternehmen aufzuerlegen, in Art. 4a Nr. 35 KStG-PL wörtlich auf eine solche Verpflichtung hinweisen würde. Das Woiwodschaftsverwaltungsgericht vertrat jedoch eine andere Auffassung und wies darauf hin, dass verbindliche Standards nicht nur in Hinblick auf die Vorteile des Unternehmens oder der Funktionsfähigkeit des von ihm gewählten Geschäftsmodells ausgelegt werden können.

Unter Bezugnahme auf die von dem Leiter der Landesfinanzauskunft dargelegte Auslegungsdiskrepanz und seine plötzliche Änderung des in den einzelnen Steuervorbescheiden dargestellten Standpunkts wies das Woiwodschaftsverwaltungsgericht darauf hin, dass diese von subsidiärer Bedeutung sein könnte, aber nur, wenn es sich um eine fehlerhafte Auslegung des materiellen Rechts handeln würde. Dies gilt jedoch nicht für eine Situation, in der die Behörde eine rechtswidrige Position teilen würde.

Den Status einer Immobiliengesellschaft kann man auch ohne Immobilien im polnischem Hoheitsgebiet erlangen

Wie das Woiwodschaftsverwaltungsgericht Warszawa feststellte, ist die Absicht des Gesetzgebers, die sich aus der Vorschrift zur Definition der Immobiliengesellschaft ergibt, eine Situation, in der „die Muttergesellschaft den Status einer Immobiliengesellschaft haben kann, auch wenn sie nicht unmittelbar Eigentümer von Immobilien im polnischem Hoheitsgebiet oder von Rechten daran ist“.

Wenn wir diesem Argument folgen, kann ein Unternehmen – hypothetisch – auch dann den Status einer Immobiliengesellschaft erlangen, wenn keine seiner Tochtergesellschaften diesen Status hat. Ein solcher Ansatz erscheint den Unternehmen absurd und unfair und führt zu zusätzlichen Berichtspflichten für Steuerpflichtige.

Es sollte auch betont werden, dass das Woiwodschaftsverwaltungsgericht keine Stellung zu der vom Leiter der Landesfinanzauskunft vorgeschlagenen Methode zur Bestimmung des Zählers eingenommen hat, was dazu führt, dass der Wert des Zählers (der Buchwert der Immobilien, die sich im Eigentum des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften befinden) höher sein wird als der Wert des Nenners (des Buchwerts der Vermögenswerte des Unternehmens).

Wie geht es weiter mit Immobiliengesellschaften?

Die erste interessante und wichtige Frage für Unternehmen, die Gefahr laufen, als Immobiliengesellschaften angesehen zu werden, ist, ob steuerzahlerfreundliche Steuervorbescheide, die vor Mai 2024 erteilt wurden, geändert werden, um sie an eine laut Woiwodschaftsverwaltungsgericht „rechtmäßige” Position anzupassen.

Wir müssen auch das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts abwarten. Wenn das Gericht jedoch die Position des Gerichts erster Instanz bestätigt, kann sich herausstellen, dass viel mehr Unternehmen verpflichtet sein werden, die den Immobiliengesellschaften auferlegten Berichtspflichten einzuhalten.

Im Zusammenhang mit der immer weiteren Auslegung der Vorschrift, die eine Immobiliengesellschaft definiert, empfehlen wir eine regelmäßige Überprüfung, ob ein bestimmtes Unternehmen nicht begonnen hat, die Voraussetzungen zu erfüllen, die in der Definition des Körperschaftsteuergesetzes festgelegt sind. Solche Maßnahmen sollen auch von Unternehmen ergriffen werden, die der etablierten Auslegungspraxis gefolgt sind, die sich geändert hat.

Im Zweifelsfall empfehlen wir Ihnen, sich an die RSM Experten zu wenden, die Ihnen helfen, den Status der Immobiliengesellschaft zu überprüfen und Sie bei der Erfüllung möglicher Meldepflichten unterstützen.